Денис Мещеряков, начальник государственной жилищной инспекции, главный государственный жилищный инспектор Ярославской области: «Ряд «проблемных» домов будет достроен до конца этого года»

«Замороженные» стройки – тема для Ярославля наболевшая. О том, сколько «проблемных» жилых строек есть в регионе, где они находятся и как власти намерены помогать пострадавшим соинвесторам долевого строительства, в интервью порталу 76.ru рассказывает начальник государственной жилищной инспекции, главный государственный жилищный инспектор Ярославской области Денис Мещеряков.

– Недавно обманутые дольщики Ярославля устроили четырехдневную голодовку. Какова сегодня ситуация с долевым строительством в области?

– Сейчас на территории области строится 143 объекта с привлечением средств дольщиков. Это порядка 16 тысяч дольщиков, 95 организаций-застройщиков, которые строят эти объекты. Общий объем инвестиций, который сегодня вращается в сфере долевого строительства – порядка 40 миллиардов рублей. Это достаточно серьезные цифры. По большому счету, нам удалось сформировать практику исключения использования «серых» схем привлечения средств дольщиков. Фактически, большая часть объектов сейчас строится в рамках правового поля. Имеющиеся проблемные объекты возникали по разным причинам. Где-то были нарушения на начальном этапе. Допустим, на объекте компаний «Волга Дом» и «ЯФСК» денежные средства привлекались по «серым» схемам. Тогда данный вопрос курировал департамент строительства. Применялись штрафные санкции, выдавались предписания, чтобы заставить застройщика привести договоры в соответствие с требованиями закона. Где-то застройщиков подкосил кризис. Причины у всех достаточно разные.

– Как с начала года изменилась ситуация с проблемными домами?

– На сегодняшний день на территории области осталось семь проблемных объектов. Это порядка 4 процентов от общего количества домов, которые строятся с участием средств дольщиков. Что касается финансовых вопросов, то здесь идет речь о двух процентах от общей суммы инвестиций. Минрегионразвития сформировал реестр, в который вошли проблемные объекты по всем субъектам РФ. На начало 2011 года проблемных домов было 12. Сейчас их осталось семь. Введены в эксплуатацию три дома компании «ЯрСтрой». Введен в эксплуатацию дом компании «Атлюкс» и дом компании «Прогресс» на улице Слепнева. Изначально был 941 пострадавший дольщик. Порядка 360 дольщиков получили свои квартиры. Кроме того, есть ряд объектов, находящихся на особом контроле, которые не попали в реестр Минрегионразвития, но по которым рассматривались риски. Эти объекты стоят на контроле инспекции. Посмотреть реестры проблемных объектов и реестр объектов особого контроля можно на сайте инспекции в разделе «долевое строительство». Из объектов, которые находились на особом контроле, удалось ввести в эксплуатацию два – ЖСК «8 марта» и ЖСК «Свободы, 27», что позволило еще 100 семьям обрести долгожданные квартиры. Дольщики забрали объекты у недобросовестных застройщиков и своими силами с поддержкой правительства области и органов местного самоуправления завершали строительство.

– В чем заключается поддержка?

– Органы власти помогают в решении вопросов подключения домов к инженерным сетям, вопросов оплаты за эти подключения. Те сети, которые строил застройщик идут в зачет платы за подключение домов. Решаются вопросы с благоустройством. Еще один дом из объектов особого контроля готовится к сдаче в этом году. Это ТСЖ «Заволжье». Дольщики взяли объект на себя и достраивают с помощью администрации Ярославского района. Сейчас выполнено благоустройство вокруг дома. Сам дом практически завершен. Инспекция госстройнадзора провела предварительную проверку и выдала несколько замечаний. Эта инспекция следит за соответствием построенного объекта проектной документации. До 27 октября ЖСК ждет получения материалов, которые необходимы для завершения работ. Думаю, уже в ноябре мы увидим этот дом введенным в эксплуатацию. Люди смогут заселиться в свои квартиры.

– Как движется достройка проблемных объектов?

– По оставшимся семи проблемным объектам ситуация складывается по-разному. У компании «ЯрСтрой» осталось два объекта – строения 23 и 34. Дом №23 готов примерно на 98-99 процентов. Здесь сделана внутренняя отделка, выполнены общестроительные работы, осталось частично застеклить лоджии, завершить работы по благоустройству и подключению к инженерным сетям. Дом в этом году планируется ко вводу. Компания «ЯрСтрой» берет на себя обязательства ввести в этом году и дом 34. Но там еще достаточно много строительных работ. Хотя технически они тоже могут быть выполнены до конца года. Что касается компании «АВБ плюс», то здесь один дом готов на 96 процентов. По договорам с дольщиками квартиры должны были передаваться им в черновой отделке. В этом случае должны быть выполнены все мокрые процессы, подготовительные работы, а всю «косметику» жильцы делают сами. Это изначально было заложено в договорах. В этом доме отделаны места общего пользования, лестничные площадки, работает освещение, разведена по дому система отопления. Практически объект почти готов. Но в этой стадии он находится уже относительно давно, поскольку у застройщика и дольщиков существует серьезный спор.

– Голодовку и пикет устраивали как раз дольщики этой компании.

– Да. Дом в такой стадии находится уже несколько месяцев. Застройщик пытается заставить дольщиков принять дом в том виде, в котором он есть. Соответственно, дольщики против этого. Мы считаем, что позиция дольщиков абсолютно правомерна. Инспекция госстройнадзора выявила ряд нарушений, выдала застройщику перечень замечаний для устранения. Нарушения связаны с различными противопожарными, санитарными нормами. Они в любом случае влияют на комфортность и безопасность проживания людей и поэтому эти нарушения должны быть устранены. Пока этого не будет сделано, данный дом в эксплуатацию вводиться не будет. Положительного заключения инспекция госстройнадзора не выдаст. Еще одна проблема была с подключением тепла, но по этому вопросу правительство провело переговоры с теплоснабжающей организацией. От нее получено принципиально согласие на подачу тепла при условии согласования графика погашения задолженности за тепло за прошлый год.

Сейчас инициативная группа дольщиков встретилась с руководством застройщика. Они достигли определенных договоренностей, определили потоки дополнительного финансирования строительства. Средства застройщик изыщет сам. Дополнительные деньги с людей собирать не будут. Дольщики со своей стороны тоже должны поспособствовать застройщику, поскольку несколько человек имеют задолженность по договорам. Они не доплатили за свои квартиры в общей сумме порядка 4,5 миллионов. По оценкам застройщика на завершение работ по этому дому требуется порядка 8-9 миллионов. Поскольку диалог выстроился, а замечания вполне устранимые, этот дом реально сдать до конца этого года. Еще один дом у этой компании – строение 27 на Тутаевском шоссе. Там ведутся работы. Стройка была остановлена на уровне котлована достаточно давно. В прошлом году застройщик вернулся и начал активно заниматься этим домом. Сейчас там по большей части выполнены общестроительные работы. Частично дом заведен под крышу, частично остеклен. Работы на этом объекте продолжаются, не останавливаются. Если эти темпы будут сохраняться, то вполне возможно и этот дом также ввести в эксплуатацию.

– А что с остальными домами?

– По трем оставшимся домам ситуация несколько иная. Так определенные сложности вызывает то обстоятельство, что по двум объектам имеет место процедура банкротства. Один из домов начинала строить компания « ПСК Квартал» в 12 микрорайоне. Для завершения строительства были попытки завести туда нового застройщика, но новому застройщику и дольщикам не удалось договориться по стоимости достройки, по видам работ, которые необходимы. Сейчас идет процедура банкротства. Разрешаться проблемы будут в рамках этой процедуры. Второй дом компании «Волга–дом». Денежные средства у людей привлекались без разрешения на строительство. Абсолютно незаконно. Компанию за это неоднократно наказывали, но разрешение на строительство они так и не получили. Объект брошен на уровне 1,5 этажей. Сейчас по этой компании идет процедура банкротства. По этому объекту 22 пострадавших дольщика. Изначально было порядка 40 человек. Половина расторгла свои договоры с компанией «Волга–дом» и сейчас они является кредиторами, которые должны получить деньги в ходе процедуры банкротства. А половина признала за собой право собственности на квартиры. Они остаются пострадавшими дольщиками. Квартиры могут быть достроены либо в рамках процедуры банкротства, либо путем заведения туда нового застройщика.

– В каком состоянии последний объект?

– Следующий объект компании «РСУ». 120-квартирный дом строили на улице 8 марта. Строительные работы по объекту давно не ведутся. Компания оказалась фактически брошена ее руководством. Принято решение по замене застройщика. На объект планируется завести муниципальную организацию «Ярославльзаказчик». Для этого необходимо согласие всех дольщиков. Сейчас 119 дольщиков уже дали согласие на замену, а со 120-м идут финальные переговоры. Как только он даст согласие, у «Ярославльзаказчика» появятся правовые основания переводить площадку на себя и выходить с достройкой. Физически в течение следующего года дом может быть достроен без проблем. По сути, пути решения видны по всем проблемным объектам: где–то идет достройка, где-то она готова возобновиться. Где-то достройка будет возобновляться после реализации судебных процедур. Также в отношении ряда застройщиков – компании «РСУ», «АВБ плюс», «ЯФСК», «ПСК Квартал», «Альянс» и «Волга–дом» – заведены уголовные дела.

– Какие проблемные объекты вызывают у вас больше всего беспокойства?

– По большому счету, по всем объектам есть понимание: что где происходит и в каком направлении двигаться. Где и как себя ведут застройщики – где содействуют, где противодействуют, где их вообще нет. Сказать, что какие то объекты для нас важнее, чем другие было бы неправильно: все объекты для нас важны, а индивидуальные сложности есть у каждого объекта.

– Поправки в закон «О банкротстве» призваны помочь обманутым дольщикам. Есть ли в Ярославской области примеры получения дольщиками жилья после банкротства застройщика?

– Сейчас несколько компаний находятся в стадии банкротства. Дольщики в результате процедуры банкротства могут требовать либо возврата денежных средств (проще говоря, реализуйте имущество с торгов и возвратите нам денежные средства), либо они могут создать ЖСК. С соблюдением условий, установленных законом «О банкротстве» дольщики могут потребовать передать объект этому ЖСК для достройки. Пока у нас в области ни одно из дел не доведено до этой стадии. Есть дела по банкротству по компаниям «Универсалстройинвест», «Квартал», «Волга-дом». Сейчас возбуждены еще дела по «АВБ плюс» и «Альянсу». Последние два дела находятся в начальной стадии рассмотрения. Там есть возможности как для оспаривания, так и для прекращения этой процедуры. А первые три дела относительно близки к завершению и процедуре формирования ЖСК. Но пока говорить о результате еще рано. Естественно, если будут созданы ЖСК и люди будут достраивать объекты, власти от них не отвернутся. И тоже будут оказывать поддержку.

– Недавно государственной жилищной инспекцией совместно с департаментом имущественных и земельных отношений области был разработан законопроект, который направлен на создание механизма привлечения добросовестных застройщиков для завершения строительства проблемных многоквартирных домов, возводимых на основе долевого участия. Пожалуйста, расскажите о нем подробней.

– Этот законопроект предполагает следующий механизм. Если имеется проблемный объект, не исполняются обязательства перед дольщиками, то они могут обратиться в орган местного самоуправления, который будет определен в рамках закона и соответствующих подзаконных актов. Дольщики обращаются с заявлением и просят провести в отношении них процедуру замены застройщика. Здесь возможны два варианта. Первый – это если застройщик готов отдать площадку. Тогда орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору нового застройщика. Новый застройщик приходит на площадку, достраивает объект и после этого получает компенсационный земельный участок. Строго после достройки. Это сделано для того, чтобы не возникали пирамиды, когда закладывается новый дом, собираются деньги с дольщиков, идут на достройку старого объекта. Это порочный путь.

– Наверняка не каждый застройщик сможет принять участие в этом конкурсе?

– Соответственно в этом конкурсе сможет принять участие только тот застройщик. у которого есть либо хорошая кредитная линия, либо большие собственные оборотные средства. Благонадежный и финансово обеспеченный застройщик. При этом еще на этапе конкурса он будет понимать, какие земельные участки ему предлагаются. Они будут заложены в конкурсную документацию. Стоимость этих участков будет не выше стоимости достройки. Фактически на этапе рассмотрения конкурсной документации застройщик в состоянии провести экспресс-оценку, примерно понимая, сколько денег потребуется для достройки. Но нет необходимости понимать это с точностью до рубля, поскольку стоимость участка не равна стоимости достройки. Сам по себе участок стоит меньше, чем тот объект, который будет построен на нем. Участки будут предоставляться исходя из того, что в этом месте может быть построено. Видя, где находится земля, можно понимать какой объект на нем выстроится – коммерческий или нет, жилой или нет. Можно оценить его будущую площадь, этажность и исходя из всего этого просчитать, что можно заработать с этой площадки. Естественно, принимая решение участвовать в конкурсе, застройщик должен учитывать все это. Достраивать объекты застройщики будут либо без доплат, либо с частичной доплатой. Конкурсная документация будет разрабатываться с учетом мнений дольщиков. На первый взгляд, ясно, что все захотят не доплачивать. Но есть такие объекты, по которым необходимы дополнительные вложения, и это нужно понимать.

– А что предполагает второй вариант?

– Второй вариант: когда застройщик не готов отдавать участок или объект. Он вытекает из ФЗ-214. С момента подписания договора об участии в долевом строительстве у дольщика в залоге автоматически находится и объект строительства, и земельный участок. Если обязательства перед дольщиком не исполняются в течение длительного срока, он вправе подать иск в суд о реализации объекта с торгов. Когда объект реализуется, победитель торгов сможет воспользоваться этим механизмом. Забрать проблемный дом, достроить и получить компенсационный земельный участок.

– На каком этапе сейчас находится законопроект? Когда он может начать работать?

– Законопроект разработан государственной жилищной инспекцией совместно с департаментом имущественных и земельных отношений области. Сейчас он проходит процедуру внутреннего согласования в правительстве области. Думаю, в ближайшие дни он должен попасть в думу. Закон вступает в силу в течение 10 дней с момента принятия думой. Думаю, что он однозначно должен заработать в этом году. В законе предусмотрена система сдержек и противовесов которая как раз позволит забирать у недобросовестного застройщика площадку и передавать ее для достройки добросовестному. Это, с одной стороны, позволит нам завершать проблемные объекты. А с другой предупредить ситуации с возникновением новых долгостроев. Застройщики понимают, что могут лишиться объекта и скорее всего будут исполнять свои обязательства. Логичный вопрос: не будет ли для застройщиков стимула бросать свои объекты и уходить них? Все равно ведь кто–то другой достроит. Но сразу скажу. что этого не будет, потому что в подобных ситуациях есть прямые основания для возбуждения уголовных дел на застройщика.

– Проблема долевого строительства носит системный характер. Удалось ли выработать какой-то единый механизм решения проблемы и предупреждения подобных ситуаций?

– Да, законодательство достаточно несовершенно. Вопросами долевого строительства я занимаюсь с 2007 года. Сначала эти полномочия имел департамент строительства. Потом они перешли в госжилинспекицю. Закон «Об участии в долевом строительстве» появился в 2005 году. До этого вообще творилось невообразимое – кто во что горазд. Денежные средства привлекались по странным договорам. С появлением закона определенный уровень защиты у людей появился. Но этот закон был немного оторван от практики. За годы применения стали видны недоработки документа. Поэтому по предложению губернатора была разработана законодательная инициатива, которая как раз направлена на совершенствование положений законодательства о долевом строительстве. Для того, чтобы системно предупреждать проблему, предлагается целый ряд направлений. Это страхование ответственности застройщиков перед дольщиками. Появляется еще один субъект, который может контролировать застройщика. В случае, если застройщик не достраивает объект, дольщик может получить страховое возмещение и не ждать годами достройки.

Второй момент: у нас много застройщиков, у которых уставный капитал составляет 10 тысяч рублей. При этом они существуют в форме ООО и отвечают по своим обязательствам в пределах уставного капитала и имеющегося у компании имущества. Наше предложение, чтобы застройщик имел в уставном капитале порядка 40 процентов от стоимости планируемого к строительству объекта. Дольщики реально смогут обращать взыскание на имущество недобросовестного застройщика. Ведь почему многие не расторгают договоры? Потому что с застройщика нечего взять. А если в уставном капитале 40 процентов от стоимости строительства, то вполне реально вернуть свои деньги. Также предусмотрены административные санкции за нарушение сроков строительства, повышение ряда административных санкций, которые существуют уже сейчас. Меры направлены как на регулирование отношений дольщика и застройщика, так и на формирование системы контроля. Самый действенный рычаг – изъятие земельного участка. Поэтому также у нас есть предложение внесения изменений в федеральное законодательство – в ФЗ-214, Земельный, Градостроительный, Гражданский кодексы, чтобы можно было у недобросовестного застройщика без проблем изъять площадку и передать ее для достройки добросовестному застройщику.

– Что нужно знать о застройщике, вкладывая деньги в строительство?

– Застройщик может привлекать деньги у физических лиц для строительства только тремя способами. Либо это договор долевого участия в строительстве, либо застройщик выпускает сертификаты, либо ЖСК (ЖНК). У нас в области наиболее распространены договоры долевого участия в строительстве. Нужно обращать внимание на то, чтобы у застройщика был зарегистрированный договор аренды земельного участка сроком более года, разрешение на строительство. В открытых источниках должна быть размещена проектная декларация. Стоит обратить внимание на то, как часто она обновляется. Без этих трех документов застройщик не имеет права привлекать денежные средства дольщиков. Напомню, что договор вступает в силу с момента госрегистрации. Все платежи до нее – незаконное привлечение денежных средств. Для застройщика это карается штрафом в сумме до миллиона рублей за каждый случай нарушения. Если застройщик предлагает «серую» схему, стоит задуматься.

Второй момент: рейтинговый реестр. Это не панацея, а, скорее, источник дополнительной информации, с помощью которой люди могут больше узнать о застройщике, прежде чем примут окончательное решение. Реестр позволяет отследить динамику движения застройщика по рейтингу. В нем собрана объективная и документально подтвержденная информация о финансовой состоятельности застройщика, целевом использовании средств, прошлом опыте, привлечении к административной ответственности, налоговых правонарушениях. Реестр обновляется регулярно. Базируется он прежде всего на ежеквартальной отчетности застройщиков. Мы тщательно проверяем ее. Если мы видим нарушения, то имеем право выйти в суд и требовать приостановления привлечения средств дольщиков по причине нецелевого использования их средств. Порядка 10 таких судов уже прошло. По ряду застройщиков были такие приостановления. Этим рейтингом активно пользуются крупнейшие банки, принимая решения о кредитовании будущих дольщиков или застройщиков. Также всегда можно позвонить к нам, в государственную жилищную инспекцию. Телефон отдела контроля и надзора в сфере долевого строительства – 20-60-26. Можно узнать о состоятельности застройщика. Естественно, мы не даем рекомендаций, но даем информацию на основе которой человек уже сам определится. Также можно приехать к нам с проектом договора и наши специалисты проанализируют его и проконсультируют гражданина. Естественно, это бесплатно.

– Что делать, если застройщик нарушает сроки сдачи?

– К сожалению, законодатель отдал контроль за сроками строительства самим дольщикам. Ни один контрольный орган не имеет права отслеживать сроки, надзирать за ними, применять санкции за нарушение сроков строительства. Единственная санкция которую может применить дольщик – взыскивать неустойку за нарушение сроков строительства либо обращаться в суд с иском об расторжении договора.

– Денис Дмитриевич, а что касается готовых объектов: продолжаются ли проверки по незаконным перепланировкам? Каковы их результаты?

– Указ губернатора продолжает действовать, межведомственная комиссия тоже работает. Отмечу, что ситуация выправляется в лучшую сторону. Люди стали в этом плане более законопослушными. За 9 месяцев 2012 года проверено 1300 объектов. Нарушений выявлено лишь порядка 150. Когда два года назад мы начинали массовые проверки, много объектов было с абсолютно незаконными перепланировками. Не только такими как, скажем, перенос межкомнатной стены внутри квартиры, а гораздо более серьезными нарушениями вплоть до вмешательства в конструктивные элементы. Такие нарушения ставили под вопрос безопасность всего здания. Сейчас во многом благодаря активному информационному сопровождению люди стали задумываться об этом и получать разрешения на перепланировку. На самом деле, это достаточно несложная процедура.

По всем выявленным нарушениям материалы направляются к нам для принятия мер принудительного реагирования в виде штрафов. Максимальный штраф за несогласованное переустройство – до 1500 рублей, за перепланировку – 2500. Соответственно, общий максимальный штраф составляет 4000 рублей. Но задача не в том, чтобы наказывать людей, а в том чтобы привести объект в соответствие, чтобы в здании было безопасно. Полномочия голжилинспекции – только применения наказаний. А вот органы местного самоуправления, которые дают разрешения на перепланировки, обладают и полномочиями на выдачу предписаний на восстановление первоначального состояния. И в этом направлении реализуются алгоритмы тесного межведомственного взаимодействия и сотрудничества.

– Как известно, если собственник отказывается исполнять предписания органов местного самоуправления и устранять нарушения, то по решению суда квартира может быть выставлена на торги. Существует ли такая практика в области?

– В прошлом году несколько исков было удовлетворено. Первым такой иск удовлетворил Тутаевский суд. Но собственник сразу обжаловал решение, и пока шел процесс обжалования, он восстановил первоначальное состояние объекта. Необходимость продажи помещения с торгов отпала. К нам поступает большой поток жалоб. Как только где-то начинается ремонт, сразу обращаются нам и просят проверить законность перепланировки у соседей. Примерно в 80 процентах случаев подтверждается, что перепланировки законные. Но есть один нюанс: когда мы проводим проверки, периодически приходится сталкиваться с ситуацией, когда собственник не предоставляет инспектору доступ в помещение. Приходится обращаться в суд. Сейчас на рассмотрении порядка 12 дел. По первым четырем делам, которые завершились в этом году, наши иски были удовлетворены, и совместно со службой судебных приставов нам удалось попасть в квартиры для проведения проверок.

– Где чаще встречаются несогласованные перепланировки: в квартирах или в нежилых объектах (магазинах, например)?

– В принципе, и там, и там. Можно оценить, где чаще жалуются. По Кировскому району чаще поступают жалобы на магазины. А вот в спальных районах жалобы чаще касаются внутриквартирных ремонтов.

– Что делать тем, кто купил квартиру с несогласованной перепланировкой?

– Человек приобретал жилье в таком виде, но если квартира не соответствует техпаспорту, если на момент проверки нет разрешения на изменения, то перепланировка несогласованная, и отвечать должен собственник. Другой вопрос, что он вправе требовать у первоначального продавца, который не предупредил об изменениях, компенсировать все убытки, которые пришлось понести. У нас бывали случаи, когда в ходе проверки человек говорил, что вот эту стену снес его отец много лет назад. Но тем не менее и тогда законодательство было такое. И требования тоже. Не обязательно самому ломать стенку, чтобы нести ответственность.