Платите меньше налогов!

Переоценка кадастровой стоимости: для кого, зачем и как?

В течение многих лет собственники недвижимости, в первую очередь, земельных участков платят налог из расчета кадастровой стоимости своей собственности, которая, по идее, должна быть приближена к ее рыночной цене. К сожалению, часто кадастровая стоимость оказывается завышенной, причем нередко в несколько раз.

Большинство наших сограждан просто напросто не представляют, что такое кадастровая стоимость и какое отношение к ним лично имеет, на что влияет. Как результат, они ежегодно фактически теряют крупные денежные суммы, даже не догадываясь о том, что могут платить значительно меньше.

Какое значение размер кадастровой стоимости имеет для владельцев земли? Можно сказать, что это значение первостепенной важности. Ведь именно кадастровая стоимость является базой для определения размера земельного налога, подлежащего уплате. Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок (в том числе находящийся в государственной или муниципальной собственности), при его купле или продаже, использовании в качестве залога, осуществлении взноса в уставной капитал, для других целей.

Следовательно, от размера кадастровой стоимости земельного участка напрямую зависит экономическая выгода от его использования. При слишком высокой его стоимости эксплуатация участка может оказаться экономически нецелесообразной.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. И именно в массовости такой оценки и кроется главная причина ее завышения.

Новая кадастровая стоимость образовалась в результате глобальной государственной кадастровой оценки земель на территории нашей страны с учетом их классификации по целевому назначению. Кадастровая оценка проводилась массово, по сотням, а порой и тысячам позиций (земельных участков) с применением статистического способа расчета. И эта глобальность сказывается на точности оценки далеко не самым лучшим образом, а самое главное, что погрешность в большинстве случаев будет в большую сторону и, как следствие, не в пользу владельца земельного участка. В противовес методы индивидуальной оценки более точны, чем методы оценки массовой.

На сегодняшний день узнать кадастровую стоимость своего земельного участка можно с помощью интерактивной кадастровой карты, которая находится на сайте Роснедвижимости.

Кадастровая стоимость земли зависит от категории земель, вида разрешенного использования и площади участка. Из этих параметров и вытекают основные причины завышения стоимости. В целом, таких причин можно выделить три.

Причина первая: периодически возникают ситуации, когда в процессе кадастрового учета указывается категория земли, не соответствующая действительному предназначению участка. Например, если у участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), ошибочно внесено «для коммерческих целей», то в результате стоимость может завышаться в несколько раз.

Причина вторая: неверно указанное разрешенное использование земельного участка и вследствие этого установление завышенного удельного показателя кадастровой стоимости. Данная ошибка характерна для земли, занятой объектами капитального строительства. При обнаружении такой ошибки необходимо знать, что разрешенное использование определяется в зависимости от предназначения здания, расположенного на участке. Так, если на нем возведен индивидуальный жилой дом, то и участок разрешается использовать под индивидуальное жилищное строительство. Назначение здания указывается в его техническом паспорте или техническом плане.

Причина третья: неверно указанная площадь земельного участка. В силу разных причин площадь участка, зафиксированная в государственном кадастре недвижимости, может оказаться намного больше реального значения, вследствие чего стоимость такого увеличенного участка на глазах вырастает пропорционально размерам.

В любом из этих случаях собственник земли будет выплачивать завышенные налоги. О каких же цифрах может идти речь? Приведем пример. Есть земельный участок площадью 70 соток, для которого определена кадастровая стоимость в размере 63 миллиона рублей. Его рыночная стоимость при индивидуальной оценке выходит на 28 миллионов рублей. Разница составит 35 миллионов рублей, т. е. сумма, исходя из которой считается налог, может быть ниже в два раза. При ставке в 1,5% в первом случае придется платить налог в размере 945 тыс. рублей в год, а во втором (после переоценки кадастровой стоимости) – 420 000 рублей. Вряд ли кому-то понравится платить лишние 525 тысяч рублей, причем ежегодно. И это при разнице в два раза между кадастровой и рыночной оценкой. А если разница в 10 раз?.. В этом случае выгоду от оспаривания кадастровой стоимости сложно переоценить.

Что делать, если стоимость вашей собственности завышена и вы платите такой же завышенный налог? Нужно оспаривать эту стоимость. Что можно сделать после того, как кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости такова: сначала проводится независимая оценка рыночной стоимости земельного участка специалистом-оценщиком по состоянию на дату проведения кадастровой оценки. В Ярославской области для земель населенных пунктов это 1 января 2010 и 2012 годов. В дальнейшем отчет оценщика передается в СРО для проверки его достоверности, либо в ходе судебного разбирательства проводится его независимая экспертиза. Независимо от категории истца подается исковое заявление в арбитражный суд. После вынесения решения суда новая кадастровая стоимость начинает действовать с даты вступления решения суда в силу.

Издержки на проведение указанной процедуры складываются из:

• стоимости независимой оценки (от 30 тысяч рублей, в зависимости от площади земельного участка, его местоположения и назначения);

• юридических услуг (30–40 тыс. рублей);

• расходов на оплату экспертизы в СРО, либо независимой экспертизы (15–25 тыс. руб.);

• государственной пошлины (четыре тыс. рублей).

С одной стороны, все это недешево, но с учетом того, что это позволит экономить ежегодно десятки или даже сотни тысяч на налогах или аренде, можно смело сказать, что овчинка стоит выделки.

Судебная практика по делам об оспаривании кадастровой стоимости развивалась непоследовательно и прошла несколько переломных этапов. В начале судебной практики по этому вопросу ситуация в большинстве случаев складывалась не в пользу собственника земли.

Все изменилось после того, как Высший арбитражный суд издал постановление №913/11 от 28.06.2011 года по делу №А27-4849/2010. В нем указано, что «лицо, которое желает оспорить кадастровую стоимость земельного участка, превышающую его рыночную стоимость, вправе обратиться в арбитражный суд в исковом порядке с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основе отчета независимого оценщика».

При этом истец не обязан доказывать нарушение порядка проведения кадастровой оценки, недостоверность отчета или исходных данных, не требуется обжаловать акты органов власти. Достаточно представить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный грамотным оценщиком, и, желательно, прошедший экспертизу соответствия законодательству об оценке. Решение об удовлетворении иска обязывает кадастровую палату внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Постановление №913 коренным образом изменило судебный подход к оспариванию кадастровой стоимости, что подтверждается статистически: согласно информации Росреестра в 2011 году доля удовлетворенных судами требований составила 28%, в 2012 – уже 65%. В настоящее время при профессиональном подходе к делу вероятность положительного исхода дела близка к 100%.

Машина судебного правосудия движется по рельсам судебной практики. Если судебная практика существует, то путь ее предсказуем. В оспаривании кадастровой оценки, в настоящее время, это практически 100% положительный исход в пользу снижения кадастровой стоимости, а значит, и налога на землю, что, в свою очередь, колоссальная экономия для клиента, конечно, если работу выполняют профессионалы своего дела.

Выгоды от снижения кадастровой стоимости становятся очевидны после простейших математических расчетов – это оптимизация налогообложения, выкупных и арендных платежей.