Что сегодня хочет покупатель жилья в Ярославле?

Объем сделок на вторичном рынке жилья более чем в два раза превышает показатели рынка первичного. При этом большинство застройщиков старательно игнорируют вторичку, ведь они предлагают новое, строящееся жилье. Сегодня попробуем понять, что ищет потенциальный покупатель жилья в Ярославле, а также кто и что в итоге покупает на вторичном рынке квартир.

Итак, приходя, скажем, в агентство недвижимости, потенциальный покупатель квартиры высказывает свои пожелания к будущему жилью. Что же имеет для него приоритетное значение?

Проанализировав сотню заявок на покупку квартир в Ярославле, можно сделать вывод, что во главе угла у наших сограждан стоит район дислокации будущего жилья, а именно район города, зачастую вплоть до указания конкретных улиц. Этот фактор, можно сказать, впереди планеты всей и имеет принципиальное значение для 80% потенциальных покупателей квартир. Это против примерно 7% тех, кто готов рассмотреть любой район города для проживания. Правда, в последнем случае среди значимых факторов могут оказаться и другие локационные, например, близость детского сада и школы, остановки общественного транспорта, хорошая транспортная доступность в целом, а также экология.

Самыми желанными районами города являются Фрунзенский, Дзержинский и Ленинский. При этом более 60% квартир, купленных, например, через АН «Метро» за восемь месяцев 2013 года, приходится всего на два района города: Дзержинский и Фрунзенский. Наименее интересны для потенциальных покупателей Красноперекопский и Заволжский районы. Впрочем, на последний приходится порядка 15% купленных квартир. А вот самые маленькие объемы продаж отмечены в Кировском и Красноперекопском районах.

В пятерку самых важных факторов при выборе квартиры также вошли площадь и количество комнат. Интересно, что к числу комнат зачастую покупатели подходят достаточно гибко, рассматривая, например, покупку одно-двухкомнатной квартиры или двух-трехкомнатной, но более-менее определенной площади. Самыми востребованными и самыми продаваемыми являются одно- и двухкомнатные квартиры, на них приходится более 80% сделок вторичного рынка Ярославля.

Площади… Это как раз тот фактор, который, кроме явно видимой готовности квартиры, заставляет потенциальных покупателей уходить на вторичный рынок. Судя по заявкам, самыми востребованными являются площади до 70 кв. м, все, что больше этой цифры, уже выходит слишком дорого для ярославцев. Если быть совсем точными, то самые-самые востребованные площади находятся в диапазоне от 30 до 50 кв. м, что легко подтверждается данными о продажах. Средняя площадь купленной в этом году однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляет 33,3 кв. м, двухкомнатной – 49,5, а трехкомнатной – 67,7 кв. метра.

Анна Ладыга родилась в Костромской области, в Ярославле – с 2003 года. Руководитель компании «Метро-Оценка». Оценщик с математическим образованием. Занимается оценкой имущества с 2008 года, развивает аналитические услуги в Ярославле. Увлечения – путешествия, nail art, hand made.

Вот теперь можно вспомнить и про финансовую сторону вопроса – фактор, являющийся критичным для как минимум 40% покупателей квартиры. Большинство потенциальных покупателей хотели бы уложиться в сумму до четырех млн рублей, чаще рассматриваются варианты покупки стоимостью от двух до трех миллионов.

Если говорить о продажах, то средняя стоимость однокомнатной квартиры чуть больше 1,9 млн, двухкомнатной – 2,6 млн. руб. Собственно на них и приходится, как мы помним, 80% всех купленных за восемь месяцев 2013 г. квартир. Средняя стоимость купленной трехкомнатной квартиры составила 3,9 млн, а четырехкомнатной превысила сумму в 5,7 млн рублей.

Нельзя забывать и этаж, ведь то, на каком этаже расположена квартира, имеет не меньшее значение, чем количество комнат в ней. Но тут в целом все достаточно просто, в подавляющем большинстве случаев достаточно, чтобы этаж был не первый и не последний, при этом верхние этажи чаще всего оказываются предпочтительнее первого.

Получается, что самыми востребованными у покупателей являются «однушки» площадью 30-40 кв. м стоимостью до двух млн. руб. и двухкомнатные квартиры площадью не более 60 кв. м и стоимостью в пределах трех млн. руб., расположенные на средних этажах домов, построенных в Дзержинском и Фрунзенском районах города.

Не такие уж и требовательные у нас по большей части покупатели. В значимые факторы (т.е. имеющие принципиальное значение для более чем 10% потенциальных покупателей) также попали:

• материал строительства дома (безусловным лидером здесь являются кирпичные дома);

• наличие балкона или лоджии (имеет принципиальное значение для 30% покупателей);

• состояние квартиры (наличие и качество ремонта в ней);

• тип планировки (самыми желанными оказались старые квартиры улучшенной планировки и брежневки, они же являются и самыми продаваемыми, вместе с хрущевками они составляют около 80% всех квартир, купленных на вторичном рынке в период с января по август 2013 г.);

• площадь кухни (минимум семь-девять м);

• год постройки дома (чаще всего дом должен быть не старше 5-10 лет).

Получается не так уж много факторов, имеющих максимальное значение, остальное уже детали, имеющие индивидуальное значение для отдельных покупателей квартиры.

Теперь о покупателях. В большинстве случаев, а точнее не менее чем в 60%, покупкой квартиры у нас занимаются женщины. Возрастных категорий можно выделить две: 30-40 лет и 50-60 лет. В первом случае это с наибольшей вероятностью будет замужняя работающая женщина с одним-двумя детьми, во втором ситуация несколько сложнее. Деление между работающими и находящимися на пенсии женщинами будет 50 на 50. Аналогично и с наличием или отсутствием детей.

Вспоминая самое начало разговора, можно сказать, что вторичный рынок оказывается зачастую привлекательнее первичного по двум причинам. Во-первых, не нужно ждать, пока дом будет построен, а во-вторых, площади квартир, представленных на вторичном рынке, разнообразнее, больше выбор маленьких квартир, соответственно, общая стоимость квартиры выходит меньше, чем в строящемся доме, где большая часть предложений состоит из не самых маленьких квартир. Так что сбрасывать со счетов «вторичку» ой как рано.