Где жить дешевле: сравниваем стоимость самых недорогих 1-комнатных квартир в городах России

Рынок недвижимости замер в ожидании снижения цен на квартиры, и такое снижение, хоть и небольшое, действительно произошло. Для всех городов РФ наиболее индикативной, показательной является не цена квадратного метра, а стоимость конкретной 1-комнатной бюджетной квартиры, поскольку именно полноценная типовая однушка — базовый эталон, этакая основа измерений на рынке жилья. В январе 2025-го в Москве впервые за долгое время минимальная цена такой базовой однушки опустилась до психологической отметки в 7 миллионов рублей — давайте посмотрим на самые дешевые 1-комнатные квартиры в других городах страны.

Но прежде определимся с понятием полноценной однушки. Это жилье со своим кадастровым номером, своим лицевым счетом и пропиской. Не доля, не комната, не апартаменты, не студия, не нарезка-переделка больших квартир, не частный дом, не барак, не дерево (только каменные дома). То есть практически все те базовые условия, которые обычно предъявляют банки при выдаче ипотеки. Короче говоря, обычная «заводская» однушка с двумя окнами, комнатой и кухней.

Долгое время столичные риелторы ждали, когда минимальная цена 1-комнатной квартиры внутри МКАД опустится ровно до 7 миллионов рублей. Почему именно МКАД: ну потому что такие мегаполисы, как Москва и Петербург, имеют слишком много анклавов и эксклавов в большой удаленности. Юридически они относятся к столицам, а фактически… Ну какая это Москва — Троицк или Зеленоград — в 18–20 км от Кольцевой? И Колпино в 10 км от КАД тоже не очень похоже на Санкт-Петербург.

Поэтому вот вам — однушка в московской Капотне за 7 миллионов площадью 40,5 метра и с неплохой планировкой. Правда, этаж последний, 12-й, край города, район не слишком престижный, но всё ж столица.

— Да, Капотня. С другой стороны, это полноценная 1-комнатная с ремонтом, внутри МКАД. За 7 миллионов. Кстати, мы эту квартиру уже рассматривали, тогда она стоила дороже. Если 8,5 миллиона превращаются в 7, скидка составляет 1,5 миллиона или минус 18% от первоначальных ценовых ожиданий собственника. С учетом возможного торга — все 20%, — пишет автор Дзен-канала «Квартира в Москве».

А теперь пример того, насколько Петербург дешевле Белокаменной. Минимальная однушка внутри КАД (местная кольцевая) — это 4 миллиона за 29,9 «квадрата» в 3-этажном кирпичном доме в Красносельском районе. Да, этаж еще хуже — первый, площадь меньше, лифта нет. Но вот вам ориентировочный разрыв цены в двух столицах — 35–40%.

По мнению экспертов рынка, пока сложно все-таки говорить об устойчивой динамике к удешевлению именно 1-комнатных квартир. Кому срочно надо, тот скинет цену, кому не срочно, вообще не будет пока продавать.

— Сейчас у нас 1-комнатные квартиры никто просто так не продает. Люди неохотно выходят из недвижимости, да и сложно продать. 1-комнатные, как правило, включаются в сложные цепочки, человек продает такую и покупает 2- или 3-комнатную. Делая скидку на 1-комнатную, он, как правило, столько же или чуть меньше выигрывает на квартире большей площади. Вот эти длинные цепочки — это возможность больше делать скидку на квадратный метр у 1-комнатных, — говорит Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости.

В третьем городе РФ, Новосибирске, стоимость квартиры логично ниже, но тут и площадь гораздо меньше. Таких советских малосемеек еще поискать надо, однако квартира полноценная — комната, кухня со своими окнами. Кухня 4,5 метра, комнатка — 12, общая площадь — 21,8. Район, конечно, удаленный, Станционная улица, но дом кирпичный, 5 этажей. Стоимость этого жилья составляет 2,2 миллиона рублей.

— Малосемейки, если находятся в центре, очень хорошо сдаются, по ним доходность даже выше, чем по квартирам большей площади. Поэтому на малосемейки в хороших локациях скидок нет, а если они на окраине и в старых домах, тогда могут быть, — отмечает эксперт.

В уральской столице нашлась квартира похожей площади за те же деньги — 22 «квадрата» за 2,2 миллиона рублей. Кирпич, 9 этажей, лифт, Таганская улица (тоже край города). Мебели нет, ремонт простенький, но вроде чистенький. В сентябре эту квартиру, кстати, начинали продавать за 2,5 миллиона рублей.

Этот город представляем квартирой площадью 30,9 «квадрата» за 2,4 миллиона рублей. Тут большая комната с тремя окнами, правда, вот дом кирпичный 2-этажный, к таким относятся похуже, чем к стандартным 5-этажкам. Зато район не самый уж дальний — улица Левинка.

А вот аналогичный 2-этажный дом в Самаре, главное, что он кирпичный. Здесь 32,3 метра всего за 1,8 миллиона рублей, но люди сразу пишут, что требуется капитальный ремонт. А такой ремонт по текущим ценам — сотни тысяч рублей сверху. Место довольно отдаленное — улица Утевская, но метраж неплохой, кухня почти 6 «квадратов».

В Челябинске всё дешево и сердито — 28 «квадратов» за 1,4 миллиона рублей. Неблизкий Тракторозаводский район, «бабушкин» ремонт, зато нормальная кирпичная 5-этажка, неплохая кухня. И под ипотеку жилье подходит, как и все наши перечисленные варианты, что немаловажно.

Найти здесь нормальную однушку по нашим требованиям — еще надо постараться. Куча частных домов, цоколей, полуцоколей, самоделок каких-то — одним словом, Юг. Вот есть 34 метра за 2,15 миллиона рублей, причем, в отличие от предыдущих вариантов, в свежем 17-этажном доме 2019 года. Метраж неплохой, но, конечно, не центр — улица Командорская.

Это были миллионники первого эшелона, а что в городах поменьше? Например, в Чите не так уж всё дешевле — 21,7 метра аж за 2,7 миллиона рублей. Правда, ремонт неплохой, материалы новые, кухня 6 «квадратов». Дом 5-этажный, кирпич, район поселка Энергетиков. Видимо, такие тут цены.

Этот город часто приводится как пример с жильем с курьезно смешными ценами. Да, жилье там не особо ценится. Мы даже рассмотрели двушку площадью 50 метров — стоит такая 420 тысяч рублей. Неплохой ремонт, кухня 9 «квадратов», только надо ли туда ехать — вот в чем вопрос.

— Рынок такой, кому-то что-то нужно купить, кому-то закрыть ипотеку, чтобы не переплачивать. Поэтому люди по этим причинам могут давать некоторые скидки. Есть квартиры, которые либо растут медленнее рынка, либо падают быстрее рынка. Это проблемные объекты, есть дома, где по 900 квартир, причем все они 1-комнатные либо студии. Либо какой-то старый совсем фонд, — заключает Сергей Николаев.

Почитайте еще об аномалиях рынка недвижимости в 2024 году: продажи остановлены, ипотеки нет, аренда дорожает, но есть россияне, у которых всё хорошо.