Кризис: рынок недвижимости рушится на глазах

Рынок недвижимости в Москве уже сейчас упал на 30%, сообщает Росреестр. В прошлом году он держался от падения за счет накопленных «запасов» и программы субсидирования ипотечных ставок. Каковы прогнозы на 2016 год в сфере жилой недвижимости Ярославля? Мнения специалистов изучил Dom.76.ru.

Аналитики в сфере недвижимости провели мониторинг стоимости квартир в Ярославле. По подсчетам, в нашем городе пока ситуация не критична. По данным о сделках агентства недвижимости «Метро» и аналитика Анастасии Голлай, в ноябре ушедшего года на рынке вторичного жилья стоимость одного квадратного метра составила 49 200 рублей. За месяц цена упала на 2%, а за год – на 5%.

Квадратный метр строящегося жилья в ноябре 2015 года стоил около 52 000 рублей. За месяц цена также упала на 2%. Однако за год застройщики подняли цены на 5%.

По данным федерального портала «Мир квартир», стоимость аренды однокомнатных квартир упала в Ярославле на 7,3%, двухкомнатных – на 2,8%, трехкомнатных – на 3,1%.

Эксперты предсказывают, что в новом году усилятся факторы, способствующие снижению уровня деловой активности, числа сделок и цен. Продолжится снижение уровня доходов населения и рост обязательных платежей, банки более критично будут подходить к оценке ипотечных заемщиков.

«Удешевление вторичного жилья – это отражение спроса, который сейчас падает, – признает заместитель директора агентства недвижимости «ИНФО» Сергей Скотников. – В Ярославле флагманом удешевления выступает менее ликвидное жилье. Оно менее востребовано даже по самой минимальной цене». Сейчас более 80% от общего объема предложения среди новостроек приходится на одно- и двухкомнатные квартиры. Продолжилась тенденция по уменьшению средних площадей трехкомнатных квартир.

В предстоящем году принципиальных изменений не предвидится. «Когда риелторы стремятся к более простым и наглядным изменениям, они прибегают к кулинарным сравнениям: "Сегодня не время витиеватых шедевров-тортов, сегодня – время простых блинчиков с вареньем, заготовленным заранее", – объясняет Сергей Скотников. – Также мы наблюдаем оптимизацию под изменившиеся пожелания потенциальных покупателей. Создаются благоприятные условия для покупки земельных участков, их выбор стал значительно больше. Поэтому сейчас популярностью будет пользоваться индивидуальное жилищное строительство».

Сейчас эксперты говорят о том, что новые квартиры будут пустовать намного дольше, чем несколько лет назад. Наступило время скидок и всевозможных акций от застройщиков. Первая половина года будет для игроков на рынке недвижимости тяжелой. Однако есть надежда на второе полугодие.

«Я думаю, что продолжится тенденция роста предложения и, соответственно, снижения цены, – признает юрист АН «Аршин» Алексей Лебедев. – Возможно, ввиду высоких темпов строительства ранее будет "перепроизводство" нового жилья. Многое зависит от общей ситуации с экономикой в стране. Если девальвация рубля остановится, либо она по иным причинам не разгонит инфляцию снова свыше 10%, возможно, вторая половина года стабилизирует ситуацию, а в городах с низкими темпами строительства жилья возможен небольшой рост, но точно не выше цен докризисного уровня».

Многие эксперты утверждают, что кризис будет сложнее, чем в 98-м году. Их прогнозы совсем не радуют.

«Я привыкла оптимистично смотреть на вещи и всегда стараюсь делать более благоприятные прогнозы, но в этот раз, похоже, все куда серьезней, – говорит генеральный директор компании «Центр-Новостройки» Ольга Якунина. – Учитывая ситуацию в стране, думаю, в ближайший год рынок недвижимости будет подвержен только спаду. Конечно, совсем он не прекратит существование, поскольку люди рождаются, женятся, разводятся и так далее, то есть все-таки сделки с недвижимостью будут осуществляться, так как потребность в жилье – одна из основных потребностей современного человека. Да и вкладывать деньги, у кого они еще остались, более-менее безопасно в настоящее время можно только в недвижимость. Но грядут сокращения людей с работы, а тарифы на все растут, как и цены на продукты, постоянно вводятся новые поборы и пошлины. Зарплаты при этом никто не поднимает, и в таких условиях покупателей недвижимости и инвесторов станет в разы меньше просто потому, что у людей не будет денег на покупку недвижимости. Уже сейчас предложение сильно опережает спрос.

Если государство еще и свернет программу поддержки ипотеки, то это ударит по рынку с двойной силой, так как практически каждая вторая сделка – ипотечная. Застройщики сейчас в крайне тяжелой ситуации, в условиях роста цен на все им приходится снижать цены на квартиры, многие окажутся на грани банкротства. Все это усугубляется рядом законодательных актов, принятых государством относительно сделок с недвижимостью в последнее время. Эти акты усложняют проведение ряда сделок с недвижимостью, появляются дополнительные расходы, а также изменяется система налогообложения при проведении сделок с недвижимость, естественно, не в пользу граждан. Тем не менее для тех, у кого есть деньги, сейчас лучшее время инвестировать в недвижимость, так как цены практически достигли дна, покупать в кризис всегда выгодно. В целом прогнозы по недвижимости неблагоприятные, я думаю, этот кризис будет серьезней кризиса 2008 года, в итоге на рынке останутся только сильные игроки – как застройщики, так и агентства недвижимости».

К тому же не стоит забывать, что с 2016 года ярославцам придет новый налог на недвижимость. Теперь он будет высчитываться исходя из кадастровой стоимости, она приближена к рыночной. А это значит, что налог на квартиру увеличится в разы. Поэтому владельцы нескольких объектов недвижимости будут стараться продать «лишние» квартиры, офисы, земельные участки.

«Расчет налога исходя из кадастровой стоимости отразится на рынке недвижимости, – считает Сергей Скотников. – Те, у кого избыток недвижимости, постараются уменьшить свою налогооблагаемую базу – продать. Спрос будет невелик, поэтому, возможно, продавцы будут предлагать определенные скидки».

Такое положение дел может привести к дальнейшему удешевлению жилья. Новый размер налога рискует не окупиться арендной платой, а дополнительные повышения предложения всегда ведут к удешевлению при равномерном спросе.