«Это тупиковый путь»: почему пустеют торговые центры, и как это хотят исправить

Десять лет назад владельцам торговых центров можно было только позавидовать — кто не хотел бы получать шестизначные суммы за сдачу площадей в аренду крупным ретейлерам? Казалось, что это — бессмертная ниша, которая будет востребована всегда.

Но времена меняются. Особенно ярко это показал период пандемии из-за COVID-19. Люди открыли для себя доставку буквально всего: от одежды до стройматериалов. Выходить из дома, чтобы что-то купить, стало не обязательно. Маркетплейсы — выстрелили.

К 2026 году привычка покупать онлайн укоренилась. На фоне этого торговые центры стали пустеть.

Представители бизнеса на аренде площадей встретились за круглым столом «Актуальные вопросы ТЦ. Ярославль». Во время него рассуждали, как планируют оживлять торговые центры, а власти поделились своим взглядом на то, каким образом можно использовать площади.

На собрании представители торговых центров приводили реальные цифры — и они показательны. Например, управляющий ТРК «Альтаир» и представитель Российского совета торговых центров по Ярославлю и Ярославской области Андрей Дуев рассказал, что крупные торговые центра Ярославля теряют 5-10% трафика от года к году.

«Рынок перешел от стабильной стадии к адаптации — преимущество есть у объектов с сильными „якорями“ и гибкой арендной политикой, но большинство объектов стагнирует по всем показателям», — рассказал Андрей Дуев.

Хоть средний чек за год вырос на 10%, это не значит, что люди стали покупать больше. Наоборот, потребители переходят к приоритету товаров первой необходимости, обращают внимание на скидки и не покупают то, что им не нужно. А рост среднего чека — следствие инфляции.

Не последнюю роль в сложившейся ситуации играют маркетплейсы. Раньше большую часть площадей занимали сильные ретейлеры со стабильной выручкой и готовностью платить высокую аренду. Теперь продавцы постепенно уходят в онлайн, в ТЦ чаще всего можно увидеть лишь магазины крупных игроков рынка.

По данным Андрея Дуева, до 2026 года половину площадей в ТЦ занимали магазины одежды, обуви, ювелирные и так далее. В общем, относящиеся к категории «мода». Фуд-корты арендовали 12% площади. На развлечения отводилось 8%, на услуги — 5% и еще 5% на ПВЗ и дискаунтеры.

По его данным после 2026 года схема распределения арендных площадей меняется. Например, на категорию «Мода» отводится 35% вместо 50%. Выросло количество фуд-кортов — до 20%. Развлечения — 15%, услуги — 10%. Количество арендаторов в категории «дискаунтеры и ПВЗ» выросло до 20%.

Это показывает растущую долю арендаторов неторгового профиля. Но есть нюанс — они готовы оплачивать аренду по стоимости в 2-3 раза ниже, чем ретейлеры. Соответственно, выручка ТЦ от сдачи площадей в аренду падает.

По оценкам участников рынка, в 2025–2026 годах доля неторговых функций в ТЦ Ярославля продолжила расти — на 2–4% за последний год. Основной вклад в этот рост обеспечивают общепит, фитнес, медицинские и образовательные сервисы, а также развлекательные форматы.

Среди ключевых рисков для торговых центров на 2026–2028 годы Андрей Дуев назвал четыре фактора. Первый — рост вакансий. То есть, увеличение количества свободных помещений, не сданных в аренду.

Второй проблемой является моральное устаревание. Это негибкие планировки, слабая инфраструктура части ТЦ.

Еще одна проблема для такого бизнеса — снижение платежеспособности как арендаторов, так и населения. Управляющим компаниям приходится предлагать льготные условия, чтобы сохранить пул арендаторов.

Еще один риск — конкуренция трафика. К ней эксперты относят давление онлайн-ретейла, стрит-ретейла и дарксторов.

Тем не менее, крупные ярославские ТЦ стараются сохранить посещаемость. Помогают им в этом удачное расположение и сильные якорные арендаторы.

«Одни из целевых направлений трансформации и поддержки ТЦ может стать их интеграция в городскую и туристическую инфраструктуру. Торговые центры могут выступать точками притяжения для туристов и не только, особенно в исторических городах. Ярославль, входящий в число популярных направлений внутреннего туризма обладает потенциалом для развития подобных форматов», — рассказал Андрей Дуев.

Заместитель мэра Ярославля по вопросам социально-экономического развития Елена Гудкевич рассказала, что в городе 52 торговых центра. Предприниматели уверены, что если начать привлекать в них туристов, от этого выиграют все. Конечно, необходимо изменить концепцию работы. Добавить в ТЦ больше развлечений, мастер-классов, активности и мероприятий. Один из вариантов использования площадей под торговые цели — продажа местной продукции.

«Прежде всего, это место притяжения и место, где у людей возникают впечатления. Очень важно: сейчас у нас эпоха креатива. Человек, допустим, придёт в музей, увидит там рыцаря, или, скажем, Алешу Поповича на коне воссозданного, или ещё что-то. Он выйдет и скажет: „Ну что, нормально. Это примерно то, как я всё себе и представлял“. На сегодня такая схема не работает, или она работает всего один раз, а торговый центр — это место, которое, рассчитано для постоянного посещения», — рассказал основатель и управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ) Олег Войцеховский.

Олег Войцеховский рассказал, что владельцам ТЦ, в которых это возможно, следует постоянно менять планировки. Также, по его словам, раньше управляющие торговых центров оценивали аудиторию, исходя из того, что она одевает и чем питается. Но теперь времена поменялись.

«Строили концепцию торгового центра, исходя из той аудитории, которая у нас есть для зоны обслуживания. И если съезжал какой-то ретейлер или представитель общепита, задача была просто поменять на что-то подобное и оставить, как есть. Сегодня это не работает. У людей перераспределились бюджеты, поэтому нужно уже рассматривать аудиторию с точки зрения комплекса её потребностей, не только, „что она покупает и в какой общепит пойдёт“. А как она лечится, какие дополнительные навыки хочет развивать, какие есть культурные потребности, спортивные и так далее», — рассказал глава РСТЦ.

По словам Олега Войцеховского, сейчас некоторые торговые центры экспериментируют и находят неторговых арендаторов, с которыми заключают договоры.

«Их находят в подвалах, в каких-то там неприспособленных помещениях, перетаскивают в торговый центр, создают новые условия. Соответственно, управляющая компания вместе с арендатором работает над тем, чтобы именно для аудитории торговых центров эти арендаторы стали интересны. Чтобы у них улучшалось предложение, они больше зарабатывали, и таким образом они вписывались в эту схему, когда они предоставляют посетителям что-то, что им надо, кроме торговли и общепита, и при этом это уже коммерчески начинало работать», — рассказал эксперт.

По его словам, это сложная работа, но тот же путь в 90-х проделали под ретейл, который долгое время после кормил торговые центры.

«Понятно, что комфорт и качество пребывания людей в торговом центре тоже никто не отменял. Сегодня ряд владельцев дают указания, к сожалению, несколько понижать стандарты, чтобы экономика торгового центра выигрывала. Но это, честно говоря, тупиковый путь. Мы это видим очень хорошо. Посетители очень нервно реагируют на малейшее снижение качества того, что предоставляет сам торговый центр. Атмосфера, какие-то протертые скамейки и так далее», — рассказал Олег Войцеховский.

То есть, торговый центр должен стать центром событийной жизни города. Помимо этого, по словам Олега Войцеховского, владельцы торговых центров могут выиграть и от развития онлайн-торговли, которая сейчас забирает у них хлеб в виде ретейлеров.

«Онлайн-торговле будет требоваться ресурс в виде площадей. И это могут быть склады последней мили, дарксторы, дарккитчены, где что-то готовится и развозится. Это могут быть выставочные залы. Те сети, которые маркетплейсы начинают выстраивать офф-лайн. Это все будет и очень скоро. И в этот момент торговые центры обязаны себя дорого продать. Поскольку логистика очень хорошая, подъезды прекрасные, и все это в сотрудничестве с онлайном будет прекрасно работать. В нашем представлении: во второй половине 2026 и 2027 года это станет массовой схемой, когда онлайн будет приходить в торговые центры», — рассказал Олег Войцеховский.

Ранее Олег Войцеховский рассказывал, какой налог ощутимо бьет по прибыли владельцев торговых центров, и почему его нужно сократить, чтобы такой бизнес выжил.