Сколько стоит ваша земля?

Совсем скоро, в феврале, стартует активный сезон на загородном рынке. Традиционно на середину февраля и весенние месяцы приходится более трети продаж загородных участков. Основной пик спроса приходится на март и апрель. При этом многие продавцы земельных участков откровенно завышают цены. Как правильно оценить стоимость земли – читайте в материале Dom.76.ru.

По оценкам риелторов, лидерами продаж среди земельных участков Ярославской области считаются дачные товарищества в Переславском, Рыбинском, Ярославском, Угличском районах, а также коттеджные поселки в Некрасовском районе.

«Многие приобретают землю не только с целью построить на участке загородный дом или дачу, но и в целях инвестирования, поскольку покупка земельного участка сегодня весьма неплохая возможность получить со временем дополнительный доход», – считает аналитик Игорь Ефимов.

Сегодня как застройщики, так и покупатели отдают предпочтение участкам без подряда. Конечно, это связано в первую очередь с их доступностью. Цена сотки на участке, расположенном вдали от Ярославля, стартует от 7-10 тысяч рублей.

Самые популярные размеры предлагаемых участков в Ярославской области – 20-30 соток. Вообще же размер предлагаемых участков варьируется от соток до 3 га. Размеры участков в поселках с подрядом начинаются с 7 соток и заканчиваются 2 га. В среднем размер участка составляет от 17 до 52 соток.

Однако, по мнению специалистов, стоимость выставленных на продажу участков часто бывает завышена. Цена формируется исходя не из рыночной ситуации, а из ожиданий продавцов. Рыночная стоимость земли в первую очередь зависит от ее местоположения и от спроса и предложения на рынке.

«Также на цену оказывают влияние такие факторы, как экономическая ситуация на рынке недвижимости, качество подъездных путей и внешней инфраструктуры, наличие и близость к участку инженерных коммуникаций, скоростного шоссе, леса, водоема. Большое значение имеет и категория назначения земли, к которой относится оцениваемый участок, а также вид разрешенного использования», – рассказывает оценщик Ирина Глаголева.

Оценка земельных участков применяется в случаях проведения сделок по купле-продаже, при передаче участка в аренду, для определения начальной стоимости конкретного земельного участка, в случаях осуществления на земле различных инвестиционных и строительных проектов, для предоставления документов в суд при бракоразводных процессах, оформлении наследства или залога под кредит.

Конечно, для объективной оценки, а также в случае необходимости предоставления отчета об оценке, скажем, в банк продавцу необходимо обратиться к специалистам. Сроки и стоимость проведения оценки зависят от типа и месторасположения оцениваемой земли, а также целей оценки.

Но сегодня многие ярославцы стараются сэкономить, и пытаются провести оценку земли самостоятельно. Самостоятельная оценка земли, конечно же, возможна, но не каждый человек может оценить свою собственность объективно.

Чтобы оценить объект, лучше выбрать метод сравнений. Он заключается в том, что схожие объекты, расположенные в одном районе, обычно имеют одинаковую стоимость.

Упрощенный вариант таков: соберите информацию о предложенных к продаже участках в интересующем вас районе. Рассматривайте только те объекты, которые обладают теми же условиями, как и оцениваемый участок. Учтите, что предложенная продавцом цена включает в себя запас на скидку, который вам предстоит рассчитать. «Далее все зависит от ситуации на рынке: если наблюдается подорожание, корректировку нужно считать в размере 3-5%, при стагнации – 10-15%, при падении – 20-25%», – поясняет Игорь Ефимов.

Чтобы рассчитать рыночную цену, разделите скорректированную стоимость предложения каждого участка-аналога на ее общую площадь, чтобы получить цену одной сотки. Для определения рыночной стоимости сотки найдите среднее арифметическое цены сотки у участков-аналогов. А потом, соответственно, умножьте площадь оцениваемого участка на сотку.

Расположение земельного участка и наличие либо отсутствие на нем строений является самым главным фактором, который влияет на цену. Эти параметры формируют до 70% стоимости участка, однако эта цифра может меняться в зависимости от индивидуальных характеристик объекта. Иногда качественная дача вблизи водоема, расположенная в 40 километрах от Ярославля, оказывается дороже участка в более ближнем радиусе – 15 километров, но с требующей ремонта или сноса постройкой.

Что касается размера участка, то в идеале он должен обладать не очень большой, но и не очень малой площадью.

«Размер земельного участка должен быть привязан к площади планируемого к постройке дома в примерном соотношении один к десяти, – говорит представитель компании-застройщика Анатолий Климов. – Например, для коттеджа площадью 150 квадратов необходим участок порядка 15 соток. И большие, и маленькие участки имеют свои недостатки и преимущества. Например, большой участок имеет хорошие возможности для последующего обустройства. Маленький же участок не позволит вам расширить собственные владения, зато он будет прост в озеленении, облагораживании и уходе».

Вид разрешенного использования земельного участка влияет на ценообразование напрямую. В целом стоимость дачных и садовых участков значительно ниже, чем на участки под застройку или подсобное хозяйство. На сегодняшний день практика предоставления земельных участков в аренду под садоводство и дачное хозяйство есть во многих районах Ярославской области.

Основным мотивом приобретения земельного участка является строительство частного дома или коттеджа. Категории земель и вид разрешенного использования важны: жилищное строительство может вестись на землях категорий «земли поселений» или «земли сельскохозяйственного назначения».

По мнению специалистов, освоение сельхозземель – один из перспективных механизмов расширения населенных пунктов и решения жилищных вопросов населения. Но из-за безграмотности в земельных вопросах многие считают, что на сельхозземле можно построить полноценный жилой дом. Здесь необходимо учесть, что застройка на этой земле будет возможна только за счет личных средств – банки не кредитуют, маткапитал или жилищный сертификат не реализовать. Виды разрешенного использования определены в каждой из категорий, и смена вида разрешенного использования может быть осуществлена в пределах своей категории. Для строительства домовладения наиболее оптимальный вид разрешенного использования – «индивидуальное жилищное строительство» или «дачное строительство». Соответственно, такая земля стоит дороже.

Отсутствие полного пакета правоустанавливающих документов на участок снизит цену на порядок, а может и вовсе привести к отказу от сделки.