Тенденции и прогнозы: мнение экспертов

Сентябрь – первый месяц осени, именно он открывает деловой сезон на рынке недвижимости. В этой перспективе и в существующей непростой экономической ситуации всем, безусловно, интересно, что ждет рынок недвижимости в ближайшее время.

29 августа в Москве прошла ежегодная конференция по аналитике «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», собравшей лучших аналитиков рынка недвижимости России. В своих докладах эксперты рынка рассказывали о своих исследованиях, тенденциях рынка и прогнозах на будущее.

Общим лейтмотивом выступлений стали рецессия экономики России, снижение платежеспособног о спроса и стагнация на рынке недвижимости. Весь прошлый год шли рассуждения на тему: будет или нет стагнация рынка, грядет ли очередной кризис? – сейчас уже вполне очевидно, что стагнация есть, и развиваться ситуация будет не в лучшую сторону.

Восстановительный рост после кризиса 2008 года закончился в 2013 г., о том, что рынок переживает период стагнации можно судить уже по снижению реальных доходов населения, росту числа ипотечных сделок и явному, отмечаемому большинством риелторов, спаду платежеспособного спроса. Абсолютно точно можно сказать, что таких темпов роста, как было в 2010-2012 годах уже не будет. Замедление, которое мы отмечали уже в 2013 году, продолжится, и рост цен по итогам текущего года не превысит инфляцию.

Наращиваются темпы строительства, растут объемы ипотеки, но в современной действительности во главу угла необходимо ставить потребителя, покупателя квартир, тех людей, кто несет свои кровные застройщикам, риелторам и банкам. Под словом спрос скрываются обычные живые люди, или, говоря языком статистики, население, численность которого, увы, не растет. Уменьшение численности населения, причем в первую очередь трудоспособного, фактически привело к тому, что мы стоим на пороге демографической ямы, что несомненно скажется на объемах спроса в ближайшие годы.

Кто-то из экспертов говорит о снижении платежеспособного спроса, кто-то о кризисе ликвидности, однозначно одно – свободных денег на рынке становится меньше, что несомненно вызовет снижение цен. Здесь мнения ведущих аналитиков сходятся. Расхождения начинаются в вопросе: а будет ли, собственно, кризис. И здесь основных мнений два. Первое гласит (и динамика ярославского рынка пока подтверждает именно этот прогноз), что в 2014–2015 гг. мы будем наблюдать снижение темпов роста цен до уровня или чуть ниже инфляции. Резкого падения цен, которое обычно мы и считаем кризисом, не будет, цены будут снижаться, но более-менее плавно в течение двух–трех лет и достигнут «дна» к 2018 году. В 2019 году начнется восстановительный рост.

Другая группа аналитиков в целом согласны с датами, но уверены, что цены будут именно падать, т. к. это обычно и происходит. Т. е. мнения расходятся не в том, будет или нет кризис, а в том, какое лицо он обретет: относительно плавного снижения или «традиционного» обвала.

В пользу первого варианта говорят многие факторы: динамика спроса и цен и заявления ведущих банков о том, что они не будут снижать объемы ипотечного кредитования (что мы наблюдали во время кризиса 2008 года). Некий запас прочности дает относительная независимость рынка жилой недвижимости от курса валют. В 2008 году во многих регионах России цены на жилье были долларовыми, сейчас практически весь рынок жилья – рублевый, что стало своего рода «подушкой безопасности».

В отличие от 2008 года, когда кризис грянул как гром среди ясного неба, большинство профессиональных участников рынка объективно готовы к негативному развитию событий, что опять же делает перспективы рынка, если не радужными, то как минимум менее мрачными.

Важным фактором является нестабильность валютного курса и «зачистка» банковского сектора, люди предпочитают вкладывать деньги в то, что им видится более надежным: в отличие от «живых» денег квадратные метры – вещь недвижимая, а значит, вложение в жилье достаточно надежно.

И первое впечатление крайне мрачных перспектив заканчивается общим, более позитивным лейтмотивом: «неприятность эту мы переживем» или «не так страшен черт, как его малюют».