В Ярославле подешевели новостройки и стала дороже вторичка

Почему в центре Ярославля по многу лет стоят недострои? Когда заедут в свои квартиры дольщики? Как сейчас меняется рынок недвижимости Ярославля, порталу 76.ru рассказал директор департамента строительства Ярославской области Виктор Неженец.

— Сжигать дома нелогично, потому что эти участки и так предусмотрены под строительство жилья. В рамках земельного кодекса все участки под жилую застройку разыгрываются только через аукционы. Тот, кто выиграет эту землю, будет инвестором или застройщиком, он и будет развивать этот участок. Но прежде чем участок выставить на аукцион, помимо сноса здания, эту территорию надо сформировать, снять с кадастрового учёта снесённый дом. И только потом выставлять участок на аукцион. Кто будет победителем, узнаем по завершению аукциона. Сейчас есть график сноса этих домов, частично план по нему выполняется. Частично приходится пролонгировать из-за отсутствия средств в местном бюджете, то есть в городе Ярославле. Кроме того, МЧС проводит работу, выясняя причины пожаров. И случаев, что поджоги были умышленны, нет. Зачастую встречается неосторожное обращение с огнём.

Летом пожарами охватило Пятёрку.

— Сегодня цена в Ярославле достаточно комфортная. Если брать молодую семью, то в среднем за два года и два месяца она может накопить на однокомнатную квартиру. Это достаточно низкий порог. Он складывается из того, что упала цена на первичном рынке недвижимости. Цена на жильё в новостройке составила в среднем 45 318 рублей за квадратный метр в первом квартале этого года. Это на 2% дешевле, чем в последнем квартале прошлого года. На вторичном рынке купить квартиру можно по цене 44 632 рублей за квадратный метр. Здесь, наоборот, как ни странно, наблюдается рост на 1,5%.

— Если говорить о средней цене по Ярославлю в 44–45 тысяч рублей за квадратный метр, то это достаточно комфортная планка. В районах Ярославской области другая история. В дальних районах, например, нет первичного рынка недвижимости, так как многоквартирные дома не строятся. В среднем в районах области можно купить жилье по цене 38–42 тысячи рублей за квадратный метр.

— В этом году мы планируем ввести 14 объектов, то есть решить проблему 800 семей-участников долевого строительства. В основном, это дома в Ярославском районе и в Ярославле. Пока введён один дом на проспекте Машиностроителей — дом 15, к. 2. Ожидаем, что к концу лета, в августе-сентябре, будут введены ещё 5–6 домов. Остальные дома должны быть введены ближе к концу года.

— Эти дома, где сейчас активно идут строительно-монтажные работы перед сдачей, расположены как раз в Ярославском районе. Два дома в посёлке Кузнечиха — на улице Нефтяников достраивают здание на 130 квартир. Один дом находится в поселении ЖК «Радужный». Ещё 4 дома достраиваются в комплексе «Зелёный квартал». Благодаря достройке дома в Кузнечихе мы решим проблему с ЖК «Версаль» в Ярославском районе. В Ярославле темпы строительства пониже, работы идут не так, как нам хотелось бы. Например, большое здание на Большой Октябрьской, 108. Но до конца года, надеемся, оно будет достроено.

• жилой дом «Жилстрой» в Заволжском районе Ярославля, между улицами Саукова и Папанина;

• жилой дом «ЯрГруппСтрой» стр. 2 в Кузнечихе;

• жилой дом «СтройБизнесИнвест» улица Новосёлковская,11, у дома №11, №13;

• жилые дома «Апрель» стр. 16, 17 в Кузнечихе.

• Возобновлено строительство жилых домов «РуфСтайлКонстракшен» стр. 18, 19, 20, 21 в деревне Липовицы Ярославского района (проект «Зеленый квартал»).

В ближайшее время планируется заключение соглашений по следующим объектам:

• жилой дом «ЯрГруппСтрой» стр.3 в Кузнечихе;

• жилой дом «МегаСтрой» по улице Жуковского в Ярославле.

По проблемному жилому дому ООО «Ярстройпроект», расположенному в 12-м микрорайоне Ярославля (стр. 8) впервые реализован механизм предоставления бесплатно в собственность пострадавшим участникам долевого строительства жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах и находящихся в собственности юридического лица, выступающего инвестором в масштабном инвестиционном проекте (совместно с «ЖилСтройСити»).

— В ситуациях с обманутыми дольщиками вопрос упирается далеко не только в достройку. Очень много юридической работы. Много было нюансов, когда люди заключали договоры и оплачивали через кассу подрядчику, а не через банк. Сами понимаете, какая разница — через банк официально учитывается перевод застройщику, а через кассовый приходный ордер у самого подрядчика платёж никем не заверен. С этой точки зрения хочется верить, что дольщик внимательнее стал смотреть документы и договор. В любом случае у нас изменился сам подход. Раньше были ситуации, когда на уровне ограждения на участке выдавалось разрешение на строительство. При этом застройщик мог сам не вложить ни копейки, а только привлекать деньги дольщиков. Сейчас эту порочную практику мы прекратили. Застройщик должен доказать свою финансовую состоятельность, показать вложения, которые он уже произвёл или планирует внести. Сейчас собирается совещание вместе с застройщиком, представителями муниципального образования, специалистами департамента строительства. На нём инвестор показывает проект и доказывает его состоятельность.

— Строить при получении разрешения на строительство инвестор может без привлечения средств дольщиков за свой счет или заемные (привлеченные) средства. Если уж мы и выдаём заключение о том, что можно привлекать средства дольщиков, то в том случае, когда дом построен на несколько этажей. Либо застройщик представляет документы, что дом ещё в стадии котлована, но уже подведены все сети. Зачастую подведенные сети и оплаченные квоты — это практически 30% от стоимости жилого дома. Соответственно, когда дольщик затем приходит заключать договор долевого участия с таким застройщиком, то он практически видит очертания объекта. Скажу вам, что жилье в высокой степени готовности раскупается быстро. Например, 4–5-этажный дом возведён под крышу. Мы разрешаем привлекать средства участников долевого строительства. Фактически за 2–3 месяца по таким домам 50% квартир выкупаются участниками долевого строительства.

— Честно скажу, возможностей у застройщика повысить цену нет. Возьмём новостройки на проспекте Фрунзе, где цена за квадратный метр составляет 47–48 тысяч рублей. Они бы, например, хотели бы повысить до 50 тысяч рублей. Но для этого застройщик делает отделку в квартирах, где-то продаёт их даже с мебелью, то есть человек может просто заехать и сразу жить. Да, цена такой квартиры выше, но и затраты застройщика больше. У застройщиков сегодня нет предпосылок и возможностей поднимать цену без дополнительных затрат.

— Самые большие территории, занятые в строительстве, находятся в Ярославле и Ярославском районе. Дальше знамя второго места постоянно делят Ростов Великий и Переславский район — здесь застраивается частный сектор. Следом идёт Рыбинск.

— К сожалению, у нас не только «Волков-плаза» на виду. Если затрагивать центр, то это и башни-близнецы у «Шинника», где стройка ещё вчера была, а сегодня темпы сильно упали. При департаменте строительства создана рабочая группа по всем проблемным объектам. Например, «Ярославль-Сити» на Московском проспекте достраивается, «Лента» введена в эксплуатацию. По «Волков-Плаза» мы ведем переговоры с собственником. Всё-таки это центральное видовое место. Собственник заявляет нам на рабочей группе, что реализовывать этот участок он никому не хочет, желает достроить сам. Но в силу определённых финансовых затруднений пока не приступает. Мы будем стараться ускорить процесс, тогда он сможет войти на площадку снова. Будем надеяться, что хотя бы в текущем году удастся сдвинуться в этом направлении. Но итоговое решение всегда за собственником, так как это его объект.

Департамент со своей стороны помогает с документацией, когда во время простоя выходит срок у разрешения на строительство, например.

— Стройка предполагается очень масштабная. Она получается интересной и сложной в силу ограничений по объектам культурного наследия. Замечательно, что здесь будет не только необычное в архитектурном плане здание, но и парк, предполагающий реновацию всего пространства набережной Которосли. Сегодня идут проектные проработки самого объекта и прилегающей территории. Возможно, что в этом году уже начнётся строительство.

Завершение всего проекта запланировано по документам на 2024 год.

Под проект даже расширят Московский проспект.