Долевое участие: риски и выгоды

Сегодня в рубрике «Капитальное мнение» мы рассмотрим плюсы и минусы, а также риски долевого участия.

Итак, начнем с рисков долевого участия и с подводных камней.

Самое главное – деньги вы вкладываете сразу, а квартиру получаете спустя 1-2-3-года, в зависимости от того, какой вы выбрали объект. Здесь заложено сразу несколько проблем. Самые большие опасения у покупателей вызывает застройщик. А вдруг он обанкротится, дом не достроит. Что ж – в нашей стране с ее постоянной экономической нестабильностью и кризисами такое запросто может произойти. Застройщики более всего чувствительны к колебаниям рынка и всегда, в любой кризис, рынок недвижимости проседает одним из первых. Есть также вариант, что дом застройщик все же достроит, но строить будет очень медленно, задержит сроки сдачи – все это время вам придется снимать жилье, если нет другого, если покупка была ипотечная – то еще платить ипотеку и проценты по кредиту.

Избежать этого поможет только тщательный выбор застройщика и взвешивание своих возможностей, риск может возникнуть в любой сделке с новостройками, но его можно минимизировать. Я советую выбирать застройщика, уже имевшего положительную историю строительства и сдачи жилых домов. Кроме того, обращайте внимание на цены. Бывает, что цены неадекватно низкие; специалистам понятно, что застройщик ниже себестоимости продавать не может, и если такое происходит, следует задуматься, есть ли в планах застройщика достроить объект, или он хочет набрать денег и сдуться в теплые края. Бывает и такое. Многие застройщики проводят, как и некоторые банки, высокорискованную финансовую политику – пытаясь спасти бизнес, они устанавливают низкие цены, демпингуют рынок, достраивают за счет одного объекта другой, а этот объект строить уже будет не на что. Далее идет расчет на помощь банков, государства и так далее. Но не всегда удается ее получить.

Ну и конечно, даже если такой дом будет достроен – не факт, что вовремя, и подумайте – какого он будет качества! Нужно четко понимать – материалы будут использованы самыше дешевые! Со всеми вытекающими последствиями. Лично я сторонник качества, а не дешевизны. Лучше всего найти идеальное соотношение цена-качество. А то ведь бывает и так, что цена заоблачная за предлагаемые застройщиком ненужные опции в виде более дорогой косметической отделки, например. В среднем, по моим наблюдениям, себестоимость 1 кв. м в жилье малоэтажном составляет от 25 000, а в многоэтажном в черте города – 30 000–38000. Эти цифры очень условные, все зависит от стоимости земельного участка, площади застройки, стоимости коммуникаций и так далее. Однако если стоимость приобретаемого вами жилья дешевле – нужно понять, почему – возможно, есть господдержка или банковская помощь, или это пилотный проект – когда застройщик только заходит на рынок и пытается себя зарекомендовать, поэтому готов продавать фактически по себестоимости.

Лучше всего, конечно, когда застройщик строит дом за счет собственных средств и может подтвердить их наличие. Если дом строится полностью или большей частью за счет средств банковского кредита, или застройщик рассчитывает на средства дольщиков и не имеет своих средств – здесь может возникнуть риск несвоевременной достройки дома и иные риски. Тогда тем более нужно ориентироваться на статус и репутацию застройщика и внимательнее все проверять. Тем не менее, я знаю многих хороших застройщиков, которые всегда строят с привлечением средств банка и отличаются надежностью.

Еще один момент, связанный с банками – нужно тщательно смотреть договор, чтобы не приобрести квартиру, находящуюся в залоге у банка. Так как если застройщик строит дом с привлечением банковского кредита, часть квартир у него находится в залоге у банка, и перед сделкой с покупателем застройщик должен вывести квартиру из-под залога.

Есть еще серые схемы покупки квартиры в новостройках – когда застройщик предлагает заключить некий договор «предварительный», «займа» и тому подобное. По низкой интересной цене, но пока без регистрации в органах росреестра. Как правило, такую схему застройщики используют до получения разрешения на строительство, так как им нужны деньги для строительства, а продавать квартиры официально в этом случае застройщики не имеют права, поэтому они делают существенную скидку и заключают такой договор. На самом деле данная схема является нежелательной, иногда даже незаконной. Единственно верный и законный путь приобретения квартиры в соответствии с 214 федеральным законом – это по зарегистрированному в росреестре договору долевого участия, а по нему деньги передаются застройщику только после регистрации указанного договора. Иначе можно остаться и без квартиры, и без денег, если застройщик ненадежный.

Еще один рискованный момент – сам договор долевого участия, у него есть определенные существенные условия, без которых он будет считаться ничтожным. Все они должны быть соблюдены. И кроме того, нужно отследить, чтобы в договоре квартира была описана настолько подробно, чтобы можно было в случае спорной ситуации идентифицировать ее с тем, что будет построено, то есть, должен быть указан номер квартиры, этаж, площадь, расположение на этаже, в идеале должен быть приложен план квартиры и поэтажный план. Также площадь квартиры, указанная в договоре: по итогу после достройки дома может отличаться, и в договоре должно быть обозначено что последует в этом случае – лучше всего, когда прописано – что если площадь станет больше, дольщик оплатит застройщику дополнительные метры, если наоборот – застройщик вернет излишне оплаченные деньги. Есть и другие нюансы – их огромное количество. Поэтому, несмотря на то, что процедура оформления сделки сейчас проста, и как провести сделку, можно легко найти в Интернете, но те подводные камни, на которые можно натолкнуться без знания дела, не заставят себя ждать – лучше при оформлении договора обращаться к профессионалам рынка. Тем более, что уже есть агентства, специализирующиеся на новостройках.

Мы видим, что рисков много, но все знают, что приобретение квартир в новостройках может стать успешной и выгодной покупкой и даже приумножить ваши капиталы, если вы инвестируете в недвижимость. Сейчас риски минимизируются также тем, что все строящиеся объекты подлежат обязательному страхованию, где выгодоприобретатель – дольщик.

Стоимость квадратного метра в новостройке часто дешевле в пересчете на квадратный метр аналогичного вторичного жилья, то есть новостройка сама по себе выгоднее. Зачем переплачивать за старое, часто ущербное в некоторых моментах жилье, если можно купить совсем новое и комфортное?

Другой несомненный плюс – новые квартиры строятся по современным проектам и с новыми, отвечающими современным требованиям, коммуникациями, с усиленными мощностями. То есть, они функциональнее и удобнее. Раньше даже было такое выражение о новых квартирах «удобная» или «новая планировка».

Еще одно неоспоримое преимущество – пока строится дом, у вас есть возможность выбрать не только тип квартиры и площадь, но и этаж, и вид из окна и сторону света – так, как вы хотите. Во вторичном фонде вы выбираете из того, что есть.

Для некоторых важно, что до них в этих квартирах никто не жил, и не умирал, там не было собак, чужой энергетики – там можно начать свою семейную или иную жизнь с чистого листа, и дом будет таким, как захочет сам человек.

Также во многих квартирах нет отделки – что позволяет новоселам сразу сделать по вкусу тот ремонт, который им нравится. Если сразу денег на ремонт нет, можно выбрать квартиру с бюджетной отделкой – и какое- то время не придется ничего делать.

И самое главное – на этапе строительства стоимость квадратного метра меньше чем на этапе сдачи дома или когда дом сдан. Для инвесторов это идеальный способ вложения и приумножения средств. Можно приобрести квартиру дешевле, потом сдавать в аренду, затем продать дороже. Многие на этом разбогатели. Здесь главное – сделать правильный выбор и все просчитать, учитывая нестабильность экономики и скорость строительства.

Последнее, о чем хочется сказать, с точки зрения прозрачности и безопасности сделки квартира, которую вы построили сами, не имеет плохой юридической истории (зарегистрированных жильцов, неузаконенных перепланировок, прав третьих лиц и так далее), соответственно, главное – правильно заключить договор и грамотно провести сделку – тогда бояться нечего, останется только подождать, пока достроится ваш новый дом.

Ну и напоследок хорошая новость: правительство и банки, постоянно стимулируют рынок недвижимости, так как на нем держится значительная часть экономики и социальная сфера – именно поэтому сейчас действует специальная ставка по ипотеке при покупке квартиры в новостройках по договору долевого участия – в разных банках она достигает 11,9%-12%. При этом нужно иметь первоначальный взнос хотя бы 20% стоимости жилья.