Недвижимость-2013: итоги года

2013 год оказался щедрым на события в области недвижимости. Dom.76.ru представляет десять самых важных событий 2013 года в сфере недвижимости, строительства и ЖКХ с точки зрения портала.

Департамент строительства мэрии Ярославля опубликовал обещанный черный список недобросовестных застройщиков. В него попали 13 строительных компаний, которые не выполнили свои обязательства по вводу объектов в 2012 году. В списке, как и ожидалось, оказались печально известные «АВБ-плюс», «ЯФСК» и «Ярстрой». Также в черном списке оказались компании «Металлоторг», ЖСК «Фабрика», «234 строительное управление», «Строитель плюс», «Гипроприборстрой», «Ярстройпроект», «Спецстрой», «Офисный центр», «Вертикаль» и «ПИК – Верхняя Волга» и другие. Причин, по которым строительство не было закончено в срок, застройщики называют немало. Это и пресловутое «нет денег», и технические сложности.

«Основные трудности, которые сейчас возникают у застройщиков, связаны с подключением к системам водоснабжения, электроснабжения по постоянной схеме», – сказал председатель правительства Ярославской области Александр Князьков.

Отметим, что черный список носит рекомендательный характер. Его данными могут руководствоваться власти при выдаче разрешений на строительство.

Первое громкое уголовное дело против застройщика, привлекавшего деньги дольщиков, довели до суда. Летом прокурор Ярославля подписал обвинительное заключение по уголовному делу генерального директора промышленно-строительной компании «Квартал» Игоря Жарова. Теперь уголовное дело рассматривается по существу в Кировском районном суде Ярославля. Игорю Жарову инкриминируют мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение (ч. 4 ст.159 УК РФ). По мнению следствия, Жаров, «используя служебное положение, путем обмана и злоупотребления доверием, привлекал денежные средства граждан для участия в долевом строительстве трех многоквартирных жилых домов и гаражных боксов. Полученные деньги он использовал в личных целях и в целях улучшения финансового положения своего предприятия». Областная прокуратура сообщает, что с июля 2006 года по июль 2011 Игорь Жаров получил более 807 миллионов рублей от 339 дольщиков.

Напомним, в апреле 2011 года фирма «ПСК «Квартал» начала процедуру банкротства и попала в пятерку самых неблагонадежных застройщиков области.

Уголовные дела возбуждены и в отношении ряда других застройщиков – компании «РСУ», «АВБ плюс», «ЯФСК», «Альянс» и «Волга-дом». Из возбужденных восьми дел до суда дошло пока лишь одно.

Ярославль продолжает прирастать торговыми площадями. А ведь наш город по числу торговых площадей на одного жителя входит в тройку городов России, оставляя позади и Москву, и Санкт-Петербург. На сегодняшний день количество торгово-развлекательных центров в городе намного превосходит реальную в них потребность, уверены эксперты. В конце года в эксплуатацию ввели ТРЦ «Аура» в центре Ярославля. Это самый крупный торгово-развлекательный центр в городе – его площадь составила 122 тысячи кв. метров. Арендная же площадь – более 62 тысяч квадратов. Кроме того, стало известно, что в Заволжском районе на участке в 2,5 га в I квартале 2014 года появится новый крупный ТРЦ. Его площадь – 21 тысяча квадратов. Ярославские эксперты сомневаются в целесообразности столь активного строительства торговых и торгово-развлекательных центров в городе. Пул арендаторов этого проекта составят продуктовый супермаркет, товары для дома и пятизальный кинотеатр. В состав галереи торгового центра войдут более 80 магазинов.

В Ярославской области в этом году начал стремительно развиваться формат городского таунхауса, для которого свойственны централизованные коммуникации и полный набор инфраструктуры. Раньше эти конкурентные преимущества были свойственны в большей степени городской застройке.

Победное шествие таунхаусов по стране продолжается уже несколько лет, однако для Ярославля заметное увеличение объемов строительства и предложения этого формата жилья стало новым веянием 2013 года.

«Ассортимент предложения таунхаусов в Ярославле по-прежнему не велик, но процесс пошел, при этом главным изменением стала мода на таунхаусы небольших и средних площадей, предложение которых в предыдущие годы по большому счету отсутствовало. Веяние пришло к нам из Москвы и Санкт-Петербурга, где бум строительства таунхаусов небольшой площади пришелся на 2011-2012 годы», – отмечает аналитик компании «Метро-Оценка» Анастасия Голлай.

Сегодня предлагается все больше новых объектов по цене городской квартиры. По данным компании «Метро-Оценка», средняя стоимость предложения на первичном рынке составляет 25 тыс. рублей за квадратный метр для готовых таунхаусов с черновой отделкой. Если говорить о географической составляющей, то вполне естественно, что самые дорогие таунхаусы предлагаются в Кировском районе Ярославля. Здесь цена предложения превышает 100 000 за квадрат.

Власти проводят реформу на рынке ярославской наружной рекламы. В новом году вся уличная реклама в Ярославле будет размещаться в соответствии со специальными схемами. В результате количество наружки должно заметно сократиться. Согласно новому федеральному закону ФЗ №38 «О Рекламе», к началу нового 2014 года все городские округа и муниципальные районы Ярославской области должны утвердить схемы размещения рекламных конструкций. Основной вопрос – государственная и муниципальная собственность и ее использование в качестве территории размещения рекламы. Эти схемы станут единственным легальным условием для установки и эксплуатации рекламы.

«Мы учли пожелания коллег, откорректировали требования к составлению схем размещения рекламных конструкций и существенно сократили сроки согласования структурами региональной власти, – отметил первый заместитель директора департамента строительства Ярославской области Виктор Жучков. – Мы не планируем вмешиваться в регулирование типов и видов рекламных конструкций – это компетенция муниципальных образований, полномочия, которые они могут осуществлять при активном контакте с общественными организациями и рекламным бизнесом».

После утверждения схемы власти получат право выдавать предписания на разбор рекламных конструкций, которые даже будут соответствовать закону по содержанию и техническому состоянию, но не будут соответствовать этой схеме.

В настоящее время в Ярославской области реализуется ряд крупных инвестиционных проектов КОТ в целях жилищного строительства. В будущем планируется также строительство нового микрорайона площадью 118,8 га. Земельный участок расположен в Ярославском районе, Бекреневском сельском округе между территориями соседних деревень – Губцево, Бекренево, Красная горка.

«Эта земля предназначена для малоэтажной жилой застройки, в том числе экономкласса, – рассказал руководитель дирекции маркетинга и мониторинга Фонда РЖС Николай Шмелев. – Минимальный объем общей площади жилых помещений в застройке – 78 000 квадратных метров».

«Жилье экономкласса является приоритетным, мы сейчас активно вводим именно такой формат. В следующем году мы должны ввести 550 тысяч квадратных метров. Основная надежда на проекты КОТ. Сейчас мы наконец приходим к тому, что у нас появляется возможность планировать развитие жилищного строительства, в чем нам помогают инвесторы своими крупными объемами. Мы переходим от модели развития жилищного строительства внутри Ярославля, расширяем рамки города. Движение в сторону Тутаева обусловлено тем, что агломерация, которая сформировалась еще в 70-е годы прошлого века, будет развиваться», – отмечает Виктор Жучков.

Ярославская область вошла в список регионов, где в 2014 году будет проведен эксперимент. Здесь течение следующего года покупать жилье можно будет только через нотариуса. Старт проекта предварительно намечен на начало февраля.

«В настоящее время проходит согласование условий и урегулирование ряда организационных и технических вопросов проведения эксперимента, – пишет «Российская газета» со ссылкой на Федеральную нотариальную палату России. – Минэкономразвития, к примеру, предлагает представлять в регистрирующие органы документы, необходимые для государственной регистрации прав, исключительно в форме электронных образов бумажных документов».

В ходе эксперимента нотариуса обяжут не просто ставить печати на справки, но и полностью проверять юридическую чистоту сделки. Таким образом, нотариусы будут сами проводить полную проверку и объекта, и участников сделок. Это возможно благодаря электронным государственным данным, по которым нотариусы будут отслеживать обременения на жилье. Нотариусы будут запрашивать в Росреестре сведения, был ли гражданин в судебном порядке признан недееспособным или нет. Запрос будет направляться в электронном виде через Единую информационную систему нотариата России, где уже появился соответствующий раздел. Ответ может занять от нескольких часов до недели, в зависимости от загруженности специалистов органов регистрации.

В текущем году цены на рынке жилья Ярославля были в целом стабильными. Рынок находится в состоянии стагнации. Повышение цен в строящихся объектах по мере увеличения степени их готовности компенсируется появлением в продаже новых проектов, вследствие чего средняя цена удерживается на достаточно стабильном уровне.

По итогам года средневзвешенная цена на вторичном рынке жилой недвижимости Ярославля показала практически нулевую динамику, цена предложения по итогам года в среднем по городу составила в декабре 57 660 рублей за 1 кв. м, что всего на 0,7% выше, чем в декабре 2012 года, отмечают аналитики «Метро-Оценки».

Стабильны цены (+0,5% за год) в Дзержинском районе.

Прибавили 7% в Заволжском, хотя в начале года они снижались в ожидании закрытия на ремонт Октябрьского моста. В положительную сторону динамика изменилась уже во 2 полугодии, но наибольший прирост пришелся на последний квартал.

В течение всего года стабильно росли цены в Кировском районе, итог – плюс 9% за 12 месяцев.

Самый нестабильный в плане динамики, отличающийся наибольшими перепадами от плюса в минус, – Красноперекопский район города: в начале года цены здесь выросли в среднем на треть, к концу третьего квартала отыграли назад 10%, а к декабрю показали отрицательную динамику в размере минус 0,6 процента.

В противовес Красноперекопскому прибавил в среднем 1,2% Фрунзенский район города, стабильно отличающийся минимальными колебаниями цен как на вторичном, так и на первичном рынке.

По данным компании «Метро-Оценка», рост цен относительно декабря прошлого года зафиксирован в четырех административных районах города и пригороде Ярославля. Наибольший рост цен на строящееся жилье в городской черте наблюдается в Кировском районе (20%). Положительную динамику по итогам года продемонстрировали также Дзержинский, Заволжский и Фрунзенский районы, но с куда более скромными результатами: 3-5% по отношению к ценам декабря 2012 года. В минусе на 8,5% оказался Красноперекопский район города и стабильно росший в прошлом году Ленинский район (-2,6%). Самые высокие цены традиционно в Кировском районе, средневзвешенная цена одного квадратного метра здесь превысила 90 000 рублей.

В Ярославле почти перестали строить жилье бизнес и премиум-класса. Большая доля в строительстве новостроек отводится под жилье экономкласса. Если в докризисный период в Ярославле существовали благоприятные условия для строительства квартир большой площади, а покупатели легко находились, то сегодня спрос на квартиры, близкие к параметрам элитных, падает в 2-3 раза быстрее, чем на экономсегмент. В настоящий момент наибольшим спросом у ярославцев пользуются «однушки» экономкласса и «двушки» эконом и комфорт-класса. Наименьший же интерес представляют квартиры бизнес-класса. Тенденция к увеличению числа проектов экономкласса объясняется не только рыночным спросом на более дешевое жилье, но и территориальным развитием рынка. Точечные проекты в сложившихся и развитых районах города уже не могут обеспечить необходимый объем предложения, и строительство постепенно смещается на окраины, где главным фактором привлечения покупателей является относительно невысокая цена.

С 1 мая 2014 года ярославцы начнут платить за капитальный ремонт домов. В следующем году в Ярославской области начнет действовать новая региональная система капремонта. Напомним, в Жилищный кодекс РФ законом 271-ФЗ от 25 декабря 2012 года были внесены изменения, касающиеся правил проведения капитального ремонта многоквартирных домов в части создания региональных систем капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Теперь на плечи собственников помещений возложена обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Однако точная сумма платежа пока не называется. Как сообщает региональное правительство, эта величина составит не более 7 рублей за квадратный метр жилья. Подчеркивается, что платеж этот обязателен.

«Очередность проведения капитального ремонта устанавливается в соответствии с утвержденными нормативно-правовым актом области критериями, – рассказала заместитель губернатора, директор департамента энергетики и регулирования тарифов Ярославской области Наталья Шапошникова. – А перечень работ включает в себя ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт, крыши, фундамента, подвальных помещений, утепление и ремонт фасада, устройство общедомовых приборов учета потребления ресурсов».

Власти провели инвентаризацию технического состояния многоквартирных домов области и утвердили региональную программу капитального ремонта на 30 лет. В нее вошли 10,5 тысяч домов области. Также разработан краткосрочный (до 3-х лет) план реализации региональной программы.

Это только часть событий, произошедших в этом году. Еще несколько дней, и начнутся всеобщие новогодние каникулы. Рынок недвижимости тоже погрузится в спячку. Эксперты прогнозируют повышение уровня спроса лишь к февралю. Особого роста цен на рынке недвижимости в следующем году не ожидают.

С Новым годом и Рождеством!