27 февраля суббота
СЕЙЧАС -8°С

Как быстрее продать квартиру

Вопрос времени очень актуален для рынка недвижимости. Экспозиция или по-другому календарный срок исчисляется промежутком времени от выставки объекта недвижимости на продажу до момента его приобретения новым покупателем...

Поделиться

Поделиться

Поделиться

Вопрос времени очень актуален для рынка недвижимости. Экспозиция или по-другому календарный срок исчисляется промежутком времени от выставки объекта недвижимости на продажу до момента его приобретения новым покупателем. Насколько быстро тот или иной объект найдет своего покупателя, зависит от многих причин.

Аналитик агентства недвижимости «Метро» Анна Максимова провела обширное исследование на эту тему и объяснила нюансы сроков экспозиции объектов недвижимости.

«Необходимо не упускать из рассмотрения и то, что один и тот же фактор может по-разному влиять на разные сегменты рынка недвижимости – необходимо понимать, о чем идет речь – о рынке аренды или купли-продажи, о жилой или коммерческой недвижимости, – поясняет Анна Максимова. – Так, к примеру, в 2009 кризисном году увеличение сроков экспозиции в первую очередь затронуло рынок продажи».

На рынке всегда будут объекты как с завышенной, так и с заниженной ценой – такова психология людей.

«Например, если рассмотреть 10 загородных домов по 5 миллионов рублей, то становится очевидным, что ситуация с ценообразованием довольно условна, – рассказывает агент по продаже загородной недвижимости Елена Соловьева. – Какой-то дом стоит 4 миллиона, но его хозяин хочет пять. Или другой стоит 6,5, но владельцу нужно срочно его продать или он просто не в рынке. Нельзя утверждать, что в определенный момент ценообразование выровняется, и каждый дом будет продаваться за такую цену, которую он реально стоит».

Проанализировав обширное количество разных мнений видных теоретиков и практиков рынка недвижимости, можно обозначить двенадцать факторов, влияющих на срок экспозиции объекта недвижимости, как правило, первые пять из них принято считать основополагающими. Теперь поговорим подробнее о каждом из них.

Сезонность играет немаловажную роль в процессе реализации объекта недвижимости. Осень для рынка недвижимости означает повышение активности продаж. Ежегодно в конце августа продавцы и покупатели оживляются, это и понятно, заканчивается время отпусков, люди возвращаются к работе, домашним делам, к решению насущных проблем. Риелторы свидетельствуют, что весна, в свою очередь, так же, как и осень – хорошее время для того, чтобы быстро решить вопросы с недвижимостью. Фактор сезонности одинаково актуален для любого сегмента данного рынка.

На время экспозиции влияют свойства недвижимости и в особенности цена. Обычно чем выше цена – тем больше время экспозиции. Из чего делается простой вывод – чем дешевле, тем быстрее.

Ликвидность объекта – это способность превращения его в деньги. Другими словами, чем проще и быстрее осуществляется процесс продажи товара, тем выше его ликвидность. При этом, если говорить о рынке жилой недвижимости, однокомнатные квартиры в любом случае продаются быстрее двух- и трехкомнатных квартир, так как людей, располагающих суммой, необходимой для покупки однокомнатной квартиры, гораздо больше. А вот желающим продать 4-, 5-, 6-комнатные апартаменты нужно запастись завидным терпением при их продаже. Отметим еще и то, что, учитывая значительный срок экспозиции и сложность процесса передачи прав собственности, объекты недвижимости имеют меньшую ликвидность по сравнению с другими типами товаров.

На время экспозиции влияют также условия продажи, имеется в виду, чистая ли это продажа или так называемый обменный вариант. При чистой продаже учитываются интересы продавца и покупателя. При продаже со встречной покупкой (обменном варианте), которая чаще встречается на рынке жилья, где фигурируют не деньги в чистом виде, а сам объект и доплата, необходимо увязать интересы трех, четырех и более собственников. Чтобы такую «цепочку», провести до завершения без срывов и в короткий срок, безусловно, нужно иметь высокий уровень профессионализма.

Качество объекта. Для жилого помещения этот фактор является одним из основных. Ведь, приобретая жилье, человек рассчитывает на долгосрочную перспективу. Объекты с лучшими характеристиками приобретаются охотнее.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то качество объекта не оказывает существенного влияния на срок экспозиции. Конечно, владелец офисного или торгового помещения заинтересован, чтобы здание было не аварийным, и присутствовали все основные коммуникации. Что касается внутренней отделки, то, как правило, приобретая или арендуя помещение, сразу же производится и его ремонт  под индивидуальные требования.

Расположение. Данный фактор является, пожалуй, самым актуальным для рынка коммерческой недвижимости, так как именно от месторасположения объекта (офиса или магазина) непосредственно зависит количество посетителей, а следовательно, и уровень доходов владельца. Таким образом, самыми дорогими считаются помещения в центре города, на самых людных улицах, и, естественно, что срок экспозиции таких помещений минимален. Но, с другой стороны, есть специфические торговые помещения, которые идеально подходят под конкретный вид деятельности, например, под магазин строительных инструментов или под магазин «у дома».

Что касается жилой недвижимости, то, как правило, покупатель уже заранее определился с районом желаемого проживания и целенаправленно совершает покупку. Поэтому цена и срок экспозиции на жилье в разных районах города отличается незначительно, не считая центр города.

Не надо забывать и о таком факторе, влияющем на срок экспозиции, как соотношение спроса и предложения на рынке. Здесь действует очень простое правило, если цена объекта явно завышена, а на рынке есть схожее предложение меньшей стоимости, то, естественно, придется ждать покупателя достаточно долго.

Количество объектов – время, затрачиваемое на просмотр. Несмотря на то, что недвижимость можно оценить по объективным критериям, для принятия окончательного решения покупатель обычно выполняет личный осмотр планируемого приобретения, который занимает определенное время. А с учетом общепринятой практики индивидуальных переговоров продавца и покупателя недвижимости, очевидны большие затраты времени, необходимого для демонстрации и, соответственно, реализации объекта недвижимости, что влияет на срок экспозиции в сторону его увеличения.

Транзакционные издержки (в том числе комиссия агентств) участника рынка – это затраты, которые несет участник в дополнение к уплаченной или полученной цене в виде издержек на осуществление самой операции покупки (поиск товара, оформление покупки). Уровень издержек в процентном отношении от цены составляет: в государствах, имеющих развитый рынок недвижимости – 5-6%, в России – 10%. И чем сложнее процесс реализации недвижимости, тем ниже ее ликвидность. А низкая ликвидность характеризуется большим уровнем издержек участников рынка недвижимости, что повышает срок экспозиции объекта.

Этап экономического развития рынка играет определяющую роль в вопросе срока экспозиции. По мере насыщения рынка недвижимости сроки экспозиции объектов становятся более длительными. Если в период активного рынка срок продажи объекта может составлять от 2 недель до 2 месяцев, то в период стагнации данный срок варьируется от 1 до 4 месяцев, а для ряда объектов (элитное жилье, загородная недвижимость) может составить до 6-12 месяцев. Как показали недавний экономические события 2008-2010 годов, в период глубокого кризиса срок экспозиции может составлять и свыше 12 месяцев или покупатели могут вовсе не найтись до тех пор, пока ситуации на рынке не улучшится.

Важным является определение ожиданий покупателей, что тесно связанно с тем, насколько заявленная цена объекта соответствует сложившимся рыночным условиям. Если покупатель понимает, что с течением времени он сможет заключить сделку с более выгодными для него условиями, то срок экспозиции будет продлен. При рассмотрении данного фактора следует рассматривать и покупательную способность населения.

Назначение, класс объекта. Срок экспозиции зависит от ценовой категории объекта недвижимости. На протяжении последних трех кризисных лет наиболее востребованным оставалось жилье экономкласса, то есть срок экспозиции здесь был меньше. Что касается элитной недвижимости, то мнения экспертов разнятся. Одни эксперты утверждают, что многокомнатные квартиры в элитных домах достойны отдельного разговора, потому что как любой штучный товар, они дорого стоят, продаются, как правило, по договоренности, излишне говорить, что процесс этот долгий. Другие эксперты говорят обратное, что на эксклюзивные предложения спрос не падает никогда: во многих случаях уникальная элитная квартира не успевает даже выйти на рынок – покупатель находится практически сразу.

В отношении коммерческой недвижимости можно сказать, что в течение трех лет большим спросом пользовались совсем небольшие офисные помещения класса «С», а торговые помещения продавались и сдавались в аренду неактивно. С улучшением экономической обстановки ситуация начала меняться.

Стратегия реализации. Этот фактор в большей степени влияет на срок экспозиции коммерческой недвижимости. И означает, в какой степени собственник готов идти на разного рода уступки. Чаще всего коммерческие площади оказываются невостребованными из-за неправильного позиционирования. В частности, из-за неудобной парковки или конструктивных особенностей помещения объект долго не удается продать или добиться полной наполняемости арендаторами.

Если вести речь о жилых помещениях, то насколько активно застройщик сотрудничает с партнерами, какие условия предоставляет – все это оказывает сильное влияние на срок экспозиции.

Эксперты Агентства недвижимости «Метро» проранжировали факторы, влияющие на срок экспозиции объекта недвижимости, данные представлены в таблице:

(1 – самый влиятельный фактор)

Любой объект недвижимости имеет достаточно большой срок экспозиции по сравнению с другими видами товаров. К примеру, средний срок экспозиции жилой недвижимости составляет полтора–три месяца, а нежилой – более трех месяцев. Насколько же нужно снизить цену, чтобы уложиться при продаже, допустим, в срок до 1 месяца? Риелторы советуют в таком случае указывать цену ниже рыночной на 10-15%. Если есть желание уложится в две недели, то необходимо снизить стоимость объекта на 20-25% от рыночной.

оцените материал

  • ЛАЙК0
  • СМЕХ0
  • УДИВЛЕНИЕ0
  • ГНЕВ0
  • ПЕЧАЛЬ0

Поделиться

Поделиться

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

У нас есть почтовая рассылка для самых важных новостей дня. Подпишитесь, чтобы ничего не пропустить.

Подписаться

Пока нет ни одного комментария. Добавьте комментарий первым!

Загрузка...
Загрузка...