Грандиозный план: как власти разрешили застраивать Суздалку 10 лет назад. И мы этого не заметили

Борьба частного сектора и высоток в районе Суздалки в Ярославле обернулась явным поражением маленьких домишек. Пока мы готовили материал о том, как живут эти домишки без газа и канализации рядом с многоэтажками, наткнулись на важные документы. Кроме того, общение с местными, переживающими за свое будущее здесь, натолкнуло нас на вопрос: действительно, а могут ли тут всё застроить?

Решение о так называемом развитии района в кварталы высоток приняли в мэрии еще в 2010 году. Рассказываем, что это значит для местных жителей.

Всё придумал один бизнесмен в 2010 году

Страхи жильцов частных домов небезосновательны. За последние годы этот микрорайон точечно зарос многоэтажками — застройщики возводят по 1–2 дома или целые жилищные кварталы. Порой выходит так, что деревянный дом оказывается буквально зажат в кольце высоток.

Значит ли это, что оставшихся тут жильцов могут попросить освободить свои участки, а их дома снести под застройку? Теоретически это возможно.

На эту территорию еще в 2010 году бизнесмен Роман Новиков, владеющий участком на улице Гончарова, 4 (это были гаражи, а сейчас недострой), разработал проект планировки, в котором частного сектора просто нет. Хотя в описании проекта предполагается сохранить существующую застройку, но на карте ее мы не увидели. Свои идеи он подал в мэрию Ярославля, чтобы их одобрили и внесли в планировку города либо отклонили.

Какой проект планировки предложил Роман Новиков:

• застройка домами от 9 до 25 этажей;
• строительство двух школ общей вместимостью 1440 мест;
• строительство шести детских садов по 240 мест в каждом;
• строительство двух многоуровневых автостоянок на 6000 мест;
• строительство внутриквартальных проездов;
• расширение существующих улиц;
• запланировать места под торговые центры;
• запланировать место под зеленую аллею;
• опорный пункт полиции;
• пункт связи;
• газопровод по улице Ньютона;
• энергоснабжение запитать на существующих подстанциях «Институтская» и «Южная»;
• водопроводное кольцо вокруг микрорайона;
• отвод канализации в существующий колодец на коллекторе на улице Гоголя.

По последнему пункту проблемы возникают уже сейчас: возводимые высотки подключают к существующей канализации, которая не выдерживает и прорывается в частном секторе под окнами людей.

Масштабный план на территорию, ограниченную улицами Ньютона, Гоголя и Суздальским шоссе, отправил на публичные слушания в 2016 году мэр Владимир Слепцов. И тогда большинством голосов проект планировки территории протащили. Присутствовали ли на этих публичных слушаниях жители частного сектора — неизвестно.

Хотели бы снести всех разом

Отдельного внимания заслуживает пояснительная записка к проекту планировки района. В документе необходимость перекроить территорию обосновали так:

«Невозможность поэтапного, зачастую поквартального, прогнозируемого освобождения территории, случайность коммерческого выкупа обусловили принятие решения о приоритетности реконструкции при застройке микрорайона.

Основная идея решения при реконструкции застройки — создание выразительной объемно-пространственной композиции, основанной на рациональном размещении групп жилых зданий по сложившейся системе улиц, и увязка архитектурно-планировочной структуры с существующей окружающей застройкой и проектными решениями на смежных территориях».

Иными словами, чиновники и застройщик признают, что вот так сразу у жителей не выкупишь все участки, чтобы законно согласовывать на них стройку, — нужно с этим что-то делать.

А школы строить не собираются

Застройщик нарисовал в проекте две школы и шесть детских садов. Мы-то знаем, что строить социальные объекты — обязанность властей. И вот тут чиновники прямо говорят, что на Суздалке школ и садов они не планируют.

— Реализация документации в части строительства детских садов и школ не представляется возможной, поскольку действующим законодательством не предусмотрена процедура изъятия земельных участков под данные объекты, и запланированные объекты не могут быть включены в программу комплексного развития социальной инфраструктуры города Ярославля на 2018–2026 годы, — ответили в департаменте градостроительства мэрии Ярославля.

При этом застройщики продолжают выкупать участки домовладений, а мэрия продолжает согласовывать строительство многоэтажек. Такой парадокс. Видимо, возможность строить сады и школы смогут рассматривать тогда, когда район будет бунтовать от их нехватки.

Как протаскивают стройки. Простое объяснение

Удивительно и возмутительно: ты живешь в своем доме, но в один прекрасный момент тебя охватывает страх его лишиться. Потому что могут снести, расселить, принести какую-нибудь бумажку с печатью о том, что эта территория тебе больше не принадлежит. Представьте себе такое со своей квартирой. Как в действительности проворачивают схему с выживанием частных собственников?

В настоящий момент, согласно кадастровой карте, большинство участков разделены на территории под индивидуальную жилую застройку. Схема у застройщика примерно такая:

1. Выкупить участок земли / договориться на определенных условиях с собственником.
2. Перевести назначение земли, например, в зону Ж.1 или Ж.2, чтобы можно было строить большой дом.
3. Пройти через публичные обсуждения, где жители выскажут свое мнение о зонировании — разрешат или не разрешат строить высотки рядом со своими домами.
4. Получить разрешение на строительство.
5. Строить.

Это условная схема для наглядности. В нашей истории один раз мэрия согласовала проект планировки района, где уже всё расписано по зонам:

— В соответствии с картой функциональных зон, утвержденной в составе Генерального плана города Ярославля, территория, ограниченная улицами Ньютона, Гоголя, Суздальским шоссе, находится в зоне жилой застройки. Согласно карте градостроительного зонирования (границы территориальных зон) города Ярославля, утвержденной в составе Правил, вышеуказанная территория расположена в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.1).

Тут можно почитать проект, по которому идет освоение территории (так это называет городская администрация).

Что дальше?

Получив наши вопросы по строительству на Суздалке, в городской администрации подняли документы и, похоже, сами удивились плану, который одобрили предшественники ныне работающих чиновников.

— Мэрией города Ярославля запланированы встречи с жителями, проживающими в границах указанной территории, для обсуждения вопроса о снижении этажности планируемых жилых домов. Проект будет дорабатываться, зонирование будет пересмотрено с учетом фактической застройки, — рассказали 76.RU в департаменте градостроительства мэрии Ярославля.

То есть жители частного сектора всегда могли повлиять на ситуацию, но, вероятно, просто не знали, что можно высказать свое мнение. Можно противостоять гигантам, наступающим со всех сторон.

В Ярославле есть пример, когда жители частного сектора отстаивали свое право жить в малоэтажных кварталах. Например, жители Твериц выходили на улицу и бунтовали, когда рядом с ними хотели построить 7–17-этажные дома. В итоге они согласились изменить высотность максимум до 4 этажей. Таким образом, новые дома рядом с частными коттеджами не будут смотреться настолько контрастно.