Новостройка новостройке рознь

21 марта 2014 года в рамках 10-го Ярославского строительного форума среди профессиональных участников рынка жилой недвижимости Ярославля состоялся круглый стол на тему «Классификация жилых новостроек – инструмент развития современного рынка недвижимости».

Целью мероприятия были презентация и внедрение современного классификатора жилых новостроек, а также анализ и обсуждение перспектив развития рынка новостроек в Ярославле.

Если говорить более понятным языком, классификатор представляет собой создание четкой системы деления первичного жилья по классам. Это позволит установить перечень характеристик и диапазонов их значений для каждого из четырех существующих потребительских классов качества (эконом, комфорт, бизнес, элит).

Главным инициатором и организатором мероприятия выступила компания «Метро-Оценка» при активном участии отдела новостроек группы компаний «Метро».

На самом круглом столе присутствовали представители застройщиков, департамента строительства Ярославля и госжилинспекции. Представители госструктур выразили благодарность сотрудникам компании за начало работ по созданию регионального классификатора, пожелание продолжать и готовность помочь в его разработке. На мероприятии присутствовали и представители крупных банков.

Почетным гостем и участником круглого стола выступил профессор Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова, ведущий аналитик рынка недвижимости России Геннадий Моисеевич Стерник. В своем докладе он отметил, что: «деление жилья по классам качества действительно важно. Это дает возможность систематизированного изучения рынка, повышает его прозрачность, в первую очередь для потребителей, а также облегчает изучение потребительских свойств товаров, позволяет устанавливать оптимальный уровень этих свойств, а также определять требования к ним».

Несоответствие по одному и более обязательному требованию к данному классу качества приводит к снижению класса объекта. Например, в Ярославле понимание что такое «элитное жилье» или «жилье эконом-класса», как и другие, сильно отличается от такового, например, в Москве или Санкт-Петербурге, и многих других городах, и уж тем более от принятой в РГР классификации. В итоге, предлагая потребителю жилье бизнес-класса по-ярославски или элитное жилье, продавец вводит его в заблуждение – так как в реальности данное жилье может не соответствовать принятым характеристикам жилья бизнес-класса или элитного жилья, которыми оно должно обладать, если бы было таковым. Со слов некоторых присутствовавших на мероприятии застройщиков, «классификатор нужен нам как воздух, потому что то, что сейчас происходит на нашем рынке, бардак».

Среди спикеров, также было и мое выступление. В своем докладе «Перспективы развития рынка первичного жилья в Ярославле и опыт других регионов» я говорила о существующих проблемах на рынке первичного жилья в Ярославле: о постоянном росте цен на новостройки, о качестве отделки сдаваемых квартир, о непродуманных и неудобных планировках, о сроках сдачи, об отсутствии ориентации на потребителя со стороны многих строительных организаций и т. д. Также отдельно был сделан акцент на то, что многие проблемы обусловлены не только причинами, связанными с позицией или какими-либо действиями/бездействием отдельных застройщиков, но и бюрократическими и административными препятствиями, возникающими на их пути со стороны органов власти. Все свои доводы я подтверждала статистическими данными. Также были приведены интересные факты, в соответствии с которыми, согласно опросам среди столичных застройщиков об основных факторах, сдерживающих деятельность строительных организаций, высокий уровень налогов, «неплатежеспособность заказчиков», высокая конкуренция со стороны других строительных фирм, а влияние фактора «высокая стоимость материалов, конструкций и изделий» подчеркнули более 45% руководителей строительных организаций.

В Ярославле большую роль играет фактор отсутствия коммуникаций и дороговизна (особенно с учетом коррупционного компонента) их проведения и подключения, а также то, что органы власти часто пытаются сбросить на плечи застройщика ряд других «своих» обязанностей – расселение ветхого фонда, благоустройство близлежащих территорий, создание инфраструктуры микрорайона, подведение коммуникаций – в итоге стоимость квадратного метра постоянно растет, ведь в убыток себе работать застройщикам неинтересно…

Участникам рынка необходимо больше ориентироваться на спрос, на то, что реально нужно потенциальным покупателям, а также адекватно оценивать стоимость недвижимости. Хочу заметить, что новые современные игроки рынка новостроек в других городах адаптировали под себя весь остальной рынок, консервативно мыслящим застройщикам там пришлось во многом пересмотреть свою политику, а кто не смог этого сделать – в итоге ушли с рынка в небытие. У тех, кто мыслит старыми стандартами и не улавливает свежие прогрессивные тенденции, нет будущего – ни у риелторов, ни у строителей, ни у банкиров, ни у власти. Мы все – участники рынка и должны действовать сообща.

Отсутствие коммуникации между участниками рынка и невнимание к потребностям потенциальных покупателей в условиях нестабильной экономической ситуации для нас – непозволительная роскошь.

Сейчас на нашем рынке даже нет единой, устойчивой и понятной всем системы классификации жилых новостроек, существующее положение можно охарактеризовать известной пословицей «всяк кулик свое болото хвалит». Рынок меняется, а самое главное, что за последние несколько лет изменился и потребитель, став грамотнее, разборчивее и требовательнее. Покупатели доступного жилья, отдавая с трудом заработанные кровные, взвешивают все за и против, выбирая между строящимся и готовым жильем, между наличием или отсутствием отделки и многими другими параметрами, тщательно изучают договоры долевого участия, консультируются с юристами. Ассортимент предложения сейчас велик, времена дефицита ушли, и нет гарантии на продажу всего, что строится. Качество проекта и то, насколько он отвечает потребностям покупателя, выходят на первый план. И чем состоятельнее покупатель, тем он требовательнее и грамотнее. Потребители стали юридически подкованными, – тем важнее знать, чего они ожидают, приобретая жилье. И каждый из участников рынка должен хорошо понимать, что скрывается под «ярлыком» «жилья эконом-класса» или «квартир в новом элитном доме», ведь несоответствие ожиданий и реальности может стоить очень дорого.

Сейчас в наших силах сделать ситуацию понятной и прозрачной, как для профессионалов рынка, так и для обычных потребителей, а рынок недвижимости – лучше.

Несомненно, проведение подобного рода мероприятий дает результат. Было достигнуто всеобщее и взаимное понимание необходимости внедрения классификатора. Более того, было принято решение доработать классификатор с учетом выявленных во время дискуссии спорных моментов и пожеланий заинтересованных групп участников рынка, в первую очередь застройщиков и представителей власти. После доработки региональный классификатор будет опубликован в сети Интернет для того, чтобы им могли пользоваться все участники рынка жилой недвижимости Ярославля.

Более подробно ознакомиться с текстом моего доклада на круглом столе можно будет в следующей колонке, где я расскажу о том, какие еще проблемы существуют на рынке новостроек Ярославля.

Продолжение следует...