Дуплекс: игра стоит свеч?

Сегодня в оборот недвижимости активно включаются индивидуальные жилые дома. Домовладельцы, улучшая жилищные условия, перестраивают, благоустраивают свои жилища, возводят жилые пристройки, гаражи и так далее. Все большее распространение получают дома на две семьи, состоящие из двух половин, имеющих самостоятельный выход на придворовой земельный участок, – дуплексы. Попробуем разобраться, так ли уж выгодно строить «дом для друзей».

Стена между вами

В 90% случаях такие дома находятся в общей долевой собственности двух или более совладельцев, а в правоустанавливающем документе указывается принадлежность лицу «доли в праве собственности на жилой дом».

Прежде всего привлекает будущих собственников жилья в проектах типа «коттедж на две семьи» экономия. Действительно существенно сокращаются расходы на материалы за счет одной общей кирпичной стены, общий септик, подвод коммуникаций, поскольку можно тянуть одну газовую трубу на участок и уже в доме разводить.

«Я живу в дуплексе, – рассказывает ярославец Денис Сергеенко. – Я дом купил, а не строил. Стена общая. Крыши у нас с соседями разные и на разных уровнях. Свою я перекрывал, частично реконструируя стропила и обрешетку, но соседа об этом не спрашивал и претензий от него не слышал. Гараж себе пристраивал к дому, тоже ни у кого не спрашивал. Соседа вообще не слышу и не вижу. Стена общая и широкая. Так что даже если сосед не станет отапливать свой дом, я не думаю, что стена станет холоднее чем внешние. Все коммуникации у нас обособленные. Юридически это тоже разные объекты, покупал, ни у кого не спрашивая, так же буду и продавать, если вообще соберусь это делать. Я считаю, если земельный участок очень узкий и изменить такое положение вещей нельзя, дом на две семьи – это вариант».

Есть и психологический момент – далеко не все люди могут спокойно ужиться рядом. Если вы решились на совместное строительство, прежде всего вам необходимо собраться и определить своеобразные правила проживания, в которых надо постараться заранее предусмотреть все возможные разногласия. Обсудите как можно более подробно все моменты участия в строительстве, решите, как примерно будет выглядеть ваш приусадебный участок.

Правила доли

Статья 250 Гражданского кодекса РФ гласит: «Один земельный участок при покупке на двух и более лиц оформляется в их общую долевую собственность. Размер долей покупателей определяется соглашением между ними и указывается в договоре купли-продажи». Если вы строите на таком земельном участке жилой дом, он также должен быть оформлен в общую долевую собственность собственников участка (с обязательным получением свидетельства о собственности на конкретный участок на каждого владельца). В случае продажи участка и дома денежные средства будут распределяться между продавцами согласно их договоренности, изложенной в договоре купли-продажи.

В центре технической инвентаризации Ярославской области нам пояснили, что есть несколько важных моментов, на которых следует заострить внимание.

Во-первых, нельзя полагать, что 0,5 доли в праве собственности – это та половина дома, где вы проживаете, которую самостоятельно ремонтируете и благоустраиваете. То, что вы и ваш сосед занимаете «свои» половины дома, называется сложившимся порядком пользования, причем площадь частей может быть достаточно далека от фактической половины площади жилого дома. Распоряжаться же, то есть продать, вы сможете только все ту же долю в праве собственности.

Во-вторых, в соответствии с законом, за строения, находящиеся в общей долевой собственности нескольких совладельцев, налог на имущество физических лиц уплачивается каждым из них соразмерно доли в праве собственности. Исчисление налога будет справедливым, если площадь и качество вашей половины будет, как правило, соответствовать половине, занимаемой вашим соседом. А если сосед улучшил свое жилье путем достройки или реконструкции и стоимость его половины гораздо выше вашей? Налог вы все равно будете уплачивать поровну – согласно доле, то есть по 0,5.

«Если жилой дом на земле находится в долевой собственности двух соседей, но у каждой семьи свой огороженный земельный участок, два отдельных входа, два двора – их объединяет только стена в доме, – говорит юрист Елена Шамахова. – Но даже в этом случае собственники при продаже должны соблюдать правило о преимущественной покупке, а владение и пользование должно осуществляться по соглашению всех сособственников. Избежать этого поможет выделение доли в натуре. Нужно составить договор с остальными участниками долевой собственности о разделе дома, отметить раздел дома на поэтажном плане и зарегистрировать этот договор в Управлении Федеральной регистрационной службы. После завершения всех регистрационных процедур дом перестанет являться долевой собственностью. И каждый станет единоличным собственником своей половины дома».

Разговоры не помогли – обращайтесь в суд

Для тех, кто столкнулся с неприятностями и не смогут решить вопрос мирным путем и выделить свою долю в праве собственности, остается обращаться в суд.

Суд вправе отказать в иске о разделе или выделе в натуре, которые невозможны без несоразмерного ущерба имуществу, ухудшения его технического состояния, невозможности использования по целевому назначению. Как правило, площадь выделяемой части не является точным соответствием площади подлежащего передаче объекта рассчитанной, исходя из идеальных долей. В этом случае важно знать размер отклонения площади объекта от идеальной доли в денежном выражении для выплаты компенсации одной из сторон.