Жилье в Ярославле: цены на взлет

Весна окончательно вступила в свои права, и на рынке жилой недвижимости началось традиционное оживление – начинается новый деловой сезон. Первые месяцы 2013 года продолжили тенденцию 2012 года – цены на новостройки и вторичку растут ежемесячно.

Драйверы спроса

Аналитики компании «Метро-Оценка» в очередной раз скрупулезно рассмотрели и рассчитали как менялся рынок недвижимости Ярославля в прошлом году, и рассказали что нам ждать в нынешнем. Сильное влияние на динамику цен в 2012 году, как и ожидалось, оказали президентские выборы. Из-за ажиотажного спроса в феврале и марте прошлого года вторичка «скакнула» в цене почти на 9%. Однако аналитики уточняют, что в целом год можно назвать достаточно стабильным. Отмечен одновременный рост цен и увеличение объема сделок (особенно на первичном рынке). Также выросла доля сделок с участием ипотечных средств на первичном рынке в долевом строительстве с 16 до 20%.

Вообще же ипотека в прошлом и текущем году является основным драйвером спроса: рост числа регистрируемых сделок происходит именно за счет сделок с участием ипотечного кредитования. Заметная тенденция прошлого года – отток покупателей в сегмент малоэтажной комплексной застройки.

«Большинство реализуемых сегодня в области проектов комплексного освоения территории (КОТ. – Прим. авт.) предполагают строительство многоквартирных малоэтажных домов, – говорит директор департамента строительства Ярославской области Владимир Хмелев. – Это реализация поручения президента России, направленного на увеличение малоэтажного жилья в структуре ввода. Оно обладает целым рядом преимуществ и имеет потенциал сформировать наиболее комфортную среду проживания для жителей области, как это показывает, в том числе, и иностранный опыт. Сегодня в регионе ведется строительство многоквартирных домов по проектам КОТ в 17 муниципальных образованиях. Наиболее активно – в Ярославле, Ярославском муниципальном районе, городском округе Рыбинске, Даниловском муниципальном районе».

Новостройки

Сегодня ярославцы все чаще выбирают новостройки. Вторичное жилье медленно, но верно теряет позиции. Обратимся к цифрам: в декабре прошлого года в Ярославле и пригороде на разных стадиях строительства находилось в два раза больше домов, чем в декабре 2011 года. Самое заметное увеличение объемов строительства произошло в пригородной зоне, здесь количество строящихся объектов выросло более чем в 5 раз. Что касается Ярославля, то здесь большая часть строительства пришлась на Дзержинский и Фрунзенский районы. Подтягивается к лидерам и Заволжский с Ленинским районами. За год объем предложения увеличился более чем в 1,5 раза, сообщается в исследовании «Метро-Оценки».

Источник: ООО «Метро-Оценка»

Источник: ООО «Метро-Оценка»

При этом в новых объектах за год выросла доля трехкомнатных квартир (с 17% до 25%) за счет уменьшения долей одно- и двухкомнатных квартир. Сегодня на первом месте по объему свободных квартир в продаже находятся «двушки», на втором – «однушки», а «трешки» – на третьем. Что касается классов качества, то по-прежнему более 94% предложения приходится на класс качества «комфорт». Доля предложения бизнес-класса – менее 1 процента. Аналитики также отметили уменьшение в 2012 году доли эконом-класса в общем объеме предложения (с 15% до 7%).

На первичном рынке жилой недвижимости Ярославля (с учетом пригорода) средневзвешенная удельная цена предложения практически не изменилась: итог 2012 составил 45 615 рублей за квадратный метр. Минимальная стоимость квадратного метра увеличилась с 30 000 до 32 000 рублей.

Источник: ООО «Метро-Оценка»

Самым дорогим районом города по-прежнему считается Кировский, где средневзвешенная цена предложения составляет 80 590 рублей за квадрат.

Вторичное жилье

Средневзвешенная цена предложения за квадратный метр жилья на вторичном рынке Ярославля по итогам 2012 года составила 57 620 рублей, что на 13,02% больше, чем было в декабре 2011 года. Самые высокие цены, традиционно, наблюдаются в Кировском районе города (70 800 рублей). Самые низкие цены – в Дзержинском районе (50 720 рублей). По итогам года заметнее всего выросли цены в Ленинском и Красноперекопском районах Ярославля (24,77% и 20,27 % соответственно). Медленнее всего росли цены в Кировском районе – 6,85%.

Источник: ООО «Метро-Оценка»

Эксперты в один голос называют такой рост цен необоснованным. «Мы недоумеваем – откуда такой рост? – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Астрея-Ярославль» Елена Кабикова. – Цены растут, хотя давно должен быть потолок. Цена завышена на все объекты: как на новостройки, так и на вторичку. Когда брежневка в Ленинском районе в убитом состоянии стоит 2,5 млн рублей – это нехорошо. И ведь очень много таких предложений. Но самое интересное, что в конечном итоге каждый объект все равно находит своего хозяина».

С коллегой согласен и директор агентства недвижимости «Любимый город» Алексей Митин:

«На мой взгляд рынок недвижимости перегрели в 2012 году. Необоснованно, спекулятивно его раздули, цены взметнулись вверх, а в итоге мы пришли к коллапсу. Вторичка в прошлом году (и в начале этого года) продавалась лишь при снижении начальной цены. Торг по вторичке сегодня в пределах 3–5%».

Источник: ООО «Метро-Оценка»

Прогнозы

Сейчас участники рынка и покупатели ждут снижения стоимости жилья на вторичном рынке. Цены на готовое жилье, по мнению многих специалистов, достигли своего потолка.

Обычно цена квадратного метра в однокомнатной квартире выше, чем в двухкомнатной на 500–1 000 рублей.

«Если рассуждать логически, становится ясно, что в ближайшие месяцы должно произойти снижение цены на вторичном рынке жилой недвижимости, – отмечает Елена Кабикова. – Строительство жилья развивается достаточно быстрыми темпами, а люди сегодня больше ориентированы на новостройки. Что касается новостроек, то здесь также хотелось бы, чтобы рост цен прекратился».

«Сейчас не наблюдается никаких факторов, способствующих росту цен, поэтому по большому счету прибавляют в стоимости только однокомнатные квартиры (3,5% с декабря 2012 года), как наиболее востребованные, – говорит руководитель отдела оценки и аналитики компании «Метро-Оценка» Анна Ладыга. – Если сохранится текущая экономическая ситуация, то к концу года можно ожидать рост цен на уровне около 10% по отношению к декабрю 2012 года».