«Слишком дешево» выйдет дороже

Федеральная налоговая служба РФ предлагает вариант борьбы с недобросовестными налогоплательщиками: рассматривается возможность налогообложения покупателей, приобретающих недвижимость «по неоправданно низкой цене». ФНС считает, что в таком случае у покупателя образуется доход, с которого нужно удержать НДФЛ.

В соответствии с нынешней редакцией НК РФ цена, указанная в договоре купли-продажи недвижимости, для целей налогообложения является рыночной, если не доказано обратное.

«При этом устанавливать для исчисления налога рыночную цену объекта недвижимости по своей инициативе налоговые службы не вправе, – отмечает юрист Юлия Шамахова. – Правда, есть исключение, которое касается ограниченного круга сделок между так называемыми «взаимозависимыми лицами» (ст. 105.1 НК РФ)».

В качестве «правильной» цены налоговики предлагают считать кадастровую. Покупателю придется доплатить налог с разницы между кадастровой стоимостью и ценой, указанной в договоре купли-продажи.

«При заниженной цене доход скрывает продавец, а не покупатель. Соответственно, именно продавец и должен платить налог, – считает аналитик Игорь Ефимов. – Но доказать скрытый доход продавца крайне непросто. А при подходе, предложенном ФНС, экономия расходов признается доходом покупателя, а кадастровая стоимость недвижимости уже определена, поэтому рассчитать налог будет легко».

Однако в этом вопросе все не так просто. Для кадастровой оценки объектов недвижимости применяется методика «массовой оценки». При этом качество и месторасположение недвижимости, уровень общественного и инженерно-транспортного оснащения местности, а также другие факторы учитываются в данном случае далеко не в полной мере. Как отмечают в Росреестре по Ярославской области, на практике это приводит к тому, что различие между реальной рыночной стоимостью конкретного объекта и его кадастровой стоимостью может оказаться очень серьезным.

Риелторы недоумевают: получается, что рынок будет определяться не спросом и предложением, а кадастровой стоимостью.

«В случае принятия закона покупатели жилья по заниженной стоимости будут освобождены от ложной уверенности, что рискует только продавец, – приводит мнение вице-президента корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Максима Пантелеева «Мир квартир». – Сегодня одной из «страховок» покупателя от аннулирования сделки по причинам, о которых он не знал, не должен был знать и не мог знать, является так называемый закон о добросовестном покупателе».

Аналитики отмечают, что в 2013 году в Ярославле заметно увеличился объем квартир, продающихся с торгом по цене, причем увеличилось не только число таких сделок, но и сами суммы уторговывания.