«Люди хотели уединения»: как в Ярославской области меняется рынок недвижимости и какое жилье теперь строят

В Ярославской области в прошедшем 2024 году частные дома были популярнее многоквартирной застройки. Об этом говорит статистика Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства в регионе. Против 396,317 тысячи квадратных метров в многоквартирных домах появились 556,992 тысячи квадратных метров индивидуальной застройки.

Почему люди стали покупать частные дома, выгоднее ли это, чем приобрести квартиру, и будет ли популярна индивидуальная застройка в 2025 году? Поговорили об этом с Олегом Малышевым — директором ярославской компании Good House, специализирующейся на строительстве домов и коттеджей.

Покупатели стали чаще обращать внимание на индивидуальную застройку в 2023 году, рассказал специалист. Тогда спрос в этой сфере набирал обороты. На тенденцию влияло несколько факторов.

— Наверное, люди хотели какого-то уединения, свои стены, потолок, пол. Также немаловажную роль играет участок. В чем отличие квартиры и своего участка? Нет проблем с парковкой, — пояснил Олег Малышев.

Немаловажной деталью стала возможность оформить льготную ипотеку на строительство жилья. Выбирая займы с господдержкой, люди отдавали предпочтение собственным домам, вместо квартир от застройщиков.

— Человек понимал, что можно примерно за те же деньги получить большую площадь, да еще и участок. И начали потихоньку строиться, — рассказал директор строительной компании.

Но после отмены общей льготной ипотеки и из-за сложностей оформления займов с господдержкой по специализированным направлениям, например сельской, заказов стало меньше:

— В 2023 году было лучше. В 2024 всё прекратилось где-то в июне–июле, поскольку основная масса [заказов] была по ипотеке. Ипотечные программы остановились, и спрос упал вдвое. По сельхозипотеке выделяют лимиты для того, чтобы поддерживать ранее выданные ипотеки. Новые не согласовывают.

Good House, в основном, занимается разработкой индивидуальных проектов с нуля, а не продажей готовых домов. Спрос на подобную услугу заметнее всего наблюдают в нескольких районах региона.

— В 2024–2025 годах у нас лидирующие районы это Заволжский, Рыбинск строится активно, и район Красных Ткачей, Дубки. В этом направлении, — рассказал Олег Малышев.

В 2024 году стоимость квадратного дома площадью 100 квадратных метров в среднем варьировалась в районе 8,5 миллиона рублей с учетом проекта. За эти деньги покупатель получал здание с предчистовой отделкой. То есть стены покрыты штукатуркой под обои, проведена электрика, сделана вентиляция и проведены коммуникации. Для полноценной жизни нужно было сделать лишь косметический ремонт.

— В доме уже тепло, остается только чистовая отделка: поклеить обои, натянуть потолки, установить мебель, постелить ламинат или линолеум — и можно жить, — пояснил директор строительной компании.

Но в 2025 году стоимость готового дома выросла с 85 тысяч рублей за квадратный метр до 90. Подорожание готового жилья — одна из, но не единственная причина падения покупательского интереса. Вопрос, скорее, в том, что людям стало сложнее получать заемные суммы для покупки недвижимости. Особенно, когда речь идет о льготных условиях кредитования.

— Ставка [по семейной ипотеке] есть. Но, во-первых, ее очень тяжело дают. Льготные ипотеки теперь будут работать через эскроу-счета. А сейчас во многих банках введены комиссии для застройщиков. Комиссия заключается в том, что застройщик должен платить, условно, за пользование эскроу-счетом, — пояснил Олег Малышев. — Комиссия большая, до 17%. Соответственно, все понимают, что для клиентов в 2025 году за счет налоговых реформ будет подорожание. Все с упрощенки переходят на НДС, увеличивается налог на прибыль, комиссия 16%. И за такие деньги люди уже не готовы покупать жилье.

Помимо ипотечных проблем, есть еще один фактор — ставка Центробанка в 21%. Люди, вместо того, чтобы покупать недвижимость и оформлять дорогие займы, кладут сбережения на накопительные счета. К тому же, если говорить о высоких ставках по кредитам, застройщикам тоже приходится несладко. Предприниматели часто оформляют займы на свои проекты. А с высокой ставкой, конечно, траты выше.

— Нам [застройщикам] льготных условий никаких никто не дает, — рассказал Олег Малышев.

В связи со всеми озвученными условиями возникает вопрос: а будут ли покупать дома в 2025 году? И если да, то когда спрос станет активнее?

— Мое личное предположение, это, наверное, осень. Тогда в массы придет понимание того, что творится с жилищным рынком. Сейчас ИЖС переживает глубочайший кризис. Давно таких не было, — рассказал директор Good House.