«Лучше брать сразу»: кому стоит покупать квартиру и чего ждать на рынке недвижимости в 2025-м

Рынок недвижимости в России неизменно затрагивают любые экономические изменения. Инфляция, повышение ключевой ставки, подорожание импортных товаров, покупательский спрос — всё это отражается на конечной стоимости квартир.

В этом материале вместе с экспертами разбираемся, чего ждать теперь от рынка недвижимости, кому стоит покупать квартиру в 2025 году и какими предложениями застройщики заманивают клиентов в условиях дорогой ипотеки.

Своими прогнозами на грядущий год поделился доцент кафедры управления и предпринимательства ЯрГУ имени Демидова Александр Прохоров. Правда оговорился, что в устоявшихся условиях трудно предугадать, чего именно нужно будет ждать.

По его мнению, ставка Центробанка, которая сейчас держится на отметке в 21%, должна вновь вырасти. На прошлом заседании ее поднимать не стали, вопреки прогнозам экспертов, которые были уверены, что регулятор может повысить показатель вплоть до 23%.

— В ближайшие год-два — время повышенной неопределенности. Появилось слишком много взаимодействующих друг с другом факторов. Но если те тенденции, которые заложены в 2022, 2023, 2024 годах продолжатся, если ничего принципиально не изменится, то ставка должна повышаться. Не сильно, но должна повыситься, — пояснил экономист.

По его мнению, регулятор решил не менять показатель до Нового года. А вот в начале 2025 ключевая может поползти вверх. Добавляем сюда факт того, что ЦБ отменил ограничения предельной стоимости кредита. Это значит, что банки смогут выдавать деньги населению под более высокий процент, чем было разрешено до этого.

— Потому что мы видим, что ставка не справляется со своей задачей. Инфляция вскручивается, ничего поделать нельзя. Объективно ставка должна повышаться. Деваться некуда. Но по политическим причинам повышение немного придержали, — пояснил эксперт по финансовым вопросам.

С повышением ставки ЦБ и отменой общей льготной ипотеки в середине 2024 года многие логично предполагали, что цены на недвижимость начнут потихоньку опускаться. Однако Александр Прохоров считает: снижения стоимости квадратного метра ждать не стоит. Причина в том, что люди, несмотря на сложные экономические времена, видят в недвижимости гарант сохранности денег. Они считают, что покупка квартиры спасет их сбережения от инфляции.

— С одной стороны, ипотека дорожает. А с другой стороны, кроме недвижимости, закрываются другие возможности накопления средств. Люди не знают, можно ли будет продать валюту в будущем, опасаются. Мол, купить — купи, а в любой момент могут запретить. Или сделать большой разрыв между ценой покупки и продажи в банках. Искусственно, чтобы вывести валюту из средств накопления, отбить у людей желание накапливать валюту.

Россияне считают, что недвижимость — один из самых надежных способов накопления и даже заработка, но не понимают, что покупка дополнительной квартиры не всегда ликвидна, считает эксперт. Получается своеобразный пузырь: люди обзаводятся лишними квадратными метрами, будучи уверенными, что всегда его продадут.

— И чем больше они вкладывают денег в недвижимость, тем быстрее она дорожает, поскольку спрос большой. А чем больше она дорожает, тем больше денег в нее вкладывают, — пояснил Александр Прохоров.

Но с точки зрения рентабельности такая позиция, по мнению экономиста, невыгодна. В большинстве городов страны на аренде в краткосрочном прогнозе отбить стоимость квартиры почти невозможно.

— Чем дороже недвижимость в городе, тем менее выгодна эта операция. В Москве она наименее выгодна. Там запредельная аренда, но цена недвижимости еще выше. Есть более доходные направления вложения денег, они периодически меняются. Сейчас это банковские депозиты. Потом может быть что-то другое. Валюта, которую можно будет откладывать на 2–3 года. В общем, сдача недвижимости — это надежный способ, но малоприбыльный, — пояснил экономист.

Ключевая ставка Центробанка отражается не только на покупателях недвижимости, но и на девелоперах. Застройщики могут использовать заемные средства при проектировании и строительстве новых объектов. Возникает резонный вопрос: не заморозят ли новые проекты в ожидании более выгодных условий?

— От некоторых [проектов], может, и откажутся. Но в целом я еще раз говорю: это две тенденции, которые действуют на разных уровнях. На уровне макроэкономики, действительно, спрос должен снижаться с повышением ставки, а на уровне отдельных домохозяйств люди не знают, куда деть средства, — пояснил экономист.

По его словам, люди сами подогревают интерес других к покупке. Работает это, по сути, на уровне наблюдения за теми, кто в свое время купил квартиры по более выгодным условиям.

— «Недвижимость за последние годы вон как подорожала», — думают они. «Вон как выиграл мой сосед, который купил не нужную ему квартиру 5 лет назад. А она уже дороже в три раза. Был бы я тогда умнее…» Вот так подхлестывают друг друга и покупают жилье, на которое реальная стоимость гораздо меньше, — пояснил эксперт.

А вот на рядовую недвижимость в спальных районах в провинции, по мнению эксперта, цены формирует как раз спекулятивный спрос. Логика работает так: молодежь уезжает в большие города, их квартиры остаются пустовать, население постепенно сокращается. Так кому могут понадобиться эти квадратные метры?

— Узнайте, почем сейчас продаются квартиры в Данилове, Угличе. Нипочем уходят. Нет спроса, покупать некому. А через поколение, а может, и раньше, в похожем состоянии будут областные центры. В Костроме уже начинается, — рассказал Александр Прохоров. — Дети тех, кто вкладывает деньги в провинциальную недвижимость, пожалеют об этом. Когда поймут, что это не такой ликвидный актив. Это мое честное мнение, я могу ошибаться.

Возвращаясь к разговору о высоких ставках по кредитам, экономист объяснил, почему недвижимость будет не дешеветь, а напротив, еще сильнее расти в цене. Ответ прост: застройщики будут закладывать в стоимость квартир дополнительные расходы.

— Это ускорит подорожание. Думаю, что в отсутствие других способов частного инвестирования недвижимость будет дорожать. Куда она денется? — пояснил экономист.

Экономист рассказал, что цены на недвижимость могут опуститься лишь в том случае, если люди перестанут бездумно скупать квартиры. Но для этого они должны столкнуться с проблемой отсутствия спроса на их жилье.

— Пирамиды же когда-то кончаются. Когда те, кто хочет продать квартиру или сдать в аренду упрутся в отсутствие спроса, начнется то, что было в США в 2007–2008 годах. Кризис, начавшийся с недвижимости, захвативший весь мир и ударивший даже по России. Он начался с того, что многочисленное поколение беби-бумеров после войны стало уходить на пенсию. В этот момент они традиционно продают свои дома и переселяются в пансионаты или уменьшают площадь дома, который им не нужен, — рассказал Александр Прохоров.

Рынок недвижимости в России, по словам эксперта, в принципе, не очень эластичен. Цены снижаются крайне редко. Чаще — растут.

— Понижение цен на недвижимость за последние 20 лет случалось только два раза. После дефолта и после кризиса 2008–2009 года. Ну еще немножко в 2015 году, по-моему, после ввода санкций, — рассказал Александр Прохоров.

А вот если смотреть на цены не в рублях, а в долларах, ситуация складывается обратная. В валюте квартиры дешевеют, говорит экономист.

— В любом случае недвижимость в России с точки зрения инвестирования за последние 20 лет неуклонно дешевела, если измерить ее в валютном начислении. Пересчитайте: сколько долларов стоила квартира в 2000 году, 2005, 2010, 2012-м и сейчас. Выясняется, что это невыгодное вложение. Что в долларах она неуклонно дешевеет. Я еще раз говорю, это не касается не провинциальных городов, курортной недвижимости. Там свои законы ценообразования, — пояснил Александр Прохоров.

Еще одна категория людей, поддерживающих спрос на недвижимость, — переселенцы из других регионов и даже стран. Например, северяне, которые приезжают в Ярославскую область. Но этот поток тоже не бесконечный, говорит Александр Прохоров.

— Они [те, кто переезжает из соседних областей] во многом и держат рынок. Но этот поток тоже не бесконечный. Архангельск уже за годы после распада СССР потерял больше трети населения. К тому же люди оттуда не только в Ярославль едут, — пояснил экономист.

По словам Александра Прохорова, вкладывать деньги стоит лишь в недвижимость в тех местах, где растет население. Но даже в случае московских квартир речь идет не о любом жилье.

— Я не уверен, что эти студии на окраинах кому-то будут нужны через 20 лет. Только выгодные локации, где будут жить люди. Наверное, они будут жить в Петербурге, никуда не денутся, такой город у нас один. Наверное, в Москве. Ну и в центре Ярославля можно рассматривать недвижимость. Кировский район вряд ли когда-нибудь опустеет. Но тенденция постепенно к этому есть, — рассказал Александр Прохоров.

А вот тем, кому квартиры действительно необходимы, экономист посоветовал не затягивать и покупать жилье как можно быстрее, не дожидаясь новых условий.

— Если жилье нужно, то его лучше покупать сразу. Жизнь коротка, — рассказал экономист.

Брокер по недвижимости из Ярославля Данил Смирнов прогнозирует, что в 2025 году спрос на жилье, вероятнее всего, будет ниже. По его словам, из-за высоких ипотечных ставок люди стали менее активно покупать квартиры уже к концу 2024 года.

Застройщики, зная о ситуации, предлагают покупателям различные акции, чтобы покупка жилья стала более привлекательной.

— Например, рассрочку, скидки при полной оплате или ипотечные каникулы. Некоторые компании могут предложить субсидированные ставки по ипотеке, но таких предложений не так много. В целом выгодных условий немного, и важно учитывать все дополнительные расходы, — пояснил Данил Смирнов.

Также эксперт считает, что квартир в новостройках может стать меньше. При этом цены на жилье сохранятся на прежнем уровне.

— Строительство может сократиться из-за падения спроса, но резкого падения цен не будет. Застройщики, скорее всего, будут предлагать скидки или бонусы, чтобы привлечь покупателей, но цены на жилье в целом снижать не будут, — рассказал Данил Смирнов.

Оказывается, несмотря на отсутствие общей льготной ипотеки, покупатели всё равно чаще обращают внимание на квартиры в новостройках. А еще люди вновь возвращаются к аренде жилья: из-за дорогих кредитов многие предпочитают повременить с покупкой недвижимости и пожить на съемной.

— Люди всё чаще покупают квартиры на первичном рынке, особенно маленькие квартиры в новых жилых комплексах с хорошей инфраструктурой, — пояснил Данил Смирнов.

Покупка квартиры в 2025 году может быть выгодной для тех, кто готов брать долгосрочные обязательства и сможет найти хорошие условия по ипотеке, рассказал эксперт по недвижимости. Но оформлять сделку стоит лишь тем, кто уверен, что деньги на ежемесячный платеж в будущем найдутся.

— Если ставки останутся высокими, покупка может стать дорогой, так что тем, кто не уверен в стабильности своего дохода, стоит подождать улучшения ситуации на рынке, — пояснил Данил Смирнов.