Денис Мещеряков, начальник Государственной жилищной инспекции, главный государственный жилищный инспектор Ярославской области: «Сегодня проблемные объекты составляют порядка 3% от общего количества строящихся домов в регионе»

О том, сколько проблемных жилых строек сегодня есть в регионе, когда дома будут сданы и почему до сих пор не удается окончательно решить проблему обманутых дольщиков, в интервью порталу 76.ru рассказывает начальник Государственной жилищной инспекции, главный государственный жилищный инспектор Ярославской области Денис Мещеряков.

– Какова сегодня ситуация с проблемными домами в Ярославской области? Как она изменилась с начала года?

– Любой из домов пострадавших дольщиков находится на контроле до момента ввода в эксплуатацию и получения квартир дольщиками. В принципе, в долевом строительстве сейчас работает более 130 застройщиков, более 200 объектов строится. Проблемные составляют порядка 3% от общего количества строящихся домов. Проблемные объекты возникли достаточно давно: где-то истории тянутся с 2006 года, когда люди начинали вкладываться в долевое строительство, где-то стройки «замерли» в 2007 году, многих застройщиков подкосил кризис 2008 года. Не все застройщики смогли из него выйти и по сей день. Но в целом юридическое решение найдено по каждому объекту. Положительные движения по объектам есть.

– Дольщикам каких объектов удалось помочь в этом году?

– В этом году 30 сентября был введен в эксплуатацию дом компании «АВБ плюс». Строение 26. Это 110-квартирный дом. Сейчас люди получают свои квартиры, подписывают акты приемки-передачи, получают ключи. Кто-то уже занялся отделкой еще на этапе завершения строительства, кто-то займется этим сейчас. Согласно договорам, условием была сдача квартир с подготовкой под отделку. Сюда входит выполнение всех мокрых процессов, а вот клеить обои, выкладывать ламинат и прочее будут уже сами собственники.

– Что планируется сделать до конца года?

– На выходе находится еще несколько домов. В частности, это дом компании «РСУ». В нем 120 квартир. Здесь достаточно долго пришлось договариваться с дольщиками. Областное законодательство, принятое по инициативе губернатора в конце 2012 года, предусматривает привлечение добросовестных застройщиков для завершения проблемных объектов. Новый застройщик договаривается с дольщиками, на каких условиях он достроит дом. Ситуации могут быть разные: в каких-то случаях с доплатой, в каких-то без – это уже результат совместного решения дольщиков и застройщика. Те расходы, которые новая компания понесет сверх доплат дольщиков, будут компенсированы путем предоставления земельных участков в собственность. Участки эти передаются мэрией только после того, как дом будет введен в эксплуатацию и квартиры будут переданы дольщикам, чтобы не появлялись пирамиды. Соответственно, это предполагает, что новый застройщик должен иметь либо свои оборотные средства, либо хорошую кредитную линию. Пилотным проектом по реализации этого закона и стал дом компании «РСУ», которая фактически прекратила свою деятельность, финансовых средств не имела, а оформлена была на совершенно постороннего человека, не имеющего к строительству никакого отношения. С помощью полиции этого человека удалось найти, он дал согласие на передачу площадки новому застройщику – компании «Ярославльзаказчик». Компания подконтрольна мэрии, это вызвало доверие у дольщиков. И дальше потребовалось согласие всех 120 дольщиков на передачу площадки. Федеральное законодательство, к сожалению, таково, что даже один из дольщиков может долго не давать согласия и долго блокировать решение вопроса смены застройщика. Сейчас «Ярославльзаказчик» ведет работы, но для того чтобы он вышел на площадку, потребовалось почти два года. Один из дольщиков очень долго не давал свое согласие, пытался согласовать условия выхода на площадку, приемлемые для себя, у него не было интереса в том, чтобы достраивать квартиры в этом доме. Он устанавливал свою выкупную цену, и цена несколько раз менялась. В итоге к соглашению наконец пришли, дом стал достраиваться. Мы думаем, что в ноябре этого года он уже будет предъявлен в инспекцию стройнадзора в качестве оконченного строительством, и мы рассчитываем, что до конца этого года дом будет введен в эксплуатацию и люди получат свои квартиры.

– Какие еще дома уже близки к вводу в эксплуатацию?

– Строения 22 и 23 компании «Ярстрой». Застройщик уже обратился в инспекцию стройнадзора для финальной проверки по дому 23. Даже если замечания будут, они вполне устранимы. Этот дом физически построен, там есть вода, тепло, свет. По договорам квартиры должны быть сданы с полной отделкой, установлено сантехническое оборудование, смонтированы лифты и т.д. До конца этого года, думаю, этот дом будет введен. Аналогичная ситуация по дому 22 компании «Ярстрой». Тоже очень высокая степень готовности, скоро он будет предъявлен инспекции стройнадзора для финальной проверки. В принципе, движение по всем домом найдено. Так, компания «АВБ плюс» свой последний проблемный объект тоже достраивает. Там сейчас выстроена «коробка», она застеклена, покрыта кровлей. Внутри ведутся работы по отделке мест общего пользования и разводке инженерных сетей. Компания старается завершить все к первому кварталу следующего года. Темпы, с которыми ведутся работы, позволяют рассчитывать, что дом будет достроен в заявленный срок.

– По каким объектам ситуация на сегодняшний день считается наиболее сложной? В чем главная проблема?

– Чуть сложнее ситуация с компанией ПСК «Квартал». Дело в том, что застройщик находится в процедуре банкротства, и дома «Квартала» (это три дома – два на Резинотехнике и один в 12-м микрорайоне) должны будут передаваться дольщикам в созданный ими ЖСК. Это предусмотрено изменениями федерального законодательства в закон «О банкротстве», который установил такой механизм завершения строительства проблемных объектов в качестве способа защиты дольщиков. Здесь мы связаны судебной процедурой: пока все требования, которые изложены в законе, не будут пройдены, дома нельзя будет передать. В настоящий момент дольщики находятся уже близко к стадии передачи домов для завершения строительства. Также дольщики обратились с просьбой о корректировке упомянутого областного закона, чтобы к ним он тоже мог быть применен. Сейчас мы просчитываем варианты для того, чтобы распространить и на такие дома действие закона о возможности привлечения добросовестного застройщика. Еще один объект – дом компании «Волга-дом». Долгое время казалось, что это самый проблемный объект, поскольку компания строила дом в 12-м микрорайоне, не имея разрешений. Соответственно, это самострой. Денежные средства там привлекались без договоров долевого участия в строительстве, за что компания привлекалась к административной ответственности. Достраивать дом застройщик не стал и ушел в процедуру банкротства. Сейчас на доме тоже будет создаваться ЖСК, которое достроит объект. Плюс ЖСК хочет изменить проект, поменять этажность, ряд параметров дома. Земельный участок, который сейчас находится у компании «Ярстрой» и на котором расположен этот дом, «Ярстрой» готов безвозмездно передать ЖСК. Дольщики сейчас принимают решение.

– А что сейчас происходит с остальными проблемными домами, которые строят «ЯФСК» и «Универсалстройнивест»?

– Работы по дому компании «Универсалстройнивест» сейчас завершаются. Компания тоже была в процедуре банкротства. Основной объем работ выполнен, сейчас решаются вопросы по подключению к сетям. Чтобы снизить финансовое бремя, там будет применяться схема зачета физических объемов выполненных работ в счет платы за подключение. В домах компании «ЯФСК» работы ведутся. Сейчас там достаточно высокая степень готовности, но необходимо также решать вопрос с подключением объекта к сетям.

– Есть ли в Ярославской области на сегодняшний день примеры получения дольщиками жилья после банкротства застройщика?

– Пока в нашем регионе таких примеров нет. Первое дело по компании ПСК «Квартал». Там очень много дольщиков, поэтому процедура достаточно долгая. Но это первый, кто выйдет из процедуры и будет достраивать по новому закону «О банкротстве».

– Каковы результаты действия закона, который направлен на создание механизма привлечения добросовестных застройщиков для завершения строительства проблемных домов путем выделения компенсационных участков?

– Есть два закона, касающихся компенсаций. Первый – по предоставлению земельных участков людям, признанным потерпевшими в рамках уголовного дела. По ряду застройщиков у нас заведены уголовные дела, и у дольщиков появляется возможность получить от области или города (выбирают сами потерпевшие) бесплатно в собственность земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Это не лишает их права на квартиру, это дополнительная компенсация. Кто-то реально строит жилье, кто-то перепродает участки, чтобы вложить деньги в достройку проблемного дома. Что касается второго закона – первой здесь стала компания «РСУ». Напомню, ее дом будет достраивать «Ярославльзаказчик». После ввода дома в эксплуатацию застройщик должен будет обратиться в мэрию, подтвердить расходы, которые он понес, сумму доплаты дольщиков, вывести разницу. На эту разницу ему будет предоставляться земельный участок. Фактически это пилотный проект. Остальные застройщики в основном стараются сами завершать объекты – либо изыскивать собственные средства (как «АВБ плюс»), либо благодаря кредитной линии (как «Ярстрой»).

– А в целом число официально признанных пострадавшими дольщиков сокращается?

– Безусловно. В реестре проблемных объектов находилось 12 объектов, более 900 пострадавших дольщиков. Из тех объектов, которые находились в реестре, шесть уже введены в эксплуатацию, еще четыре будут введены в ближайшее время. По двум объектам процесс идет дольше – это связано с процедурами банкротства застройщиков. Вводились в эксплуатацию три дома компании «Ярстрой», дом «АВБ плюс», дом СК «Прогресс», дом компании «Атлюкс». К сожалению, в России до сих пор не введены единые критерии: кого считать пострадавшим дольщиком. Минрегион РФ сейчас подготовил проект приказа о том, кого следует признавать пострадавшим дольщиком. Но пока юридическую силу проект не обрел. Если приказ вступит в силу, думаю, что количество дольщиков скорректируется по многим регионам. Ведь все занимали разную позицию. Наш подход был в зависимости от просрочки сроков сдачи объекта в эксплуатацию. У кого-то был подход: наличие уголовного дела в отношении застройщика. Где-то в регионах это наличие решения суда о том, что застройщик просрочил сдачу дома. Какие-то регионы сознательно этот список снижали. Мы, наоборот, пошли по пути максимального расширения списка. Есть решение суда или нет – человек квартиру все равно не получил. Значит он пострадавший, а такого быть не должно. Именно поэтому даже те объекты, которые в 2011 году в реестр Минрегиона не попали, продолжают находиться на особом контроле Госжилинспекции до тех пор, пока они не будут достроены. Каждый дольщик в Ярославской области должен получить свое жилье, за которое он заплатил деньги, и это принципиальная позиция правительства области.