Что будет с рынком недвижимости Ярославля

В Ярославле прошел Федеральный саммит по недвижимости PRO Development, который состоялся в рамках серии региональных мероприятий. В нем приняли участие ведущие эксперты отраслевого сообщества. В основе деловой программы стояли — инвестиционный потенциал региона, градостроительные приоритеты и перспективные направления для благоустройства территорий, источники финансирования проектов, меры стимулирования девелоперской активности, стратегии продвижения и коммуникации.

Традиционно встреча началась с приветственного слова представителей органов государственной власти области. Исполняющий обязанности директора департамента строительства Ярославской области Виктор Жучков отметил позитивные тренды на рынке жилья.

— Из 380 многоквартирных домов только 3% попали в реестр проблемных объектов. Вместе с тем, по статистике, в регионе наблюдается увеличение объемов ввода жилья на 2%, в то время как по стране этот результат составляет минус 6,6%. Кроме того, за девять предыдущих месяцев Ярославская область стала единственным субъектом федерации, который выполнил целевую модель агентства стратегических инициатив.

Несмотря на вышеперечисленное, эксперт обозначил и проблемные вопросы.

— Интересы у проектировщиков, застройщиков и представителей органов власти сегодня не совпадают, притом что рынок у нас один и субъекты градостроительных отношений должны работать на общую цель — создавать комфортную среду, качественное и доступное жилье, реализовывать проекты, которые будут конкурентоспособными не только на территории региона, но и на уровне страны и ближнего зарубежья, — подчеркнул спикер.

Продолжая тему территориальных возможностей и инвестиционного потенциала, модератор дискуссии директор консалтингового агентства «Этажи Консалтинг» Илья Пискулин подробно остановился на факторах, которые имеют важное значение при создании успешного проекта.

— Для начала девелоперу необходимо оценить этап развития отрасли и имеющиеся барьеры входа (конкурентов, стройки, офисы продаж и готовые объекты), проанализировать, можно ли произвести на клиента большее впечатление, следующим этапом будет создание концепции и только потом само строительство объекта, — сказал спикер.

Подводя итоги, эксперт резюмировал, что заработать на рынке недвижимости можно только при наличии стратегии и прогрессивной модели ведения бизнеса.

Советник Губернатора Ярославской области — главный архитектор области Михаил Кудряшов согласился с мнением модератора, обозначив не только проекты, в которых нуждается регион, но и важные изменения, которые должны произойти в структуре строительного рынка Ярославля.

— В бизнес-плане присутствуют три цифры — себестоимость, количество квадратных метров, продажная цена относительно конъюнктуры. Именно поэтому перед архитекторами по-прежнему ставится задача проектирования плотной застройки для получения максимальной прибыли, где 50% составят однокомнатные квартиры. Строители будут использовать дешевые материалы, а соотношение продаваемой площади к общей останется на отметке 82–83%. Но будущее развитие отрасли возможно в том случае, если участники рынка смогут поменять подход к проектированию, качеству предоставляемых услуг и земле, выделяемую под строительство.

Конечно, актуальнейшей темой рынка недвижимости в наступившем году является поэтапный переход от долевого к проектному финансированию жилищного строительства, так называемому механизму «эскроу-счетов». С экспертизой по этому вопросу выступила председатель Московской коллегии адвокатов «Юлова и партнеры» Елена Юлова.

— Рассматривая данные изменения, законодатель учитывал интересы всех: застройщиков, покупателей, власти, банков — и к ним нужно относиться как к соблюдению баланса. Счета эскроу гарантируют право дольщиков на получение квартиры, для застройщиков — это возможность проектного финансирования от банка, а для последних — получение максимальной прибыли за счет развития успешных проектов, — сказала она.

В ходе второй части саммита модератор, директор департамента консалтинга и аналитик Knight Frank Ольга Широкова предложила экспертам дать прогнозы развития девелоперского бизнеса в регионе, отметить востребованные продукты и обозначить наиболее эффективные стратегии их продвижения.

Продолжая тему, озвученную Еленой Юловой в первой части саммита, начальник управления крупного и среднего бизнеса Ярославского отделения ПАО Сбербанк Виктор Абидин рассмотрел основные положения финансирования проектов по новым правилам. Спикер признал, что текущие изменения в законодательстве — это определяющий фактор современного развития отрасли.

— На сегодня в структуре источников финансирования проектов 79% занимают средства дольщиков, 13% — банков, 8% — застройщиков. В новых условиях, часть застройщиков не сможет привлечь средства банков из-за недостатка собственных или неустойчивости самого проекта, — объяснил Виктор Абидин.

Исходя из этого, решение о финансировании, по словам спикера, будет базироваться на следующих аспектах: положительная деловая репутация, привлекательная локация, востребованная концепция, наличие исходно-разрешительной документации, просчитанный бюджет. По словам Виктора Абидина, помимо ощутимого положительного эффекта от перехода на эскроу-счета, существуют и очевидные риски для всех субъектов рынка.

— Потенциальный рост цен на жилье — для дольщиков, рост себестоимости и отсутствие возможности «котлового» финансирования — для застройщиков, отсутствие процентных платежей по кредиту до раскрытия эскроу — для банков, — подчеркнула Ольга.

Переходя от вопроса проектного финансирования к концепциям, форматам, востребованным сегодня покупателем, директор ООО «Метро-Оценка» Светлана Прокофьева сообщила, что число критериев отбора увеличивается с каждым годом. Население предъявляет все большие требования к среде, выбирая комплексную застройку территории, а не местоположение объекта. Наметившиеся тенденции необходимо учитывать застройщикам.

— При выборе квартир покупатели обращают внимание в первую очередь на площадь квартиры (79%), ее планировку, затем на район (73%), число комнат, этаж. Среди критериев отбора стоимость квартир находится только на седьмом месте (27%), — подчеркнула Светлана Прокофьева.

В ходе встречи основатель портала «Новостройки Ярославля» Алексей Доскин затронул проблему продвижения недвижимости. Он представил вниманию слушателей must have, который позволит увеличить продажи.

— Должна проводиться сегментация аудитории в зависимости от ее потребностей, создаваться адаптивный сайт, подстраиваемый под мобильные устройства, использоваться пиксели социальных сетей для сбора данных о пользователях, а также динамический ремаркетинг, — сказал он.

В составе спикеров деловой программы саммита также выступили: директор Института развития стратегических инициатив Светлана Зуева; декан архитектурно-строительного факультета Ярославского государственного технического университета Алексей Игнатьев; генеральный директор ООО «Спектр» Светлана Войтович; руководитель бюро, главный архитектор DK architects Григорий Дайнов; сертифицированный аналитик рынка недвижимости, аналитик ООО «Метро-Оценка» Анастасия Голлай.