Вера Громова, президент-элект «Межрегиональной Гильдии Риэлторов»: «Рынок коммерческой недвижимости региона отстает от московского в развитии на пять-семь лет»

Каждый из сегментов рынка недвижимости Ярославля развивается с присущими только ему особенностями. О ситуации в сегменте торговой недвижимости, о рынке качественных торговых и торгово-развлекательных центров, а также о потенциале данной отрасли в Ярославле и о специфике работы в интервью Dom.76.ru рассказала президент-элект «Межрегиональной Гильдии Риэлторов», генеральный директор агентства недвижимости «Эталон Эстейт» Вера Громова.

– Вера Юрьевна, каково сегодня состояние рынка торговой недвижимости в Ярославле?

– Мнения экспертов в этом вопросе более-менее сходятся, потому что рынок торговой недвижимости в Ярославле если не перенасыщен, то близок к насыщению. Однако если говорить о конкретных цифрах, то показатели разнятся. По данным исследования ShopAndMall.Ru по состоянию на 2010 год рынок торговой недвижимости Ярославля оценивался порядка 250 тысяч квадратных метров. Однако точно оценить емкость этого рынка сегодня затруднительно. Оценки экспертов по общему объему торговых площадей расходятся. Были высказаны следующие прогнозы: с введением в эксплуатацию второй очереди ТЦ «Фараон», ТЦ «Рио» и галереи «Золотое Кольцо» (сегодня этот проект называется «Аура), этот показатель должен был вырасти почти вдвое и составить до 500 тысяч квадратных метров. Однако другими экспертами высказывается позиция, что сегодня, по состоянию на 2013 год площадь торговых помещений в Ярославле 413 тысяч квадратных метров. Также озвучивается удельный показатель: на тысячу проживающих в Ярославле людей приходится 966 квадратных метров торговой недвижимости. Исходя из обозначенной цифры и численности населения города, получается, что, по мнению последних экспертов, общая площадь торговых площадей может составлять 550– 600 тысяч квадратных метров.

Однако и относительные показатели по количеству торговых площадей на 1 тысячу жителей города у разных экспертов разные. Так, согласно исследованию, посвященному рынку торговой недвижимости, 10 наиболее инвестиционно-привлекательных городов, расположенных в ЦФО, проведенном компанией Welhome в июне 2012 года, обеспеченность торговыми площадями в Ярославле составляет 280 квадратных метров на 1000 жителей. Правда, в обзоре сказано, что при исследовании были собраны данные только по качественным торговым центрам. При этом по общему объему площадей в качественных ТЦ по годам ввода Ярославль Welhome поставила после Воронежа на второе место с учетом плана ввода.

– Очевидно, точных данных нет?

– Да, это так. Опять же и сами торговые площади очень разные: это торговые центры, торгово-развлекательные центры, специализированные торговые центры, да и просто отдельные магазины. Отмечу, что многие столичные аналитики при расчетах вообще не учитывают стрит-ритейл, а отталкиваются только от организованных торговых центров или ТРЦ. Согласно своду торговой недвижимости, представленному ShopAndMall.Ru, общая площадь работающих сегодня ТЦ составляет порядка 506 тысяч квадратных метров. При этом в аренду сдается примерно половина – 207 тысяч. Большинство экспертов говорят о том, что рынок на текущий момент насыщен или даже перенасыщен, но никто не может назвать точный показатель торговых площадей. При этом практически все эксперты сходятся во мнении, что на душу населения мы по одним данным входим в шестерку (данные агентства «ИнфоЛайф»), по другим – занимаем третье место в России. Получается, что Ярославль по числу торговых площадей на одного жителя оставил позади и Москву, и Санкт-Петербург.

– Как географически выглядит спрос и предложение торговой недвижимости в Ярославле?

– В Ярославле важным фактором является территориальный. Распределение торговых центров по районам города неравномерное. Основная масса торговых центров сосредоточена в нескольких районах города. В Кировском районе торговля развита в самых разных формах, здесь достаточно много торговых площадей, но это в основном стрит-ритейл и торговые центры старой постройки. Последние не отвечают требованиям, которые предъявляются к современным торговым площадям. Еще одна особенность Кировского района – здесь практически отсутствует крупный продуктовый ритейл. Самые крупные торговые и торгово-развлекательные центры расположены на Московском и Ленинградском проспектах. Наименее обеспеченными торговыми площадями остаются Ленинский и Красноперекопский районы.

– Чем это объясняется?

– В Ленинском районе это объясняется старой застройкой с неподходящими для крупных торговых точек площадями для новой застройки. В Красноперекопском районе в большей степени развит формат стрит-ритейла – на первых этажах жилых зданий и в отдельно стоящих постройках. Но этот район расположен рядом с Фрунзенским, рядом – Московский проспект, соответственно, «Вернисаж» и «Рио». Кроме того, особая ситуация сложилась в Заволжском районе. С одной стороны, там есть торговые площади, но особенность этого района (и Ярославля в целом) в том, что город разделен промзонами, а Заволжский район отделен от центральной части города мостами. Фактически Заволжский и Дзержинский районы сегодня можно считать «городами– спутниками». Но Дзержинский район насыщен торговыми площадями, в том числе и в формате торгово-развлекательных центров. Из своего Дзержинского района многие люди даже не выезжают каждый день в город. Заволжский район в этом смысле еще более особенный. Транспортная доступность сложная, а в ближайшее время она может усложниться еще больше в связи с планами реконструкции Октябрьского моста. В свою очередь инвесторы, проводя исследования, считают, что Заволжский район недонасыщен торговыми площадями из-за особенностей его расположения. Особенно не хватает здесь торгово-развлекательных центров, так как практически отсутствует развлекательная инфраструктура.

– Имеет ли смысл ввод новых торговых площадей в Ярославле?

– Это зависит от того, собираются ли в Ярославль новые сетевые ритейлеры. Если нет, то мнение экспертов о перенасыщенности может иметь высокую актуальность. Хочу отметить, что на уровне правительства области и города сейчас активно разрабатывается еще один проект, который может скорректировать ситуацию, особенно в секторе продуктового ритейла – «Магазин у дома». Этот проект предусматривает строительство небольших магазинов, в которых будут продаваться продукты местных производителей. Магазины должны располагаться в шаговой доступности. Пусть эти объекты и не такие крупные, но тем не менее, они могут внести некие коррективы. Планируется открыть более ста магазинов, средняя площадь которых составит 150 квадратных метров. Это может скорректировать и планы прихода крупных продуктовых ритейлеров.

– Каких форматов торговой недвижимости не хватает Ярославлю?

– В Кировском районе отсутствует крупный продуктовый ритейл. Из центра города за продуктами многие выезжают в «Вернисаж», в «Глобус» и другие торговые центры. Все эксперты высказывают мнение, что существующие в Кировском районе ТЦ не отвечают современным требованиям. Если, допустим, в Москве старые ТЦ перестраивались, то у нас этого не происходит. Возможность и необходимость строительства новых ТЦ в центре города вызывает много вопросов как у архитекторов, так и у градозащитников. Однако большинство экспертов считает, что большой профессиональный ТРЦ в центре будет востребован. Как уже отмечалось выше, весьма востребованным может быть торгово развлекательный центр в Заволжском районе. Конкуренция между действующими торговыми комплексами Ярославля достаточно велика, а многие из них и вовсе не могут найти своих арендаторов. Особенно это касается торговых центров первой волны постройки. В сегменте качественных торговых площадей перенасыщения, возможно, и нет. Особая ситуация со специализированными торговыми центрами – например, мебельными. Если в столице мебельные ТЦ очень активно работают, то у нас ситуация обратная. Например «Аллегро» не находится на пике своего успеха. Там постоянно есть пустующие площади. К сожалению, несмотря на ожидания, этот сегмент не стал успешным. Основные арендаторы в ярославских ТРЦ – федеральные игроки. Это различные федеральные сети: и крупные (форматом от тысячи квадратов), и мелкие магазины.

– Как развиваются дисконтные сети в сегменте продуктового ритейла?

– Продуктовый дисконтный ритейл в Ярославле развивается активно. Причина довольно проста: у нас не слишком высокий средний уровень заработка.

– Как вы считаете, у аутлетов в Ярославле есть будущее?

– Аутлеты в Москве находятся на взлете и считаются перспективными. Девелоперы делают на этом сегменте акцент. Я не думаю, что аутлеты в ближайшее время получат активное развитие, но в Ярославле эта тенденция пока не прослеживается.

– Несмотря на мнения экспертов о насыщении рынка торговой недвижимости, количество площадей в ближайшее время вырастет еще больше. Как вы оцениваете перспективы будущих крупных объектов?

– В ближайшем будущем Ярославль может подняться в рейтинге насыщения торговыми площадями еще выше, так как заявлено несколько новых проектов строительства торговых и торгово-развлекательных центров. Некоторые действительно реализовываются, и торговые площади будут введены в краткосрочной перспективе, реализация других отложена, некоторых на неопределенный срок. В Заволжском районе появится новый ТРЦ. Инвесторы заявляют, что он будет введен уже к концу года, его площадь составит 21 тысячу квадратных метров. Также планируется ввод крупного ТРЦ «Аура» в центре. Его площадь 120 тысяч квадратных метров, арендная – более 62 тысяч квадратных метров. Отмечу, что торговых площадей, кроме продуктовых, в центре Ярославля достаточно, и у многих экспертов есть большие сомнения относительно наполняемости этих площадей. Заявлена вторая очередь ТРЦ «Фараон» площадью 40 тыс. квадратных метров в районе Московского проспекта. Появлялась информация и о существовании других планов по увеличению площадей в городе. Ранее было анонсировано строительство ТРЦ «Ярославль Плаза», площадью 158 тыс. квадратных метров, в составе которого планировался даже каток, а одним из арендаторов назывался Auchan. Однако этот проект не реализован. В мае 2012 года появилась информация о планах строительства в Ярославле при поддержке Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) торгового центра класса «А» площадью 113,8 тысяч кв. м. Но и перспективы этого проекта сейчас не ясны.

По мнению экспертов, ввод в городе новых торговых площадей в большом количестве может привести к перенасыщению рынка и спровоцировать стагнацию. Доходы населения в Ярославле растут не так быстро, чтобы соответствовать темпу, с которым вводятся все новые и новые торговые площади. Так, в обзоре Компании Welhome в июне 2012 года было указано, что, например, Ярославль и Калуга характеризуются одинаковой обеспеченностью торговыми площадями, но при этом уровень заработной платы выше в Калуге, чем в Ярославле. Тем не менее инвесторы проявляют заинтересованность проектами новых ТЦ, учитывая при этом, видимо, и факторы экономического развития города и области.

– Развитие рынка торговой недвижимости напрямую связано с общим экономическим положением региона, как вы считаете?

– Безусловно. При оценке перспективности и экономической целесообразности строительства новых торговых центров стоит учитывать и общие данные о темпах и направлениях развития региона. В декабре 2012 года правительство области заявило о том, что Ярославская область стала лидером ЦФО по количеству малых и средних предприятий на тысячу человек, а по обороту предприятий МиСП регион занял четвертое место. Согласно данным ведущего рейтингового агентства России «Эксперт-РА», в рейтинге инвестиционной привлекательности всех 83 регионов России Ярославская область поднялась с 29-го места, которое занимала в 2011 году, сразу на 13 позиций вверх – на 16-е по результатам 2012 года. Отмечено существенное снижение управленческих, социальных и финансовых рисков. По показателю инвестиционного потенциала Ярославская область поставлена на 38-е место. В ноябре входящее в «большую тройку» мировых рейтинговых агентств Fitch повысило прогноз развития экономики Ярославской области со «стабильного» на «позитивный». А еще летом Всемирный банк (ВБ) поставил Ярославль на восьмое место в России по интегральному показателю легкости ведения бизнеса. Естественно, темпы экономического развития города и области – это залог успеха будущих торговых площадей. При этом уровень потребительского платежеспособного спроса экспертами оценивается не достаточно высоко. Если оценивать макроэкономические факторы, то на текущий момент есть насыщение торговыми площадями, однако не совсем соответствующее по качественному уровню. Дальнейшие перспективы стоит оценивать в совокупности с предполагаемым дальнейшим экономическим развитием города и региона, а также финансовыми возможностями населения.

– Сколько торговых центров города нуждается в срочной реконцепции?

– Здесь нужно отталкиваться от того, в каком десятилетии введены торговые площади. Только новые ТЦ, введенные в течение последних 5-10 лет, соответствуют требованиям. Но все они находятся не в центре. Все, что расположено в центре города, построено давно. Сейчас такие ТЦ, как «Новая галерея», «Петровский пассаж», «Меркурий», «Ниагара» сложно назвать полноценными торговыми центрами. Если мы говорим о стрит-ритейле в центре – это другое дело. В центре города стрит-ритейл работает лучше.

– Насколько востребована сегодня аренда торговых площадей?

– Это очень зависит от того, какие это торговые площади и от самого ТЦ. Если взять новые, успешные, территориально доступные ТЦ и ТРЦ, то здесь площади даже если и освобождаются, то они быстро заполняются новыми арендаторами. Если взять старые торговые центры – там есть пустующие торговые площади. Не в полной мере востребованными оказались специализированные ТЦ, например, мебельный ТЦ «Аллегро».

– Как вы считаете, в чем причина?

«Центра города для стрит-ритейла уже не хватает. Ритейл развивается хорошо, быстрыми темпами. Сейчас он уже уходит за традиционные границы торговой части центра».

– Всегда считалось, что рынок коммерческой недвижимости регионов (и нашего в том числе) отстает от московского в развитии на пять-семь лет. Мы живем чуть проще. В Москве в ТЦ давно появились фудкорты, ледовые площадки. У нас фудкорты появились лишь несколько лет назад. Наши доходы, уровень жизни и потребности растут медленнее, чем в столице. Потребитель пока не созрел. Обратите внимание – в Москве еще десять лет назад уже были небольшие мебельные магазинчики-бутики, где были представлены монобрендовые, мультибрендовые предметы интерьера, авторская мебель. И лишь во второй половине прошлого года в Ярославле начали появляться такие магазины с замысловатыми предметами интерьера. Сравнивать наш уровень жизни со столичным в одном временном диапазоне не стоит, можно только видеть направление будущего развития рынка в нашем регионе.

– А существует ли система классификации торговых площадей и работает ли она?

– У нас нет утвержденной системы классификации. За границей существуют международные организации, разработавшие систему классификации коммерческой недвижимости. И там она функционирует. В течение многих лет предпринимались попытки переработать ее для российского рынка и применять. Но это не работает – применяемые классификации торговой недвижимости, во-первых, не абсолютны, во-вторых, сложно применимы в городах, расположенных в регионах России, особенно в старом и историческом Ярославле.

– Где самые высокие ставки аренды?

– Самые высокие ставки аренды на традиционных торговых улицах в центре города, таких как Свободы, Кирова, Первомайская и т. д. Уровень ставки за квадратный метр площади доходит до 2500 рублей. Самые дорогие здесь обособленные торговые площади с отдельным входом с первой линии, расположенные на первых этажах.

– Является ли проблемой отсутствие удобных парковок и подъездов?

– Транспортная доступность – вечная проблема. У старых ТЦ – у того же «Меркурия» – практически нет парковочных мест, и взять их неоткуда. Все крупные ТЦ, в которых присутствует как минимум продуктовый ритейл, делают ставку на парковочные места, потому что большая часть людей приезжает туда на машинах. Но когда торговые площади предназначены, скажем, под брендовую одежду, отсутствие парковки никак не влияет на аренду. В этом сегменте определяющими факторами для ритейлеров при выборе места под магазин являются интенсивность пешеходного трафика в зоне расположения объекта и наличие целевой аудитории. По центру города люди часто гуляют, попутно заходя в магазины. Часто арендаторы ориентируются не только на транспортную доступность, но и на наличие остановок общественного транспорта. Другое дело, что центра для стрит-ритейла уже не хватает. Ритейл развивается хорошо, быстрыми темпами. Сейчас он уже уходит уже за традиционные границы торговой части центра. Улицы Кирова уже не хватает – становятся популярными улицы Терешковой, Нахимсона, Первомайская. Раньше не интересная улица для стрит-ритейла – улица Советская от Красной площади до церкви Ильи Пророка – сегодня набирает популярность.

– Как будут меняться ставки аренды?

– Все зависит от типа торговых площадей. Цены аренды площадей в специализированных ТЦ склонны к снижению. Если говорить об успешных ТЦ, крупных, хорошо расположенных, таких как «Рио», «Вернисаж» – здесь может быть незначительный рост. Но, как правило, рост стоимости аренды здесь может идти в рамках ежегодной индексации. В таких ТЦ арендная плата не пересматривается каждый квартал или даже каждые полгода. Как правило, договора заключаются на более длительный срок, особенно если речь идет о крупных, или тем более якорных арендаторах. А вот ставка предложения новым арендаторам, в принципе, может вырасти.

– Ставки аренды в сегменте стрит-ритейла достигли своего потолка?

– Цены в центре города очень высокие. Помещение с отдельным входом на улице Свободы можно арендовать по цене 1500-2000 рублей за квадратный метр. По этой причине очень многие съезжают, переезжают на ближайшие улицы, такие как Советская, Нахимсона и т. д., расширяя границы традиционной торговой части города. В настоящий момент аренда на улице Комсомольской тоже очень дорогая.

– Много помещений сдается?

– Немало. Арендаторов сегодня не так много, и они не готовы платить огромные деньги. Дефицита площадей нет. Имеется дисбаланс: собственники не готовы снижать цены, а арендаторы имеют выбор предлагаемых площадей, рассчитывая, что наличие конкуренции среди собственников должно отразиться на снижении арендных ставок. Если в ближайшее время в экономическом развитии произойдет замедление, стагнация в производстве и промышленности, цены начнут падать. И даже при снижении ставок при таком развитии событий будет падать спрос.

– Есть ли сегодня интерес к выкупу торговых площадей?

– Инвесторы, как крупные, так и мелкие, с интересом рассматривают возможность вложения средств в недвижимость, в том числе в коммерческую и торговую. Все зависит от объема портфеля планируемых вложений. Крупные игроки рассматривают вложение средств в крупные проекты и, как правило, на стадии строительства торговых центров. Очень популярным у крупных игроков является и вариант выкупа, реконструкции и перепрофилирования под торговые площади целых зданий в центральной части города. Однако таких инвесторов в городе можно пересчитать на пальцах. Менее крупные инвесторы не обладают такими средствами или источниками их привлечения и чаще выкупают отдельные обособленные помещения, реже площади или павильоны в торговых центрах. Между тем, в торговых центрах большая часть – арендаторы, не многие из них в состоянии выкупить площадь до сдачи торгового центра. Вообще, люди, имеющие свободные средства и желающие их во что– то вложить, охотно вкладывают их в недвижимость, считая такое вложение более надежным по сравнению с банковскими вкладами, ценными бумагами и т.д. Но изначально следует выбрать между жилой и коммерческой. У каждого из вариантов есть свои нюансы.

– Расскажите, пожалуйста, об этом подробнее.

– Жилая недвижимость в последнее время стала неплохим способом сохранить и особенно приумножить деньги. Но это, скорее, касается первичного рынка жилой недвижимости. В этом сегменте сейчас дефицит. Если правильно выбрать застройщика и строящийся объект, то вложив деньги в троящееся жилье на ранних стадиях, инвестор может хорошо заработать, реализовав это жилье после сдачи дома или даже на поздних стадиях строительства. У таких объектов высокая ликвидность, их можно продать достаточно быстро. Если средства вкладываются в коммерческую недвижимость не с целью сдачи ее в последующем в аренду, а для последующей реализации с наценкой, то нужно учитывать, что ликвидность коммерческой недвижимости ниже, т. е. объекты торговой недвижимости продаются дольше. Да и спрогнозировать полученный «навар» достаточно сложно. Целесообразно вкладывать средства в коммерческую недвижимость тем инвесторам, которые не планируют в ближайшей перспективе вывод денег, а планируют получать доход от сдачи в аренду этих помещений в довольно длительной перспективе. Мелкие инвесторы крайне редко покупают торговые площади в недостроенном виде. Они покупают либо готовые коммерческие помещения, либо выкупают первые этажи в жилых домах и переводят помещения в нежилой фонд. Мелкие инвесторы любят вкладывать средства в многофункциональную торговую недвижимость – когда помещение может использоваться и как торговое, и как офисное, когда есть один большой зал. Популярная площадь помещений – от 50 до 150 квадратных метров.