Жилье в Ярославле: итоги трех кварталов

2013 год близится к завершению, специалисты начинают подводить предварительные итоги. Что же произошло на ярославском рынке жилой недвижимости за прошедшие девять месяцев? Чего ожидать к концу года? Читайте об этом в материале Dom.76.ru.

Специалисты сходятся в одном – рынок вошел в фазу стагнации. В сентябре в интервью Dom.76.ru директор агентства недвижимости «Любимый город» Алексей Митин сказал, что «с начала года началась постепенная стагнация, рынок вторичного жилья начал «вставать». Новое жилье тоже стало «подмерзать». Если говорить о вторичном рынке, то сегодня, на мой взгляд, мы наблюдаем пик стагнации – движения нет совсем».

Эксперт связывает это, в первую очередь, со второй волной кризиса, ростом цен на топливные энергоносители, коммунальные платежи, электроэнергию и «замершими» ставками по ипотеке.

«Начало 2013 года, отмеченное достаточно быстрым ростом цен на жилую недвижимость и «интригой» с продлением приватизации, в целом остались единственными яркими точками на общем ровном фоне развития событий на рынке жилой недвижимости Ярославля, – говорит аналитик компании «Метро-оценка» Анастасия Голлай. – В III квартале рынок вел себя вполне предсказуемо: строилось жилье, выводились на рынок новые объекты, цены росли, но в рамках инфляции. Главной интригой весны было заявленное весной снижение ипотечных ставок. Ожидаемого рядом экспертов осеннего роста ипотечных ставок не произошло, а вот доля кредитов в общем объеме сделок с жилой недвижимостью увеличилась».

Новым веянием III квартала 2013 года стало начало жилищного строительства на территории бывших промышленных объектов. Эта тенденция пришла к нам из Москвы, где вместо заводов и складов активно строят торговые центры, офисные здания и жилые комплексы. На данный момент в Ярославле таких площадок две: территория завода топливной аппаратуры (ул. Городской Вал) и хлебозавода №2 (ул. Бол. Октябрьская).

По существующим прогнозам общий объем ввода жилья на территории РФ в 2013 году составит 65–68 млн кв. м. За первые восемь месяцев по данным Росстат в эксплуатацию введено почти 48 млн. кв. м жилой недвижимости.

На текущий момент на Ярославскую область приходится менее двух процентов от общего объема ввода жилья на территории ЦФО. Если не брать в расчет Москву и Московскую область, на долю которых приходится 52,3% от общего объема, то из 16 оставшихся областей Ярославская по итогам восьми месяцев 2013 года оказалась на 14 месте. Объем ввода в Ярославской области меньше, чем в лидирующей Белгородской области почти на 80%.

Ввод жилья в ЦФО, январь–август 2013 г.

По данным департамента строительства Ярославской области, за три квартала 2013 года в Ярославской области было введено в эксплуатацию 217 тысяч квадратных метров жилья (80,4% от запланированного на год объема), что составляет 103% к аналогичному периоду прошлого года. Около 40% сданного – жилье эконом-класса.

«Строительство жилья ведется на территории всех муниципальных образований области. В лидерах по темпам строительства Рыбинск, Рыбинский, Переславский, Угличский районы, – сообщил заместитель губернатора Ярославской области Андрей Епанешников.– Задача этого года – ввод в эксплуатацию не менее 479 тысяч квадратных метров жилья в области».

В самом Ярославле за девять месяцев введено 108,7 тыс. кв. м жилья вместо запланированных на этот период 189 тысяч. Это чуть более половины от всего планового объема ввода в городской черте. Сдача ряда домов в эксплуатацию снова переносится. На этот раз на первый квартал следующего года.

Как прогнозируют аналитики компании «Метро-оценка», с учетом стадий и темпов строительства можно ожидать, что к концу года будет завершено строительство 51 дома в Ярославле и ближайшем пригороде, что составит 2 581 квартиру или 165 380 кв. м жилой недвижимости. Это в сумме могло бы дать более 270 тыс. кв. м жилья, что превышает запланированные показатели. На текущий момент в Ярославле и пригороде на разных стадиях строительства находится порядка 180 домов, в 19% которых на данный момент проданы все квартиры.

При этом в 23% строящихся домов продажи еще не начаты, что отражает новую тенденцию ярославского рынка жилой недвижимости, когда продажи квартир в доме начинаются на завершающих стадиях строительства или уже после сдачи дома в эксплуатацию.

«В сентябре 2013 года на первичном рынке Ярославля (включая пригородную зону) было представлено около 3 400 квартир в 102 домах, что составило 211 670 кв. м общей площади квартир. За три месяца 2013 г. число квартир, находящихся в продаже, увеличилось на 20%, а с сентября 2012 года более чем в 1,5 раза», – говорится в исследовании «Метро-оценки».

«В городской черте почти 80% предложения квартир, приходится на три административных района города: Фрунзенский, Дзержинский и Заволжский, – говорит руководитель компании «Метро-Оценка» Анна Ладыга. – Здесь необходимо отметить, что в конце предыдущего квартала лидеров было всего два, за три месяца за счет появления новых игроков на рынке объем предложения в Заволжском районе Ярославля вырос более чем в два раза. В общем объеме предложения первичного рынка к районам-лидерам добавляется пригородная зона Ярославля».

Структура предложения в разрезе количества комнат в квартире практически не меняется с течением времени: наибольшая доля около 40% приходится на двухкомнатные квартиры, на втором месте – предложение однокомнатных квартир. Наименьший объем предложения (в пределах двух процентов) стандартно приходится на многокомнатные квартиры.

Средняя площадь однокомнатной квартиры в сентябре 2013 года городской черте составила 44,5 кв. м, а в пригороде – 39,8. Средняя двухкомнатная квартира в городе – 66,6 кв. м, а за его пределами – 57,7, для трехкомнатных квартир средняя площадь составила 93,5 в городе и 77,2 – в пригороде. Изменения по сравнению с началом лета очень незначительные, отмечают аналитики «Метро-оценки».

В городской черте самые большие квартиры представлены в Кировском районе Ярославля, а вот в среднем самые маленькие двух- и трехкомнатные квартиры выставлены на продажу в Дзержинском районе. Относительно небольшими площадями однокомнатных квартир отличается Красноперекопский район.

Средние площади квартир в разрезе различных районов города

По данным мониторинга «Метро-оценки» за третий квартал 2013 года, более или менее стабильным опросом пользовались однокомнатные квартиры, причем произошел сдвиг потребительских предпочтений в сторону квартир площадью от 45 до 50 кв. метров. В течение квартала на рынок поступило большое число квартир площадь менее 40 кв. м, пользовавшихся наибольшим спросом в течение предшествующих двух кварталов. Предложение двухкомнатных квартир в третьем квартале 2013 г. стабильно превышало спрос на них, причем наиболее заметно это превышение в сегменте квартир площадью 60–70 кв. метров. Среди «трешек» самыми популярными были квартиры площадью от 90 до 100 и от 120 до 130 кв. м, но объем их предложения был очень мал. Наибольший объем предложения трехкомнатных квартир пришелся на квартиры площадью от 80 до 90 кв. м.

«Заметные изменения в соотношении спроса и предложения произошли только в сегменте однокомнатных квартир, в остальном ситуация остается достаточно стабильной, – отмечает Анастасия Голлай. – Цены предложения на первичном рынке в среднем достаточно стабильны, поэтому площадь становится важным фактором, формирующим общую стоимость квартиры».

По данным «Метро-оценки», средневзвешенная цена предложения квадрата жилой недвижимости на первичном рынке Ярославля в сентябре 2013 года составила 48 580 рублей, что на 4,7% больше, чем в декабре 2012-го и на 1,84% меньше, чем в июне этого года. В целом повторяется ценовая ситуация предыдущего, 2012, года, когда осеннее поступление на рынок большого числа новых объектов вывело средние цены по городу к концу года на уровень двенадцатимесячной давности. Инфляция по данным Росстата за девять месяцев 2013 года составила 4,7%, таким образом, текущий рост цен можно считать инфляционным.

Аналитики компании «Желдорипотека» подсчитали, что за третий квартал 2013 года цены на недвижимость в Ярославле практически не изменились. Квадратный метр на первичном рынке подешевел в среднем на 0,77%.

«В текущем году мы наблюдаем стабилизацию цен на рынке жилья Ярославля. Повышение цен в строящихся объектах по мере увеличения степени их готовности компенсируется появлением в продаже новых проектов, вследствие чего средняя цена удерживается на одном уровне, – отмечает директор филиала компании «Желдорипотека» в Ярославле Светлана Горюнова. – В III квартале 2013 года впервые за долгое время изменился лидер по самому дешевому первичному жилью – им стал Фрунзенский район, где стоимость квадратного метра составляет в среднем 45,7 тыс. рублей».

По данным «Метро-оценки», рост цен относительно декабря прошлого года зафиксирован в четырех административных районах города и пригороде Ярославля. Наибольший рост цен в городской черте наблюдается в Кировском районе (13%), Дзержинском (7,8%) и пригородной зоне Ярославля (7,5%). Наименьший рост по итогам девяти месяцев можно отметить в Заволжском и Фрунзенском районах города (около 2,5%). В Красноперекопском районе цены, взлетевшие весной, отыграли почти 10% вниз относительно конца прошлого года. Также небольшое снижение цены квадратного метра отмечается в Ленинском районе Ярославля. Самые высокие цены традиционно в Кировском районе, средневзвешенная цена одного квадратного метра здесь составила 91 150 рублей.

«Как и прежде самая высокая стоимость кв. метра характерна для однокомнатных квартир (почти 49 000 рублей). Во втором квартале 2013 года средневзвешенная цена одного кв. м составляла 50 800 руб, таким образом можно отметить ее снижение за последний квартал. Аналогичная ситуация наблюдается и с двухкомнатными, и с трехкомнатными квартирами в городской черте. Цены на квартиры в пригороде ниже, чем в городе – в среднем на 12%. По итогам прошлого года эта разница составляла порядка 17–18%, таким образом можно сказать, что опережение темпов роста цен на квартиры в пригородных жилых комплексах уменьшили разницу цен на жилье в городской черте и за ее пределами», – говорится в исследовании «Метро-оценки».

К концу III квартала средневзвешенные цены предложения за кв. м в жилых комплексах, расположенных вблизи Ярославля, составили:

• для однокомнатных квартир – 45 610 руб.;

• для двухкомнатных квартир – 41 640 руб.;

• для трехкомнатных квартир – 42 110 руб.

В пригороде Ярославля темпы роста цен продолжают набирать обороты для одно- и трехкомнатных квартир. Изменение цен на квартиры с двумя и четырьмя комнатами не имеет четко выраженной тенденции.

Как и на первичном рынке, большая часть предложения приходится на Дзержинский и Фрунзенский районы города, а на Красноперекопский район приходится наименьший объем предложения.

По данным «Метро-оценки», по состоянию на сентябрь 2013 года средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Ярославля составила 59 690 руб., что на 3,59% больше, чем в декабре 2012 года. По сравнению с концом второго квартала 2013 года цена снизилась на 1,1%.

Наибольший рост цен в среднем по городу по итогам девяти месяцев зафиксирован для трехкомнатных квартир, цена кв. метра выросла на 2,54%, двухкомнатных – на 1,2%, а вот стоимость однокомнатных квартир в среднем снизилась, но очень незначительно по сравнению с декабрем 2012 г., на 0,05%.

По данным аналитиков «Желдорипотеки», с сентября 2012 года на вторичном рынке отмечается положительная динамика изменения цены – с сентября 2012 к настоящему моменту средняя стоимость квадратного метра жилья выросла на 4,8%.

Впрочем, это почти вчетверо меньше, чем в прошлом году (с сентября 2011 по сентябрь 2012). Тогда цена предложения на вторичном рынке выросла в среднем на 17,4%.

Самый дорогой район – Кировский. По данным аналитиков «Метро-оценки», средневзвешенная цена предложения в сентябре 2013 года составила здесь 79 730 рублей, что на 12,61% больше чем в декабре 2012 года. Среди административных районов города это максимальный прирост за прошедшие девять месяцев. Самые низкие цены в сентябре 2013-го наблюдались в Дзержинском районе Ярославля (51 920 руб. за один кв. м), рост цен здесь составил 2,4%. При этом снижение цен в Заволжском районе, которое началось еще в первом квартале этого года, остановилось. Средневзвешенная сентября в размере 54 440 руб., почти на один процент выше, чем в конце 2012 года. Рост цен также наблюдается в Ленинском районе Ярославля, а вот в остальных районах города наметилось снижение цен относительно декабря прошлого года. Например, на четыре процента снизилась средневзвешенная цена предложения в Красноперекопском районе, который первые полгода характеризовался стабильным ростом цен.

«Самым стабильным в плане изменения цен (±1%) по-прежнему остается Фрунзенский район города, здесь по сравнению с декабрем 2012 года средневзвешенные цены на жилую недвижимость снизились на 0,4%, незначительно увеличившись по сравнению с предыдущим кварталом», – поясняет Анна Ладыга.

Самыми дорогими в среднем по городу являются новые квартиры (64 430 руб. за один кв. м), следом идут «сталинки» (61 680 руб.), а вот самыми «дешевыми» по итогам третьего квартала стали «брежневки» (54 230 руб.). Расстановка сил по сравнению со вторым кварталом 2013 года практически не изменилась.

«Ожидать такого же высокого роста цен на жилую недвижимость в конце этого года, как это было, например, в 2010–2011 годы не стоит. Прошлогодний прирост в 8–10% на текущий момент времени можно назвать оптимистичным вариантом развития событий: цены на недвижимость растут в рамках инфляции и других резервов роста на текущий момент не наблюдается. С другой стороны, ярко выраженных предпосылок для снижения цен на вторичную недвижимость при сохранении текущей экономической ситуации так же нет. В худшем случае рост цен составит около 1,5% по отношению к концу 2012 года. Наиболее вероятно, что рост цен по итогу 2013 года составит три–пять процентов», – рассказала Анастасия Голлай.

По мнению аналитиков, ждать каких-то значимых событий, способных кардинально изменить ситуацию на рынке недвижимости Ярославля и области, вряд ли стоит.

«Нестабильная экономическая ситуация в стране и мире, а также возможное ослабление курса рубля не позволят ценам «взмыть» вверх, – считает Анна Ладыга. – Ставшая уже очевидной стагнация экономики сказывается на рынке недвижимости, приведя и к уменьшению объемов платежеспособного спроса, и снижению темпов роста цен на недвижимость. Позитивной тенденцией является постоянное наращивание объемов жилищного строительства и ипотечного кредитования, благодаря чему рынок не стоит на месте».

К окончанию 2013 года вероятней всего ожидать выход цен первичного рынка на уровень декабря прошлого года, т. е. в среднем на 46–47 тыс. рублей за один кв. метр. На вторичном рынке цены, скорее всего, прибавят три–пять процентов относительно итогов 2012 года, что в среднем составит 59–60,5 тыс. рублей за кв. метр.

Автор благодарит аналитиков компании «Метро-Оценка» за предоставленные аналитические материалы.