Бизнесмены выкупают офисы и склады у города

Предприниматели активно выкупают недвижимость у города и области. С 2009 по 2013 год с субъектами малого и среднего бизнеса было заключено 906 договоров купли-продажи в отношении 913 объектов недвижимости.

В Ярославской области работают более 30 тысяч субъектов малого и среднего бизнеса. Их оборот составляет 21,1% от общего объема оборота всех предприятий и организаций региона.

«Поступление платежей по налогам в консолидированный бюджет Ярославской области от предприятий малого и среднего бизнеса за I квартал 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года увеличилось на 2,7% и составило 508,7 млн рублей, – заявил губернатор Ярославской области Сергей Ястребов. – Правительство региона заинтересовано в дальнейшем развитии малых и средних предприятий, поэтому мы оказываем им различные меры поддержки. У нас одна из самых низких налоговых ставок по льготному кредитованию среди субъектов РФ, предусмотрены субсидии, успешно работает бизнес-инкубатор, где многие молодые предприниматели начинают свое дело».

Предприятия малого и среднего бизнеса в области пользуются преимущественным правом выкупа арендуемых помещений, находящихся в муниципальной и региональной собственности. С 2009 по 2013 год с субъектами малого и среднего бизнеса было заключено 906 договоров купли-продажи в отношении 913 объектов недвижимости. Общая площадь помещений – 848,89 тысячи квадратных метров, их совокупная стоимость – 3,1 млрд рублей.

При этом в законе не указано, что возможность выкупа распространяется и на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости.

В прошлом году средняя цена одного квадратного метра недвижимого имущества в Ярославле составила порядка 40 тысяч рублей. Председатель КУМИ мэрии Ярославля Денис Пуговишников пояснил, что одним из основных способов приватизации в 2013 году была реализация арендаторами имущественного права приобретения арендуемого имущества. В прошлом году арендаторы выкупили около 10 тысяч квадратных метров.

Для ведения предпринимательской деятельности компании чаще всего заключают договор аренды недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, с правом выкупа. Купить недвижимость сразу бывает невозможно по нескольким причинам. Например, у компании может не хватать средств. Или объект может быть ориентирован только на сдачу в аренду.

«Право преимущественного выкупа может быть реализовано при соблюдении ряда условий. Во-первых, должен действовать непрерывный договор аренды, и, во-вторых, отсутствовать задолженности по арендной плате, пеням», – отметил директор департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Владимир Кусков.

При этом арендатору дано право оплачивать выкупаемое имущество в рассрочку до пяти лет. Срок, рекомендованный на федеральном уровне – меньше. Он составляет три года.

«Инвесторы, как крупные, так и мелкие, с интересом рассматривают возможность вложения средств в недвижимость, в том числе в коммерческую и торговую. Все зависит от объема портфеля планируемых вложений. Крупные игроки рассматривают вложение средств в крупные проекты и, как правило, на стадии строительства. Очень популярным у крупных игроков является и вариант выкупа, реконструкции и перепрофилирования под торговые площади целых зданий в центральной части города. Однако сегодня таких инвесторов в Ярославле немного», – говорит аналитик Игорь Ефимов.

Менее крупные инвесторы не обладают такими средствами или источниками их привлечения и чаще выкупают отдельные обособленные помещения, реже – площади или павильоны в торговых центрах. Как поясняют предприниматели, они выкупают арендованные помещения, в первую очередь, не из соображений экономии на арендной плате, а для защиты инвестиций в свой бизнес. Ведь не секрет, что любой форс-мажор в виде необходимости смены офиса (от чего арендатор никогда не застрахован) – это угроза, и влечет за собой потерю клиентов, которые привыкли видеть компанию на определенном месте.

Напомним, чтобы заявка от арендатора была одобрена и началась процедура оценки и выкупа объекта, необходимо соответствие технической документации на помещение его реальному составу и площади. Некоторые же бизнесмены делают в помещениях перепланировки и не согласовывают их.

За 2013 год в региональную госжилинспекцию поступило порядка 300 обращений, касающихся перепланировок, переустройств квартир и коммерческих помещений. Примерно в половине случаев эти перепланировки были согласованы, но люди, обратившиеся в инспекцию, об этом не знали. А в половине случаев имели место нарушения, и нарушители привлекались к административной ответственности. В 2013 году было заведено порядка 150 дел, по которым нерадивые собственники были наказаны.

«Кроме того, что мы их наказываем, мы направляем информацию в территориальные администрации, если речь идет о Ярославле, либо в мэрии городов, которые находятся на территории области, для того, чтобы они выдавали предписания на устранение нарушений. Эти полномочия есть только у органов местного самоуправления. Если такое предписание не исполняется, то орган местного самоуправления выходит в суд с иском о лишении права собственности, реализации квартиры с торгов с условием, что новый собственник восстановит ее в первоначальном состоянии и обеспечит безопасность», – поясняет начальник государственной жилищной инспекции Ярославской области Денис Мещеряков.

Достаточно много подобных исков подано в Кировском районе Ярославля. Как правило, люди выкупают квартиры на первых этажах домов, пытаются сделать из помещений офисы, магазины, но далеко не всегда это соответствует требованиям закона, требованиям технической безопасности. Дзержинский район тоже в лидерах.