Рынок жилья в Ярославле: как будет работать новая система защиты дольщиков

С 1 июля 2019 года в России вступили в действие новые правила финансирования строительства многоквартирных домов и покупки жилья через эскроу-счета. Как работает эта схема, что она сулит застройщикам и простым ярославцам, покупающим жилье на этапе строительства, — эти и другие вопросы обсудили на круглом столе «Рынок жилья: чего ждать. Сборник советов покупателям». На нем встретились представители крупнейших застройщиков, профильных департаментов правительства области и мэрии Ярославля, банковского сообщества и страховщиков. Итак, четыре коротких урока о том, что такое эскроу-счета и на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

Суть реформы проста: деньги дольщиков, то есть тех, кто покупает квартиру на этапе строительства по договору долевого участия, поступают не напрямую застройщику, а на специальный счет в банке и блокируются там до окончания возведения многоквартирного дома. Строительная компания получит их только после того, как объект будет полностью завершен.

— Эскроу-счета существовали давно, — подчеркнул заместитель управляющего отделением по Ярославской области главного управления Центробанка по Центральному федеральному округу Евгений Ефремов. — В ближайшее время, после окончания переходного периода, они станут обязательным условием при покупке жилья на этапе строительства. В случае невыполнения застройщиком в срок своих обязательств, деньги с эскроу-счетов будут возвращены потенциальным владельцам недвижимости. Таким образом государство намерено решить проблему обманутых дольщиков.

Одним из главных предметов обсуждения стало, как отразятся нововведения на стоимости квадратного метра, особенно на начальных этапах строительства. Раньше средства, полученные от дольщиков, застройщик мог использовать для закупки материалов и проведения работ и потому стимулировал покупку квартир на самых ранних этапах возведения многоквартирного дома. Квартира на этапе котлована могла стоить на 20–30 процентов дешевле, чем готовая.

По мнению авторов реформы, она не должна существенно увеличить цену жилья, и покупать квартиру на этапе строительства по-прежнему будет выгодно. Во-первых, будущим владельцам квадратных метров это даст возможность выбрать подъезд, этаж, удобную планировку, заранее решить со строителями вопросы отделки и т. д. Во-вторых, компания-застройщик, осуществляющая продажу квартир на ранних этапах, будет уверена, что вернет вложенные средства сразу после окончания строительства и сократит издержки на охрану готового объекта и коммунальные платежи.

— Большинство многоквартирных домов строится на заемные средства, — отметил Денис Крылов, который также считает, что покупка квартир на этапе строительства по-прежнему останется выгодной.— И ставка по кредиту может быть тем меньше, чем больше средств банк аккумулирует на эскроу-счетах. Таким образом, с одной стороны, застройщику выгодно продавать еще не построенное жилье, у него по-прежнему есть стимул снижать цену на этапе строительства. С другой стороны, риски покупателей серьезно снижаются.

— По сути, эскроу-счета — это банковская ячейка — надежный сейф, которому доверили свои средства ярославцы — будущие владельцы квартир, — подчеркнул и заместитель директора департамента строительства правительства Ярославской области Дмитрий Мальков. Нынешняя реформа первичного рынка жилья полностью перекладывает все риски на застройщика и банк.

По словам Евгения Ефремова, эскроу-счета открыты только в надежных банках, что сводит к минимуму и риски покупателей при банкротстве финансовой организацией. Кроме того, деньги на эскроу-счетах застрахованы государством. И если по вкладам физических лиц страховая сумма составляет 1 миллион 400 тысяч рублей, то на эскроу-счетах застраховано 10 миллионов рублей, то есть при лишении банка лицензии покупатель получит все вложенные средства, но не более 10 миллионов рублей. Еще одной формой защиты является то, что на эти средства нельзя обратить взыскания по искам третьих лиц. Иными словами, с денег, лежащих на эскроу-счетах, нельзя удержать, к примеру, задолженность по кредитам и коммунальным платежам, алименты и другие долги.

В последние несколько лет эксперты рынка недвижимости отмечают, что сложились комфортные условия для покупки жилья. Это и стабилизировавшиеся цены на квартиры, в том числе и на первичном рынке, и доступные ставки по жилищным кредитам.

— В Сбербанке только за последний год дважды снижались ставки по ипотеке, — говорит начальник отдела по работе с партнерами и ипотечного кредитования ярославского отделения ПАО Сбербанк Елена Горелова. — Таких ставок, как сейчас, еще не было никогда. Сегодня получить заем можно по ставке от 5 процентов годовых*.

Ставка 5 процентов действует для молодых семей, в которых после 1 января 2018 года родился второй (или последующий) ребенок. Сбербанк является участником программы господдержки молодых семей, и данная ставка субсидируется государством. Также у банка существуют и другие программы субсидирования ипотеки, например, по договорам с крупными застройщиками. Сниженные ставки действуют для военнослужащих по так называемой «военной ипотеке», для молодых семей, зарплатных клиентов банка и т. д. Кроме того, у банка отсутствуют какие бы то ни было скрытые комиссии при выдаче кредита, ведении счета и досрочном или частично досрочном погашении долга. Подробную консультацию о том, как сэкономить на ипотеке, какие документы понадобятся для выдачи кредита, можно получить в специальных ипотечных центрах Сбербанка в Ярославле, Рыбинске и других городах области.

Еще одним способом избежать серьезных рисков и сэкономить на ипотеке является страхование.

— Заключение договора страхования не является необходимым условием выдачи ипотечного кредита, — подчеркнул директор филиала СПАО «Ингосстрах» в Ярославской области Дмитрий Чурилов. — Однако наличие договора страхования влияет на процентную ставку по кредиту. В тоже время клиент должен понимать, что страхование жизни и здоровья заёмщика поможет впоследствии обезопасить его или его наследников. При наступлении страхового случая, а именно, при получении инвалидности 1-й или 2-й группы или смерти застрахованного обязательства по погашению кредитных обязательств в сумме остатка задолженности возьмет на себя страховая компания. На сегодняшний день тарифы на страхование жизни и здоровья достаточно низкие, а при наличии полиса такой надежной компании, как Ингосстрах, банки, как правило, снижают ставку по кредиту на 1 процент. Так что приобретать страховку попросту выгодно.

Cтрахование залога является обязательным, и это прописано в кредитном договоре. Однако если в ипотеку покупается квартира в строящемся доме, то застраховать ее нужно, как только дом будет сдан и у покупателя возникнет право собственности на купленные квадратные метры. Об этом стоит помнить, иначе банк в одностороннем порядке может поднять ставку по ипотеке, если это прописано в кредитном договоре. Дмитрий Чурилов рассказал, что стандартный договор предполагает только страхование так называемого конструктива. То есть при взрыве, пожаре, обрушении дома возмещение в размере задолженности получит банк. А если повреждена только отделка или движимое имущество, это не будет являться страховым случаем. Но их можно застраховать дополнительно. Спикер также отметил, что хорошей защитой в сложных обстоятельствах может и по требованию банка стать договор страхования жизни и здоровья заемщика, а также титульное страхование, то есть защита от потери прав собственности. И конечно, при покупке жилья нужно выбирать надежную страховую компанию с многолетней историей, высокими рейтингами и наличием соответствующих лицензий.

В последние годы все больше ярославцев отдают предпочтение новым квартирам. В их пользу говорят и новые современные планировки, и использование экологически чистых материалов, и высокое качество строительства. Руководитель отдела маркетинга и рекламы ООО «СЗ «Талан-Ярославль» Юлия Пичугина рассказала, что во второй очереди жилого дома «Богатырь» в «Яблоневом посаде» застройщик постарался учесть потребности будущих жителей. Например, были спроектированы квартиры евроформата, где кухня объединена с гостиной. Таким образом создается увеличенная площадь общего «семейного» пространства. В ряде квартир предусмотрены гардеробные, а также кладовые помещения на этаже для хранения сезонных вещей и спортинвентаря. В доме «Богатырь» 10 уникальных типов планировок — от традиционных студий площадью 30 квадратных метров до трехкомнатных квартир площадью 82 квадратных метра.

Во второй очереди дома «Богатырь» разработано три проекта улучшенной отделки, стоимость которой, по сути, можно включить в сумму ипотеки. В микрорайоне завершается строительство детского сада на 280 мест, строится отрезок улицы Панина, который соединит Ленинградский проспект и Тутаевское шоссе.

— Дом «Богатырь» соответствует всем критериям, позволяющим продавать квартиры без применения эскроу-счетов, — отметил финансовый директор федерального девелопера «Талан» в Ярославле Сергей Ряднов. — При этом все сделки страхуются выплатами в компенсационный фонд, и дольщики имеют такие же гарантии, как и те, кто покупает квартиры с помощью эскроу-счетов. При приобретении квартир на начальном этапе строительства можно серьезно сэкономить.

Одним из самых популярных у ярославцев стал квартал, а, по сути, уже целый микрорайон «Норские резиденции». Здесь большой выбор квартир различной стоимости и различных планировок. Застройщик многое делает для того, чтобы покупка жилья стала еще более комфортной. Нередко молодая семья покупает в ипотеку «однушку», а затем, с рождением детей, начинает нуждаться в квартире большей площади. Решить проблему даже при невыплаченном кредите можно. В «Норских резиденциях» разработана программа рефинансирования, при которой компания может выплатить банку долг и помочь оформить ипотеку на квартиру большей площади. При этом стоимость старой квартиры застройщик зачтет при покупке новой.

Часто, покупая квартиру в ипотеку на этапе строительства, молодая семья оказывается в сложном финансовом положении, ведь нужно выплачивать задолженность по кредиту и одновременно платить за съем жилья. «Норские резиденции» предлагают на время возведения многоквартирного дома арендную квартиру. При этом покупатель оплачивает только стоимость услуг ЖКХ. Специалисты компании также берут на себя полное юридическое сопровождение сделки.

— В Ярославле большие планы по строительству доступного жилья, — отметил заместитель мэра города по вопросам градостроительства Ринат Бадаев. — В этом году планируется ввести в строй 394 тысячи квадратных метра жилья, а в 2020-м — порядка 495 тысяч. Общая площадь территории, охваченной разработанной документацией около 2 тысяч гектаров. А это ни много ни мало — 12 процентов от всех территорий города, доступных для строительства. Наиболее активно жилищное строительство ведётся в Дзержинском и Фрунзенском районах. Мы кардинально изменили подход к строительству жилья, полностью отказавшись от точечной застройки. Сегодня особое внимание при разработке проектной документации уделяется объектам социальной инфраструктуры, развитию улично-дорожной сети, вместе с многоквартирными домами возводятся школы, детские сады, обустраиваются подъездные пути и парковочные карманы, ведется благоустройство территории. Важно, чтобы застройщики были максимально готовы к новым требованиям, что позволит создать комфортные условия для жителей Ярославля.

ПАО Сбербанк

СПАО «Ингосстрах»

ООО «Норские резиденции»;
8 (4852) 700–630;Norskoe.ru;
проектная декларация на сайте: Norskoe.ru/about/documents.

ЖК «Богатырь»: Ярославль, ул. Рыбинская, 46;
тел. (4852) 593–793;

посмотреть квартиры на сайте;
проектная декларация на сайте Наш.дом.рф.

За помощь в организации мероприятия благодарим отель «Ibis Ярославль» и гипермаркет «Глобус».

* C 12.08.2019 в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми» можно приобрести жилую недвижимость на первичном рынке у юридического лица как на стадии строительства, так и как готовое жильё от застройщика по ставке от 5% годовых на срок кредита от 12 до 360 месяцев включительно при условии оформления страхования жизни и здоровья заемщика. При отказе заемщика от страхования жизни и здоровья процентная ставка увеличивается до 6% годовых.

Первоначальный взнос от 20% от стоимости кредитуемого жилого помещения. Минимальная сумма кредита — 300 тыс. руб. Максимальный размер кредита до 15 000 000 руб. — при покупке жилья в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области; до 8 000 000 руб. — при покупке жилья в других регионах.

Валюта — рубли РФ.

Кредит предоставляется гражданам РФ, у которых в период с 1 января 2018 г. до 1 марта 2023 г. родился второй или последующий ребенок, гражданин РФ. Необходимо предоставление свидетельств о рождении всех детей, а также подтверждение гражданства РФ ребенка, рожденного после 1 января 2018 года.

Дополнительные расходы: страхование жизни и здоровья заемщика, страхование и оценка объекта недвижимости, оформляемого в залог, нотариальное заверение документов, направление документов на госрегистрацию ДДУ в электронном виде. Обеспечение по кредиту — залог кредитуемого или иного жилого помещения.

Итоговая сумма кредита определяется индивидуально, на основании оценки платежеспособности и обеспечения заемщика. Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Изменение условий — банком в одностороннем порядке.

Подробнее об условиях кредитования на Sberbank.ru.