Помните про ключи, залог и акт на имущество: как сдать и снять квартиру безопасно

У тех, кто решил сдавать или снимать квартиру, как правило, возникает много вопросов об этой процедуре. И главный из них — как не стать жертвой мошенников или просто недобросовестных людей. О том, на что обратить внимание, сдавая и снимая жилье, и как подстраховать себя от возможных неприятностей, рассказала генеральный директор ярославского агентства недвижимости «Олимп» Альфия Корпачева.

Для тех, кто сдает

Брать страховой депозит

Первое, что важно сделать собственнику — это взять с арендатора страховой депозит (обеспечительный платеж либо за коммунальные услуги, либо за порчу имущества, либо за всё вместе).

— Возьмем для примера ситуацию, когда человек заезжает в квартиру и хозяин просит по отдельности платить за аренду квартиры и за коммунальные услуги. Соответственно, жилец платит за месяц аренды. Например, с 1 по 31 января. А коммунальные счета за январь приходят только 10 февраля. И если арендатор по каким-то причинам съедет раньше этой даты, то коммуналка останется без оплаты. Соответственно, лучше заранее взять с арендатора сумму, равную хотя бы одному месячному платежу за коммунальные расходы. Эту сумму можно будет потом вернуть жильцу либо отплатить этими деньгами коммунальные услуги за последний месяц проживания жильца в квартире, если сам жилец до этого все исправно оплачивал, — пояснила Альфия Корпачева.

Кто-то страхует себя тем, что сумму коммуналки включает в размер арендной платы. И жилец платит каждый месяц одну фиксированную сумму. Например, 15 тысяч рублей. Но не всем арендаторам это нравится. Многим кажется, что выгоднее платить отдельно. Как показывает практика, это не всегда так. Но тут — на усмотрение владельца и жильца.

Вторая ситуация, в которой может пригодиться залог, это, когда жилец съехал, а хозяин обнаружил порчу какого-то имущества — разбито стекло, сломан замок или тому подобное. Оплатить ремонт можно будет как раз из страхового депозита.

Не давать ключи от всех замков

Если на входной двери в квартире несколько замков, то лучше не давать арендатору ключи от всех замков. Чтобы в случае, если арендатор окажется недобросовестным, была возможность блокировать ему доступ в квартиру. Потому что бывают ситуации, когда жильцы не платят за аренду, но и заставить съехать их невозможно.

Также обязательно нужно оставлять себе полный комплект ключей от квартиры. Некоторые владельцы жилья переживают, что в таком случае арендаторы могут обвинить их в краже каких-то вещей или денег — мол, они имели возможность попасть в квартиру в отсутствие жильца. Чтобы избежать подобного риелторы советуют комплект ключей, который остается у хозяина недвижимости, запечатать в конверт и поставить на склейке подписи обеих сторон. Вскрыть этот конверт хозяева смогут только в случае каких-то форс-мажорных обстоятельств.

А вообще, специалисты по недвижимости советуют обязательно периодически проверять квартиру — примерно раз в один-два месяца. Практика показывает, что если жильца никто не проверяет, то с высокой долей вероятности, каким бы он замечательным ни был, после него останутся поломки или неоплаченная коммуналка. Проверять желательно в то время, когда арендатор дома. Этот момент желательно зафиксировать в договоре. Например, прописать, что собственник имеет право доступа в жилое помещение не чаще одного раза в месяц с предупреждением арендатора за 24 часа до визита.

Не дружить с арендаторами

Риелторы советуют хозяевам жилья с самого начала выстраивать с арендаторами товарно-денежные отношения. Ни в коем случае не дружеские. Потому что в таких случаях вам будет сложно требовать деньги за квартиру.

— За дисциплиной с платежами надо очень строго следить. Если вам задержали платеж на день-два и вы ничего не скажете, то в итоге можно прийти к тому, что человек будет жить по полгода и не платить за жилье. Таких ситуаций, к сожалению, очень много. После этого часто бывает, что такие жильцы под покровом ночи собирают свои вещи, кидают ключ от квартиры в почтовый ящик и исчезают в неизвестном направлении. Если появляются просрочки с платежами, то с жильцами нужно обязательно поговорить об этом, выяснить, почему они не могут платить в назначенную дату. Это проблемы самодисциплины? Они просто забывают? Тогда им нужно напоминать в день платежа о необходимости внести деньги. Возможно, лучшим выходом будет вообще проститься с таким арендатором. Либо, если у человека есть объективные причины (например, выплату зарплаты ему перенесли на более поздние числа), перенести дату платежа на более комфортную дату. Например, с 10 на 20 число каждого месяца, — посоветовала Альфия Копачева.

Также, чтобы быть уверенным в оплате аренды, можно назначить дату платежа на несколько дней раньше, чем дата, с которой действует договор аренды. Например, если договор аренды действует с 10 числа, то дату платежа вы ставите 5 числа, чтобы у вас был люфт для получения денег. И, если арендатор не перевел деньги, то 10 числа вы ему можете направить уведомление о съезде.

Сдали жилье славянской паре, а заселились пять гастарбайтеров. Как этого избежать?

В договоре обязательно надо прописывать, кто конкретно будет проживать в квартире — вписать паспортные данные этих людей. А также прописать, что если будут проживать другие люди, договор может быть расторгнут.

А если что-то пропало?

Владельцы, которые сдают свое жилье с хорошей мебелью и техникой, часто переживают, что вещи могут испортить или даже украсть. Как это предотвратить?

— Вместе с договором о сдаче квартиры, вы должны составить акт приема-передачи, в котором нужно зафиксировать всё имущество, которое для вас имеет значение. В идеале акт приема-передачи нужно сделать с фотографиями. Даже состояние стен, пола, потолка желательно описать: там-то плитка, там-то ламинат, там-то обои. Потому что в суде (если до него дойдет) вам могут сказать, что у вас в акте приема-передачи это не отражено, значит, вам это было не важно, и откажут в удовлетворении иска, — пояснила Альфия Корпачева.

Акт надо заполнять тем числом, когда вы передаете ключи. Чтобы не было такого: вы с 1 июля снимаете, я вам даю ключи сейчас, потихоньку можете заезжать. А человек может до 1 июля затопить соседей или еще что-то натворить.

Что должно быть в договоре аренды жилья?

Договор аренды можно распечатать из интернета, что-то переработать под себя. Но, чтобы он точно был составлен грамотно, специалисты советуют попросить его в агентстве недвижимости. Понятно, что это не бесплатно, заплатить придется в среднем около 500 рублей. Либо вместе с арендатором обратиться в агентство и попросить, чтобы вам помогли грамотно составить договор. Такая услуга сопровождения сделки стоит в районе 2000 рублей. Вообще, как отмечают риелторы, собственнику квартиры даже выгодно сдавать жилье через агентство, так как он при этом получает грамотные консультации и ничего не платит. Платит арендатор. Он должен будет заплатить за первый месяц аренды, депозит, комиссию риелтору. И если арендатор будет готов на эти расходы, это отчасти докажет его серьезные намерения.

В договоре должны быть прописаны:

• паспортные данные сторон, а также лиц, которые будут проживать в квартире. При этом нужно указать, что другие люди не имеют права проживать в квартире;
  

• в какие сроки должна быть оплата аренды, каким образом и кому будут перечисляться деньги, кто оплачивает коммунальные услуги и что будет, если коммуналка не оплачена, — расторжение или штраф;
  

• какая ответственность предусмотрена за порчу имущества, за нарушение условий проживания (например, шум в квартире, когда арендаторы мешают соседям);
  

• другие принципиальные для вас вещи. Например, если собственник планирует через некоторое время сам жить в этой квартире и при этом у него аллергия на шерсть животных, нужно прописать, что жильцы не должны иметь животных.
  

К договору нужно приложить акт приема-передачи имущества (о нем мы писали выше).

Заверять договор нигде не надо. Договор, подписанный двумя физическими лицами, и так будет иметь юридическую силу в суде. По закону собственник должен отчитаться в налоговую, что он сдает жилое помещение.

Сдавая квартиру, можно ее лишиться: правда или миф?

Специалисты по недвижимости говорят, что это все-таки больше страшилка, чем реальная угроза.

— Квартиры вы можете лишиться, если аферист завладеет документами на нее или подделает их. Но, скорее всего, мошенники в таком случае не будут заморачиваться со съемом жилья. Подстраховать себя от подобных ситуаций можно, написав заявление в Росреестре о том, что без вашего личного присутствия не оформлять никакие сделки по передаче прав собственности, — посоветовала наш эксперт.

Также можно для своего спокойствия проверить подлинность паспорта арендатора. Например, такую услугу предоставляет официальный сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России. Вы вбиваете там номер и серию паспорта, а вам приходит ответ — действующий это документ или нет.

Заказать выписку из Росреестра

Не плохо побольше узнать о хозяине квартире. Поспрашивать его, кто раньше жил в квартире — он сам или его родственники. Нужно посмотреть документы, которые подтверждают право владеть этим объектом недвижимости. Это либо свидетельство о государственной регистрации права до 2016 года, либо выписка из Росреестра.

— Арендатору неплохо бы самому заказать выписку из Росреестра (она стоит в районе 200–400 рублей), чтобы проверить, действительно ли документ, который ему показывают, находится в базе. Потому что такая выписка может быть на руках у собственника, а он день назад эту квартиру продал и уже не собственник. Либо вы обнаружите, что подправлена фамилия, какая-то цифра. И вы поймете, что сведения не совпадают, — рассказала Альфия Корпачева.

Самый популярный обман, когда аферист снимает квартиру посуточно, выставляет ее на сайты объявлений и начинает сдавать в аренду. Он может взять с людей предоплату или аванс, а потом исчезнуть. От этого как раз и может спасти выписка из Росреестра. Также можно порасспрашивать соседей, кто владелец этой квартиры. Можно посмотреть, какая фамилия стоит на коммунальных квитанциях, совпадает ли она с фамилией человека, представившегося хозяином.

Также можно проверить паспортные данные владельца — забить номер и серию документа на официальном сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Посмотреть счета за коммуналку

Арендатора также могут ввести в заблуждение о стоимости коммунальных услуг. Например, ему сказали, что коммуналка в месяц выходит на две тысячи рублей, а по факту — восемь. Это тоже можно заранее посмотреть в квитанциях.

Чтобы не платить за чужие поломки

Чтобы не платить за поломки, которые были до вас, арендатору надо обязательно посмотреть сантехнику, как открываются окна, как работает плита, техника, какой матрас на кровати, раскладывается ли диван. Если обнаружили какой-то дефект, в акте приема-передачи нужно отразить выявленные повреждения. Можно в договор включить пункт, по которому собственник помещения устраняет поломки мебели и бытовой техники, даже те, о которых он мог не знать при сдаче квартиры, при условии, что арендатор рассказал о таких дефектах в течение 5 дней после заселения. Потому что все сразу можно не увидеть.

Кто соседи?

Если в доме есть продуктовый магазин, кафе или ресторан, то могут быть непрошенные гости — тараканы, мыши. Можно заглянуть под раковину. Если есть белый мелок, то, скорее всего, они там есть. Обратите внимание, нет ли прогрызенных дырочек.

Посмотрите также на состояние подъезда. Если в подъезде мусор, валяются окурки, бутылки, скорее всего, здесь неблагополучные соседи. И возможно, вам не надо снимать квартиру в этом доме.