Застройщики увлеклись КОТами

Региональное правительство заключило соглашения о сотрудничестве с тремя застройщиками Ярославской области, которые реализуют крупные инвестиционные проекты комплексного освоения территорий. Всего в Ярославской области на сегодняшний день реализуется порядка 10 аналогичных проектов.

Точечная застройка постепенно исчерпывает свой ресурс, и выбор квартир в таких проектах с каждым годом уменьшается. Разговоры о том, что девелоперам необходимо уходить от одиночных проектов и начинать квартальную застройку, велись еще с конца 90-х годов. Однако к комплексному освоению территорий (КОТ) Ярославская область подошла не так давно.

«Комплексное освоение территорий стало актуальным и по вполне прозаическим причинам: резервы уплотнительной застройки практически исчерпаны, – считает аналитик Игорь Ефимов. – Кроме того, наличие внутри исторического центра множества градостроительных и инфраструктурных ограничений выталкивает инвесторов на окраины».

В отличие от обычного проекта при комплексном освоении территорий необходимо проектировать и строить инженерные сети и улично-дорожную сеть.

Выделяемые под комплексное освоение территории – нередко настоящая целина. Там отсутствует не только инфраструктура, но и инженерные сети. Все это надо создавать с нуля. Сейчас в области реализуется порядка десяти проектов КОТ в части жилищного строительства. В рамках Второго Российского инвестиционно-строительного Форума правительство области заключило соглашения о сотрудничестве с тремя застройщиками региона, которые строят жилье эконом-класса в рамках комплексного проекта. Это жилье в Дзержинском районе Ярославля («Норские резиденции»), населенных пунктах Ермолово («Зеленый бор») и Губцево Ярославского муниципального района. Важным проектом считается жилой район «Преображенский» в Ченцах. На днях областные власти, представители инвестора и специалисты сетевых инфраструктурных компаний обсудили текущие вопросы подготовки этого строительства. В первую очередь собравшиеся подняли вопросы требований к обеспечению «Преображенского» централизованным газо-, электро- и водоснабжением.

«Ярославская область нуждается в создании новой территории, интересной и привлекательной для людей: обеспеченной полноценной социальной инфраструктурой, рабочими местами, – говорит заместитель губернатора Ярославской области Андрей Епанешников. – Мы не заинтересованы в активизации миграционных процессов и создании очередного спального района: в «Преображенском» должны быть созданы условия и для жизни, и для работы, и для отдыха».

Разрешительная документация для строительства жилья начинается с разработки проекта планировки территории, в котором предусматривается размещение детских дошкольных учреждений, школ, озеленения, парковочных мест в объеме, необходимом для обеспечения конкретного объекта. Минимальная площадь земельного участка, необходимая на одного человека, составляет 40 квадратных метров, а площадь здания – 25 квадратов, детсад на 50 человек потребует площади 2000 квадратных метров.

Напомним, застройщик намерен освоить 72,77 гектара земли. Планируется, что в Ченцах построят 230282 квадратных метра жилья, школу на 825 учеников, два детских сада по 280 мест, ряд объектов общественно-деловой застройки и технопарк площадью 43200 квадратных метров.

Между тем застройщики не всегда готовы брать на себя обременения по развитию социальной и инженерной инфраструктуры.

«Застройщики возводят микрорайон, но различными путями уходят от строительства социально значимых объектов – детских садов, школ, – рассказал директор департамента организации строительства и жилищной политики мэрии Ярославля Владимир Евдокимов. – Застройщики неохотно идут на строительство социальной инфраструктуры, потому что это не приносит дохода. Скажем, застройщик строит детский сад. Этот объект является непрофильным бизнесом в жилищном строительстве, соответственно, застройщик передает это все в город. Затраты относятся на проект».

В ближайшее время в области начнется опережающее развитие объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры на застраиваемых территориях. На повышение инфраструктурной обеспеченности тех территорий, где уже ведется или в ближайшее время планируется комплексное развитие в целях жилищного строительства будут направлены бюджетные инвестиции. Решение вопросов обеспечения объектами инженерной и социальной инфраструктуры позволит, по экспертным оценкам, снизить стоимость одного квадратного метра жилья на 7-8 тысяч рублей от существующей на рынке Ярославской области.