Ипотечный антирейтинг: кому менять работу?

Приобретение недвижимости в ипотеку по России составляет практически половину всех сделок с жильем, однако позволить себе такой кредит сегодня может далеко не каждый. И не всегда решающими для банка являются доход и кредитная история заемщика. Немалое значение имеет также род занятий кредитуемого.

АН «Домус финанс» провело свое исследование, в основу которого легли данные по отказам банков в выдаче ипотеки за первое полугодие 2013 года. Согласно полученным данным, реже всего в этот период кредитовали риелторов, адвокатов, а также тех, кто вынужден ежедневно рисковать жизнью, например пожарных и спасателей. Антирейтинг можно продолжить другими профессиями с сомнительными или непостоянными доходами.

Итак, на верхней строчке риелторы. Большинство из них не имеют официального дохода и не могут предоставить в банк трудовую книжку и справку 2-НДФЛ. Вторые в этом списке адвокаты, которые часто работают на себя и не в состоянии официально подтвердить доходы. По данным экспертов, банки с опаской относятся и к судьям, которые в случае просрочек платежей не сразу выплачивают долги.

Третьими в антирейтинге компании стали спасатели, каскадеры, дрессировщики цирка и промышленные альпинисты. Их работа связана с риском для жизни, что также настораживает банкиров. В предоставлении обычной ипотеки часто отказывают и военнослужащим по причине небольшого официального дохода: основная часть их заработка складывается из надбавки за выслугу лет и других доплат.

Последние в списке нежелательных для банков профессий индивидуальные предприниматели. Однако и здесь есть сдвиги. Если раньше ипотечный кредит им вообще не предоставлялся, то сейчас банки стали более лояльными. Но тем не менее шансы получить ипотеку у владельцев мелкого бизнеса незначительны.

«Профессия скорее скажет о доходах заемщика, – делится мнением исполнительный директор АН «Альфа» Светлана Нуждина (г. Челябинск). – Например, важно, из чего складывается зарплата. Если в ней присутствует окладная часть – это дополнительные гарантии, своеобразная подушка безопасности. Если доход складывается только из процента, это говорит о меньшей платежеспособности клиента. В случае если месяц выдастся провальным и заемщик не получит необходимого дохода, появляется риск, что он не сможет заплатить банку. А для банка важна стабильность оплаты. Именно поэтому менее предпочтительными являются профессии риелторов, адвокатов, юристов, менеджеров – всех тех, чья зарплата не фиксирована. Бизнесмены также попадают в зону риска, потому что бизнес – достаточно нестабильная сфера. Хотя, казалось бы, у кого как не у предпринимателей есть деньги на недвижимость?»

А вот риск для жизни, присутствующий в некоторых профессиях, по мнению Светланы Нуждиной, не столь важный фактор. «Таких людей просто застрахуют на большую сумму, – уверена эксперт. – Банки в этом случае ничем не рискуют».

Риелторы не скрывают, что на федеральном уровне определен перечень рисковых профессий. И банки руководствуются именно им. Однако у каждого учреждения есть свои предпочтения и профессии нон-грата. «У каждого банка свой список профессий, менее всего подходящих ему. От чего это зависит, трудно объяснить. Скорее это изучение клиентуры и сделанные выводы о платежеспособности тех или иных заемщиков ложатся в основу составления таких перечней», – отмечает директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов (г. Челябинск). Также известно, что банки в курсе состояния дел в разных отраслях и осведомлены, какие заработки у того или иного работника и является ли отрасль стабильной.

Однако род занятий – далеко не единственное, на что обращают внимание кредитные учреждения. И со временем эти критерии меняются. В погоне за клиентом последние два года банки снижали требования к заемщикам. По сравнению с 2007 – началом 2008 года требования стали более жесткими. Не стоит также забывать, что за прошедшие четыре года банки накопили хорошие данные о поведении клиентов, увеличилось количество кредитных историй. Все это приводит к тому, что банкам легче оценить качество заемщика. Для примера: во многих странах Европы и в Америке для получения кредита уже давно достаточно предъявить только один документ, даже для получения ипотеки.

При этом среди требований к портрету заемщика в банке выделяют следующие:

1. Место работы. Еще пять лет назад банки рассматривали под лупой каждого заемщика, независимо от того, где он работал. Главным было официальное подтверждение дохода. Сегодня у банкиров совсем иной подход. Самый желанный заемщик для них – сотрудник крупной, известной компании. Для таких организаций кредиторы сами делают хорошие предложения. Имеют значение размер компании, сфера деятельности, сегмент рынка, стаж работы. Еще лучше, если компания обслуживается в банке-кредиторе, например, её сотрудники получают зарплату через этот банк, тогда для получения кредита будет достаточно всего двух документов.

2. Тип занятости. Если ранее любимыми клиентами были наемные сотрудники, а индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса становились, мягко говоря, персонами нон-грата в связи со сложностью подсчета и предсказания уровня дохода в перспективе, то теперь банки развернулись лицом к таким клиентам и готовы выдавать им кредиты без предоставления правоустанавливающих и финансовых документов по деятельности компании, но при существенном первоначальном взносе. Например, при взносе от 35% только по двум документам, ну или при привлечении второго созаемщика, доход которого составит 50% от совокупного.

3. Возраст. Идеальный возраст – золотая середина, то есть старше 25 лет, но ещё далекий до пенсии. Заемщики этой возрастной категории могут получить кредит на самый приемлемый срок – 10-15 лет. И до кризиса, и сегодня это самая активная возрастная категория, которая обращается за ипотечным кредитом.

4. Место регистрации. Если раньше банки требовали наличие временной, а еще лучше – постоянной регистрации по месту выдачи кредита, то сейчас, когда наше общество становится более мобильным, актуальность привязки к месту работы постепенно ослабевает. На сегодняшний день банкам важно лишь то, чтобы человек имел постоянную регистрацию на территории РФ, желательно, если в этом регионе есть филиал банка, а вот наличие временной регистрации в городе, где проходит сделка по покупке квартиры и получению кредита, не требуется.

5. Семейное положение. Еще пять лет назад большую часть одобрений банков получали молодые семьи, состоящие в официальном браке. Сейчас фиксируется все больше сделок с участием молодых людей, состоящих в так называемых гражданских браках. Для ипотечного кредита это означает, что есть основной заемщик и привлекается второй созаемщик, а собственником может быть как один из них, так и оба участника сделки, каждый по ½ доли.