Берем ипотеку грамотно

Квартирный вопрос, который, как известно, испортил москвичей, и в Ярославской области стоит весьма остро. И большинство семей решить его могут только с помощью ипотеки. Но зачастую не решают из-за боязни не рассчитать свои силы, не справиться с долгами или взять кредит на невыгодных условиях. Как правильно рассчитать посильную вам сумму кредита? Какие могут при этом быть скрытые опасности? Вот несколько советов от наших экспертов.

Генеральный директор ОАО «Региональный оператор ипотечного жилищного кредитования Ярославской области» Евгений Меньшиков: «Прежде всего необходимо понимать, что ипотеки без первоначального взноса на текущий момент на рынке кредитования РФ нет. Поэтому начинать стоит с оценки возможностей семьи по накоплению первоначального взноса либо реализации имеющегося жилья для внесения части стоимости новой квартиры. При этом чем больше первоначальный взнос, тем лучше будут условия кредитования, ниже ставка, меньше возможный срок.

Минимально возможный взнос по стандартам АИЖК сейчас составляет 10% от стоимости приобретаемого жилья, оптимальный – 30-50%. При взносе от 10 до 30% потребуется дополнительное страхование ответственности, что увеличит расходы при оформлении сделки.

Затем, поняв свои возможности, необходимо оценить текущую рыночную ситуацию на рынке жилья – сколько стоит квартира, которую вы хотите приобрести. Возможно, сопоставив возможности и потребности, стоит пересмотреть объем своих желаний до объема возможностей.

Зная количество средств, которые вы можете собрать или получить от продажи имеющегося жилья, можно просчитать максимально возможную стоимость новой квартиры. Например, если у вас есть миллион собственных средств, то оптимальней не выходить по стоимости новой квартиры за три миллиона с небольшим, чтобы собственных средств было 30% от стоимости.

Следующий шаг – это сопоставление уровня дохода семьи и расходов по кредиту. Ориентируйтесь прежде всего на размер ежемесячного платежа по кредиту – он должен быть комфортным для вашей семьи, вы должны быть уверены, что такую сумму сможете безболезненно внести при любой ситуации. В идеале «безопасный» платеж не должен превышать 10-15% от совокупного дохода семьи, максимально допустимое значение – не более 40% дохода.

Зная требуемую сумму и размер первоначального взноса, вы самостоятельно можете подобрать такой срок кредита, чтобы ежемесячный платеж был для вас приемлемым. Для этого используйте ипотечные калькуляторы, размещенные на сайтах всех кредиторов.

Теперь можно переходить к сравнению условий кредиторов. Для начала достаточно сравнить процентные ставки при ваших условиях и отобрать два-три варианта с более низкой ставкой.

Затем необходимо собрать всю информацию о дополнительных затратах при оформлении сделки, обратите внимание на следующие позиции: стоимость комплексного страхования и возможность выбора/смены страховой компании, стоимость оценки квартиры, стоимость проверки и подготовки пакета документов, плата за банковские операции при расчетах между продавцом и покупателем, размер повышения ставки в период строительства дома, возможность досрочного погашения без комиссий и другие условия.

В среднестатистическом случае оптимальные затраты на оформление сделки не должны превышать 25-30 тысяч рублей.

Чтобы собрать такую информацию, позвоните по телефонам консультантов, сходите в офисы кредиторов или воспользуйтесь специализированными интернет-ресурсами. Обратите внимание на требования кредиторов к заемщикам – параметры вашей ипотеки должны соответствовать условиям ипотечных программ.

Исходя из собранных данных сравните варианты и выбирайте лучший!

«Опасности» при оформлении ипотеки

Вас не одобрят, если вы:

• не сможете подтвердить свой доход необходимыми справками;

• имеете плохую кредитную историю – просрочки платежей по ранее взятым кредитам более 30 дней;

• находитесь под следствием или имеете не снятую судимость;

• имеете два и более открытых кредита с большими платежами;

• указали недостоверную информацию в анкете, особенно в части наличия кредитов или алиментных обязательств;

• работаете меньше шести месяцев на одном месте;

• можете уйти в армию (мужчины до 27 лет).

Другая опасность – это неверная оценка своих возможностей. Учитывайте при оформлении ипотеки, что это надолго, и платить нужно точно в срок каждый месяц. Крайне желательно создать «буферный» запас денежных средств на случай непредвиденных обстоятельств – потеря работы, болезнь и т. д., чтобы хватило на 2-3 месяца вносить платежи по кредиту. Не забывайте своевременно вносить страховые платежи – это не только дополнительная нагрузка, скорее, гарантия для вас не потерять приобретенное жилье

Есть масса нюансов, которые необходимо учесть при оформлении сделки. И лучше всего они проясняются при живом общении с профессиональными консультантами».

Исполнительный директор по инновациям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Марина Малайчик

: «Совет первый. Оцените размер собственных сбережений. Они должны составлять хотя бы 10% от стоимости жилья, которое вы собираетесь приобрести. Стандартная ситуация: у заемщика уже есть небольшая квартира. Желая улучшить жилищные условия, он в срочном порядке (часто с дисконтом) вынужден ее продавать, чтобы успеть внести вырученные деньги в счет первоначального взноса по уже одобренному ипотечному кредиту на новое жилье. Или другой вариант: на сумму, необходимую на первоначальный взнос по ипотеке, заемщик оформляет потребительский кредит на короткий срок под огромные проценты, скрывая этот факт от ипотечного кредитора. И то, и другое неудобно, поэтому сегодня на рынке появились ипотечные программы, облегчающие проведение альтернативных сделок.

Уникальность такого подхода – в объединении всех этапов альтернативной сделки: продажа квартиры – получение денег – ипотека на новую квартиру – переезд. Например, вы берете под залог имеющейся квартиры кредит, и эти деньги вносите в счет первоначального взноса по ипотеке на новую квартиру. При этом у вас остается достаточно времени на продажу старой квартиры (по программе АИЖК до двух лет). Заемщику не приходится одновременно оплачивать проценты по обоим кредитам. Он вносит ежемесячные платежи по основному, а проценты и долг по короткому кредиту под залог старой квартиры погашает единовременным платежом после ее продажи. Поэтому чем быстрее заемщик продаст прежнее жилье, тем меньше он заплатит за пользование займом.

Кроме того, поинтересуйтесь, на какие льготы вы можете претендовать. Это могут быть специальные программы господдержки, такие как материнский (семейный) капитал, жилищные сертификаты, жилищные программы для работников бюджетной сферы и военнослужащих, различные региональные программы поддержки молодых семей. К примеру, материнский капитал, который в 2012 году составляет 387,6 тысячи рублей, можно направить и для оплаты первоначального взноса по ипотеке, и в счет последующего погашения кредита. В некоторых регионах местные бюджеты субсидируют первоначальный взнос или процентную ставку по ипотеке.

Следующее, на что нужно обратить внимание, это доступность ежемесячного платежа — то есть уровень ваших доходов должен позволять вам обслуживать ипотечный кредит. Платеж по кредиту не должен превышать 40% дохода семьи, иначе вы не сможете поддерживать привычный уровень жизни. Например, вы имеете собственные накопления и хотите получить в кредит 1,5 млн рублей сроком на 10 лет. При этом ваш ежемесячный доход – 40 тысяч рублей. Предварительно рассчитанная сумма платежа составит около 21 тысячи рублей в месяц. Это больше половины вашего дохода, поэтому на таких условиях вы не сможете получить требуемую сумму. Чтобы увеличить размер кредита, вы можете привлечь созаемщика или увеличить срок кредитования.

И наконец, процентная ставка по кредиту. Обычно для того, чтобы получить кредит под низкую процентную ставку, приходится внести большой первоначальный взнос, расплатиться по кредиту в короткий срок, потратиться на несколько видов страхования. Кроме того, имеет смысл поинтересоваться, что готов предложить вам ваш «зарплатный» банк. Часто банки смягчают требования к «своим» клиентам – устанавливают более низкий первоначальный взнос, снижают ставки и единовременные комиссии, ускоряют процедуру оформления кредита.

Выбирайте программу по своим возможностям, в первую очередь ориентируйтесь на доступность ежемесячного платежа. Если в будущем ставки снизятся, можно будет перекредитоваться на лучших условиях. А если ваши доходы существенно вырастут, вы всегда сможете погасить кредит досрочно».