«Это не панацея»: как купить квартиру без рисков остаться без жилья? Ответил адвокат

Недавно мы публиковали историю о жительнице Ярославля, которая купила квартиру у пенсионерки, продавшей ее по указке мошенников. Теперь бывшая собственница пытается вернуть жилье через суд. А покупательница переживает, что может остаться и без квартиры и без денег.

Мы поговорили с адвокатом из Ярославля Андреем Новиковым о том, возможно ли покупателю обезопасить себя во время покупки жилья на вторичном рынке.

«На 100% себя обезопасить в этой ситуации фактически невозможно. Во-первых, гражданский процесс состязательный. Это означает, что каждая ситуация индивидуальна и не похожа на другую. Но можно предпринять ряд мер, чтобы не возникало сомнений в добросовестности покупателя», — рассказал Андрей Новиков.

По словам юриста, в первую очередь необходимо убедиться в полномочиях продавца на отчуждение объекта недвижимости. Говоря простыми словами: узнать, имеет ли вообще человек право на продажу квартиры. Для этого нужно внимательно ознакомиться с правоустанавливающими документами, проверить выписку из ЕГРН.

«Убедиться в том, что человек адекватен в этой ситуации. Неплохо просто поговорить, узнать, по какой причине продается объект недвижимости. Имеется ли у продавца другое жилье», — объяснил адвокат.

В случае, если продавцом выступает пожилой человек, юрист советует пообщаться с его родственниками, чтобы убедиться, что пенсионер действительно готов совершить сделку по собственному желанию.

«Стоит обращать внимание на подозрительное поведение продавца: он может постоянно с кем-то консультироваться по телефону, получать советы. Либо рядом с ним находятся сопровождающие лица, которые не являются его родственниками», — уточнил Андрей Новиков.

Еще один метод перестраховки — нотариальное удостоверение сделки. По словам адвоката, в этом случае нотариус будет нести ответственность за договор, если его признают недействительным.

«Убедитесь, что деятельность нотариуса застрахована. Также неплохо бы, чтобы денежные средства передавались продавцу безналичным путем. На счет продавца, именно продавца, а не какого-то указанного им третьего лица», — рассказал Андрей Новиков.

Еще одним признаком подозрительной сделки, по словам юриста, является продажа по очевидно заниженной цене.

«Это, кстати, и признак недобросовестности покупателя. Если он понимает, что объект, который стоит 10 миллионов, продают за пять, и вразумительного объяснения этому поведению нет, то суд, скорее всего, признает поведение покупателя недобросовестным в этой ситуации, что еще больше усилит эффект для признания сделки недействительной», — объяснил Андрей Новиков.

Андрей Новиков пояснил, что двухсторонняя реституция, то есть последствие признания сделки недействительной, состоит в том, что стороны обязаны вернуть все полученное по договору.

«Условно говоря, пожилому человеку [продавцу], который под влиянием мошенников совершал эту сделку, надо вернуть квартиру. А он, в свою очередь, должен вернуть деньги», — рассказал Андрей Новиков.

«В этом случае обращение взыскания на квартиру, являющуюся единственным жильем, наложить невозможно. Ее нельзя продать. Но можно наложить запрет на совершение регистрационных сделок. И в случае смерти должника можно ставить вопрос о получении долга из стоимости этой квартиры», — объяснил адвокат.

Тогда покупатель оказывается в неприятной ситуации. Если суд признает сделку недействительной, то квартира отходит продавцу. А если покупка была совершена с помощью заемных средств банка, организация может потребовать выплатить всю сумму досрочно.

«Потому что фактически из обладания банка выбывает залог. Это может являться основанием для, в том числе, требований банка о досрочном погашении. Конечно, можно застраховать сделку от признания ее недействительной. Такого рода услуги оказываются, в том числе и банками, которые выдают ипотечные кредиты», — посоветовал адвокат.