Обязательная страховка: тупик для застройщиков

Страховые компании и банки Ярославля не горят желанием заниматься вопросом страхования ответственности застройщиков. Проблемы у девелоперов возникли из-за нововведений в федеральном законе об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан. Изменения вступили в силу 1 января 2014 года.

Нововведения призваны обезопасить граждан от покупки недвижимости у ненадежного застройщика. В долевом строительстве в Ярославской области сейчас работает более 130 застройщиков, более 200 объектов строится. Проблемные составляют порядка 3% от общего количества строящихся домов. Проблемные объекты возникли достаточно давно: где-то истории тянутся с 2006 года, когда люди только начинали вкладываться в долевое строительство, где-то стройки «замерли» в 2007 году, многих застройщиков подкосил кризис 2008 года.

Дольщики получат возможность вернуть вложенные денежные средства в случае наступления страхового случая. К ним относятся банкротство строительной компании-застройщика и открытие в отношении него конкурсного производства, а также обращение по решению суда взыскания на предмет залога.

Теперь при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве на каждом объекте застройщик должен представить в Управление Росреестра по Ярославской области либо договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по строительству, либо поручительство банка.

Но пока ярославские застройщики страховать свои риски не торопятся. Все дело в страховщиках, которые не спешат выходить на этот рынок. Слишком рискованно. Большинство страховых компаний пока даже не получили лицензии на осуществление страхования ответственности застройщиков перед дольщиками.

«Существует целый ряд сложностей. По закону получить страховое возмещение будет возможно только на основании решения суда о взыскании предмета залога либо в случае банкротства застройщика. Но из-за длительности судебных процедур рассчитывать на быстрый возврат вложенных в стройку средств бессмысленно, – говорит аналитик Игорь Ефимов. – Система ценообразования также вызывает вопросы. Уровень риска наступления страхового случая на рынке долевого строительства предсказать весьма сложно из-за отсутствия достоверной статистики.

А ошибки, допущенные при расчете рисков и страховых тарифов, могут привести к резкому росту издержек в строительной отрасли, что повлечет за собой резкий рост цен».

Минимальная страховая сумма по договору страхования не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче дольщику, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в Ярославской области, определенной на дату заключения договора страхования.

Если застройщик заключил договор поручительства, то в случае неисполнения обязательства по передаче жилого помещения, дольщик до предъявления требований к банку должен предъявить требование к застройщику. Если застройщик отказался удовлетворить требование дольщика, то требование может быть предъявлено к банку, выдавшему поручительство.

Банки тоже пока не дают определенных ответов о ситуации. Но уже однозначно можно сказать, что банковские гарантии будут даваться крупным застройщикам, у которых есть залоговое имущество и свободные средства. При нарушении застройщиком обязательств и банк и страховая компания должны вернуть дольщику вложенные средства.

Застройщики, в свою очередь, ожидают приход на рынок страховщиков, чтобы понять, какую сумму им нужно «закладывать» в каждый квадратный метр. Сейчас строительные компании вырабатывают для себя варианты применения изменений в ФЗ, однако все они связаны с удорожанием жилья.

«Для добросовестных заказчиков это дополнительные расходы, которые ложатся на себестоимость строительства. Увеличение себестоимости мы оцениваем в 4-6 %. На эту сумму увеличится и стоимость квартир для дольщиков», – считает председатель совета НП «Ярославский Совет строителей» Владимир Матросов.

В общем, ситуация зашла в тупик. Обязательное страхование или поручительство будет распространяться только на новые объекты, по которым первый договор участия в долевом строительстве заключен после 1 января 2014 года.

«Необходимо постепенно налаживать конструктивное взаимодействие всех заинтересованных сторон. Органы городского самоуправления со своей стороны сделают все от них зависящее для максимально быстрого и эффективного решения этой задачи, – отмечает заместитель мэра Ярославля по вопросам градостроительства Леонид Комаров. – Застройщики, которые вовремя не успели достроить объект, придя за продлением разрешения на строительство, обязаны будут страховать свою дальнейшую ответственность».

Пока же застройщики, оказавшись в безвыходном положении, не могут продавать квартиры на этапе строительства. А ведь на рынке Ярославской области в долевку продается до 80% новостроек.