Доходные дома: из Европы в Ярославль?

К 2020 году на первичном рынке должно быть 20 процентов доходных домов. В Минрегионе продумали схему господдержки, вычислили, что затраты застройщиков окупятся за восемь лет, и озвучили примерную сумму арендной платы. Квартиры в доходных домах могут стать полноценной альтернативой жилью от частников, хотя стоимость ненамного ниже.

Самый распространенный на Западе вид съемного жилья – так называемые доходные дома – в Ярославле пока отсутствуют как класс. Впрочем, не только в Ярославле. В среднем по России прослойка легальных арендодателей составляет 1%. Доходных домов, то есть жилых зданий, квартиры в которых предназначены для сдачи в наем с возможностью последующего выкупа, единицы, хотя в Европе и США этот институт хорошо развит и приносит доход в бюджет – как напрямую, так и за счет налогов. Для нашей страны, десятилетиями жившей в государственных квартирах, доходный дом – явление непривычное и не очень понятное. Хотя в дореволюционной России они были очень распространены. В центре Ярославля до сих пор сохранились памятники архитектуры с соответствующим статусом: доходный дом Разживиных (ул. Революционная), Сакина (ул. Собинова) и даже печально известный особняк Понизовкина когда-то был доходным домом.

Что касается мирового опыта, то во всем цивилизованном мире строительство и обслуживание доходных домов – успешный и прибыльный бизнес, стабильно обеспечивающий 10-13% годовых. В Европе доходные дома, как правило, рассчитаны на небольшое количество (8-18) квартир.

Предполагается, что к 2020 году на долю арендного жилья в России будет приходиться порядка 20 процентов всех новостроек. Это около 30 миллионов «квадратов» при плане к 2020 году выйти на уровень ввода 140 миллионов квадратных метров жилья. Сегодня ни для кого не секрет, что реализация концепции доступного жилья сталкивается с серьезными трудностями.

«Ярославские застройщики без энтузиазма относятся к проектам строительства жилья эконом-класса, – говорит региональный представитель саморегулируемой организации некоммерческого партнерства «Первая национальная организация строителей» Сергей Травин. – Строить 1-2-комнатные квартиры они не хотят. Ведь прибыль от продажи 4-комнатных квартир гораздо выше. А стоимость квадратного метра в 30 тысяч рублей, установленная Минрегионом, не позволяет получать высоких прибылей».

Минрегион предлагает такую схему для возведения домов: застройщик получает кредит – 70 процентов от стоимости строительства доходного дома от коммерческого банка на срок до двух лет под 10 процентов годовых. После завершения строительства дом выкупается управляющей компанией, оформившей ипотеку юридического лица в АИЖК на срок до 20 лет под 10-11 процентов годовых. Согласно проекту, застройщики на рынке арендного жилья смогут получить налоговые льготы. Землю под строительство регионы будут передавать девелоперам на правах аренды с оплатой, рассчитанной в соответствии с кадастровой стоимостью участков. Также специалисты ведут переговоры с Минфином о выделении бюджетных кредитов строителям. Окупаемость доходного жилья экономкласса для инвесторов должна составить около восьми лет.

Арендное жилье предназначается для семей, стоящих в очереди на жилье по социальному найму, трудовых мигрантов, а также для использования на свободном рынке. Отличие доходных домов от любого другого жилья – на квартиру нельзя оформить право собственности.

Сколько будет стоить аренда для заселившихся в доходный дом? Заместитель министра регионального развития Константин Королевский в интервью «Российской газете» в декабре 2010 года называл расчеты: примерная стоимость аренды двухкомнатной квартиры в доходном доме получилась 10 тысяч рублей в месяц вместе с коммунальными платежами.

В базе 76.ru можно найти арендные ставки на уровне цен, предлагаемых федеральными чиновниками. Сегодня на сайте насчитывается 138 объявлений о сдающихся в аренду квартирах в новостройках. Из них 47 – «двушки», а ставка аренды варьируется от 9 тысяч до 30 тысяч рублей.

Самая распространенная сумма ежемесячной арендной платы за проживание в двухкомнатной квартире в новостройке – 10-12 тысяч рублей.

Однокомнатных квартир предлагается в аренду 65, а минимальная стоимость – 5,5 тысяч рублей.