Что будет, когда «панельки» в Ярославле начнут массово признавать аварийными? Ответ архитектора

Проблема аварийного жилья в Ярославской области остается острой. Каждый год власти расселяют сотни людей в регионе. Но очередь не заканчивается, а ярославцам приходится подолгу ждать возможности переехать в благоустроенные квартиры из разваливающихся хибар.

С 2019 по 2025 год в Ярославской области расселяют жильцов фонда, который был признан аварийным и подлежащим сносу до 1 января 2017 года. По программе в эти сроки вошли 101 781, 58 квадратных метра. За шесть лет удалось расселить 83 240, 44 квадратных метра. То есть, 4982 человека.

Аварийными в Ярославле, в основном, признают разваливающиеся бараки высотой в два-три этажа. Но что будет, когда невозможно станет жить в «панельках», коих в российских городах сотни и тысячи? Ответ на этот вопрос дал 76.RU ярославский архитектор Илья Клягин.

По словам Ильи Клягина, формально «срок эксплуатации» панельного строения составляет 50 лет. Некоторых — даже 25 лет.

«В принципе, тут вопрос качества строительства. Качество выполнения швов и соединений панелей. То есть панельное домостроение, в общем-то, рассматривалось всегда как быстрое временное решение. Под словом „временное“ имеется в виду, что у них есть определенный срок службы», — объяснил Илья Клягин.

Но в действительности возраст дома не всегда говорит об его аварийном состоянии. Дома, которые по документам должны выводиться из эксплуатации, необязательно являются непригодными для жизни.

«Соединения панелей, они же там металлические, на арматуре, это специальные узлы. Если провести обследование, и оно покажет, что они в достаточно хорошем состоянии, то есть, не корродировали, сохраняют проектные прочностные свойства, то можно дальше эксплуатировать здание. Нужно смотреть индивидуально по каждому дому», — объяснил Илья Клягин.

В ответ на вопрос о том, может ли наступить момент, когда «панельки» массово начнут признавать аварийными, архитектор говорит: «Когда-нибудь это время настанет». По его словам, некоторые кирпичные бараки на деле могут простоять дольше, чем панельные строения.

«Но на Пятёрке, например, их сносят. Но не под аварийность, а под расселение. Хотя несколько объектов там, по-моему, были аварийными», — рассказал Илья Клягин.

Возвращаясь к вопросу о том, что будет происходить, когда «панельки» станут непригодными для жизни, на ум приходит один ответ — реновация. Представим, как это будет работать: например, власти будут указывать, какой дом необходимо расселить и снести. Застройщик может за свой счет расселить жильцов и заняться сносом дома, а в последующем построить новое здание на месте аварийного жилья. В целом, в городах, где работают программы реновации — например в Москве или Санкт-Петербурге, система выстроена именно по такой схеме. Основные затраты ложатся на плечи инвесторов.

«В целом, государство уже думает об этом. Просто на сегодняшний момент экономические обстоятельства не созрели для таких городов как Ярославль. Но, если взять город-миллионник Екатеринбург, там экономика созрела до того, чтобы пятиэтажки можно было менять на 24-этажки», — рассказал Илья Клягин.

По словам архитектора, московским застройщикам работа по программе реновации интересна из-за выстроенной системы, при которой они получают стабильную прибыль.

«Если взять хрущевскую постройку, то из территории площадью в 1 гектар будет 5 тысяч квадратных метров застройки. А если застроить 24-этажными зданиями, как в Москве, например, у них площадь зашкаливает. До 30 тысяч квадратных метров на гектар. Но дело в том, что в Москве так делают, а на территории остальной России это федеральными нормами запрещено», — рассказал Илья Клягин.

Архитектор объяснил: в регионах существуют нормативные преграды для программы реновации, которые не позволяют создавать такую плотность застройки, чтобы это было выгодно девелоперам.

«Это вопрос экономики, потому что в Москве ты расселил пять тысяч метров, а построил 30 тысяч метров, и получил прибыль в 500 процентов. А у нас получил прибыль в 50 процентов от того, что расселил. Понятно, что это никому не интересно», — объяснил Илья Клягин.

Получается, что градостроительные нормы нужно будет изменить.

«Потому что на сегодняшний момент у нас все стараются в проектах планировки, ПЗЗ, генплане и другой документации придерживаться правила о плотности в 450 человек на один гектар. Это где-то 8-9 тысяч квадратных метров на гектар», — объяснил архитектор.

Плотность застройки рассчитывают исходя из градостроительного показателя под названием «нормы жилищной обеспеченности». По словам Илья Клягина, в Ярославле он составляет около 24-25 квадратных метров на человека.

«Соответственно, если 450 умножить на 24 мы получим 10800. Получается, что в соответствии с ярославским генпланом разрешено строить это количество жилья на гектар. Это то, что может пройти, условно говоря, экспертизу в департаменте архитектуры», — рассказал архитектор.

По словам Ильи Клягина, однозначно ответить на вопрос о том, придет ли в регионы России программа реновации, сложно. Один из основных вопросов, который встает — экономический.

«Потом, какая экономическая ситуация будет у государства? Может, государство в этот момент станет настолько социальным, что будет строить собственные доходные дома, например», — предположил Илья Клягин.

Эксперт рассказал, по мнению некоторых экономистов государство тратит огромное количество денег на субсидирование льготной ипотеки, компенсируя банкам разницу между ключевой ставкой и пониженным предложением.

«А за эти деньги [потраченные на одну субсидию] можно было бы построить три квартиры. То есть, государство могло бы не давать банкам зарабатывать, а просто для людей построить эти квартиры. Бесплатно. И это было бы выгоднее субсидирования разницы по ипотеке», — рассказал Илья Клягин.

О возможности строительства доходных домов в России рассуждал и экономист Георгий Остапкович. Правда, он предлагал несколько иной вариант. По его мнению, одним из решений проблемы жилищного вопроса было бы не предоставление населению квартир в собственность, а заключение договоров долгосрочной аренды.

Однако вариант с реновацией, все же, рассматривается как наиболее вероятный, говорит архитектор.

Как уже было сказано, срок службы «панелек» можно продлить благодаря должному уходу. Но на чьи плечи лягут эти обязанности?

«В таком случае мы проводим обследование герметичных швов, делать антикоррозионную защиту и герметизацию. И, пожалуйста, по документам продлили срок службы. Такой вариант ведь тоже возможен. Но это будет производиться за счет управляющей компании и жильцов. А реновация просто создает дополнительные квадратные метры», — объяснил Илья Клягин.

В случае, если город начнут застраивать новым жильем по программе реновации, облик Ярославля изменится. Высотность зданий увеличится, чтобы у застройщиков была возможность продать как можно больше квадратных метров. Генеральный план и правила землепользования и застройки будут менять. В городе появится больше мест под высотную застройку.

По словам архитектора, в этом есть свои плюсы.

«Сделали весь Перекоп зоной „Ж-4“. Это — зона индивидуальной застройки. В то время как по генплану, который был до этого, были зоны „Ж-1“, „Ж-2“, „Ж-3“. В Ярославле в зоне „Ж-1“ раньше можно было строить 24 этажа, сейчас 17 этажей. А в результате получилась ситуация, когда на обширной городской территории можно строить только индивидуальные дома. Без канализаций, благоустройства, инфраструктуры, дорог. Потому что экономическая модель не срастается», — объяснил Илья Клягин.

«Это нормально вообще? И получается такой абсурд: вы едете по городу, у вас ни канализаций, ни водопровода, ничего нет. А точка подключения есть в районе. То есть Ярославский район, получается, лучше обеспечен инфраструктурой и высотными зданиями, чем город», — рассказал Илья Клягин.

По словам архитектора, снабжать частный сектор необходимой инфраструктурой слишком дорого. А потому, если территорию ожидает высотная застройка, шансов на благоустройство становится больше.

«Это чисто экономическая модель. Плотность больше, людей больше, на квадратный метр земли они платят больше. Соответственно, ты можешь положить туда больше сетей, качественно сделать дороги, просто потому что у тебя есть бюджет», — рассказал Илья Клягин.