Жилье в подарок: подводные камни

После того как был отменен налог на наследование и дарение, люди стали гораздо чаще дарить квартиры. Подарить жилье родственнику – казалось бы, что может быть проще? Но, как показывает практика, в этом виде сделок с недвижимостью есть свои подводные камни. Обычно желающих сделать такой подарок смущает налоговое законодательство и процесс сбора документов.

Зачем дарить квартиру?

Процедура дарения жилья считается одной из самых безопасных. Но и здесь есть свои нюансы. Знайте, что подарить квартиру можно как прямо сейчас, так и в будущем. Достаточно прописать в договоре точную дату, с какого момента квартира перейдет в дар. Если вы обещали подарить квартиру, то ваша кончина не может стать этому препятствием, и ближайшие родственники обязаны завершить начатое. Если же скончался человек, которому вы обещали подарок, договор дарения считается аннулированным. Суть сделки дарения сводится к тому, что даритель передает в собственность одаряемого жилое помещение безвозмездно. Организационные моменты практически аналогичны сделке купли-продажи. Только между сторонами заключается договор дарения. Договор дарения и переход права собственности должны пройти государственную регистрацию. Срок регистрации – один месяц. Нужно помнить, что при дарении собственность оформляется только на того, кто будет одаряемым.

«Квартиру лучше дарить с той точки зрения, что в случае признания сделки недействительной (такие прецеденты бывают) вам не придется возвращать деньги за проданную квартиру (которые вы, как зачастую бывает между родственниками, и не платили), – говорит юрист Елена Шамахова. – Чтобы подарить квартиру, надо быть ее собственником. И не какой-то доли, части, а всей целиком. Если это условие соблюдено, то следующий шаг – поставить в известность того счастливчика, кому вы хотите свою квартиру передать. Ведь дарение – сделка двухсторонняя. Все ее условия должны быть четко оговорены между участниками и заверены нотариально».

Договор дарения защищает интересы несовершеннолетних детей, потому что, во-первых, квартира переходит в собственность ребенка сразу, а не через полгода после смерти собственника, как в случае с наследством, во-вторых, оспорить договор дарения в отличие от завещания практически невозможно.

Кто должен платить налоги

Любое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Сюда относятся и земельные участки, и здания, и даже квартиры. Зарегистрировав договор дарения, вы тем самым сообщаете государству о новом владельце квартиры. Что же касается налогового бремени, то налог на наследование и дарение в России отменен.

«В соответствии с п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками – супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сестрами, – пояснили корреспонденту 76.ru в Управлении налоговой службы РФ по Ярославской области. – Однако доходы в денежной и натуральной формах, получаемые гражданами, не являющимися родственниками, при дарении квартиры облагаются подоходным налогом по ставке 13%».

Кроме того, по закону запрещено делать дорогие подарки работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений соцзащиты, госслужащим и служащим органов муниципальных образований гражданам, находящимся у них на лечении, содержании или воспитании, их супругам или родственникам. Если ваш одаряемый занимает указанные посты, придется доказывать, что подарок не связан с его должностью.

Статьей 575 Гражданского кодекса РФ предусмотрено несколько случаев, когда дарение не допускается. Если собственник квартиры – малолетний (до 14 лет) или недееспособный, то такая квартира не может быть подарена никому. Также запрещено дарение между коммерческими организациями.

Чтобы подарить жилье, между дарителем и одаряемым составляется договор дарения в письменной форме. Чтобы правильно его оформить, необходимо обратиться к нотариусу. После этого договор, а также право собственности на квартиру необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как аннулировать договор дарения

В пакет документов, требующихся для регистрации договора дарения, входят правоустанавливающие документы на квартиру, договор дарения, квитанция об оплате госпошлины, технический паспорт БТИ, паспорт. Если дарение осуществляется через доверенное лицо – доверенность.

Если представить, что вы поссорились с одаряемым, то закон разрешает ему отказаться от квартиры до вступления в полноправное владение (ст. 573 ГК РФ). Отказ нужно зарегистрировать официально, как и договор дарения.

Если же вы сами передумали делать такой щедрый подарок, то вы можете придать договору дарения обратный ход только в одном случае. Если вы обещали передать квартиру в будущем, но теперь вам негде жить, кроме как в этой квартире. Например, когда вы подписывали договор, у вас была еще одна квартира, а сейчас этой квартиры нет. Ну, например, она сгорела. Тогда вы можете аннулировать договор дарения и въехать в еще не перешедшую в дар квартиру.

Еще одна ситуация с возвратом квартиры дарителю возникает, если одаряемый покушается на вашу жизнь или жизнь ваших родственников. Правда, такие преступления должны быть подтверждены приговором суда.