Современные технологии, красивые дворы, высокие потолки: за что мы платим застройщику

Квартира в новостройке — это давно не просто стены, окна и квадратные метры. В цену современного жилья закладываются передовые инженерные решения, благоустройство, фасады, инфраструктура и даже стоимость финансирования, с помощью которого строится дом. Разбираемся, за что мы платим, приобретая недвижимость, на примере нового квартала «Русская Слобода» в Дзержинском районе Ярославля.

Строительство «Русской Слободы» в 13-м микрорайоне Дзержинского района уже началось. Проект федерального застройщика «Русская Европа» станет первым «Счастливым Городом» на Ярославской земле. Сейчас здесь возводят жилой комплекс «Большая Медведица» — два дома переменной этажности до девяти этажей на 561 квартиру.

Старт строительству дали 23 мая 2026 года, тогда же на площадке совместно с федеральными и региональными властями заложили капсулу времени. Сейчас работы продолжаются, а ввести дома в эксплуатацию планируют во втором квартале 2029 года.

На первый взгляд может показаться, что цена на эти квартиры складывается довольно просто: участок, материалы, работа строителей и сверху прибыль застройщика. На деле современная стройка устроена значительно сложнее.

По словам директора по развитию федерального застройщика «Русская Европа» Максима Штерлинга, выделить единственный фактор, который сильнее всего влияет на себестоимость, невозможно. Один из них — это стоимость рабочей силы, которая остается высокой.

При этом материалы, даже если перестают дорожать, не всегда возвращаются к прежним значениям. Для поставщиков снижение цен — отдельный сложный процесс, поэтому застройщик продолжает учитывать уже сложившийся уровень затрат.

Но есть и другая часть цены — то, что покупатель видит непосредственно в самом проекте. Если сравнить просто построенную «коробку» и дом с современной инженерией, архитектурой и благоустройством, разница сразу становится заметной.

— Сама по себе коробка — условно эконом-класса или класса выше — не так сильно отличается по стоимости. А дальше начинается наполнение: какие используются инженерные решения, какие окна, какой фасад. Даже одно дополнительное решение способно повлиять на цену квадратного метра, — объясняет Штерлинг. — А когда таких решений десятки, итоговая разница становится существенной.

Один из примеров — благоустройство. По нормативам застройщик обязан обеспечить определенный набор элементов, но между тем, что необходимо сделать по требованиям, и пространством, в котором действительно хочется проводить время, есть большая разница.

В «Русской Слободе» предусмотрены прогулочные маршруты, велодорожки, спортивные площадки, детские игровые зоны и общественные пространства. Дворы планируют освободить от автомобилей, а машины разместить в подземном паркинге с прямым доступом к жилым этажам.

— Благоустройство вроде бы находится «за пределами» квартиры, но покупатель фактически платит и за него. Ведь во дворе жители также проводят время, там гуляют дети, — говорит Максим Штерлинг.

Красивый фасад тоже стоит дорого.

— Если мы хотим сделать красивое «лицо» здания, оно требует правильного подхода. Архитектура должна оставаться актуальной не один день и не два, а пять, десять, пятьдесят лет. Поэтому нужны качественные материалы и продуманные решения, — подчеркивает Штерлинг.

Именно поэтому концепция квартала строится не вокруг отдельных домов, а вокруг комплексного развития территории. В проекте предусмотрены школа и детский сад, магазины, кафе, аптеки, сервисы и пункты выдачи заказов в коммерческих помещениях на первых этажах.

Жилые дома также проектируются с учетом разных сценариев жизни. В квартирах будут потолки высотой три метра и автономное отопление, которое, как заявляет застройщик, позволит экономить на коммунальных платежах. Среди планировок — студии и квартиры разных площадей, а также трехкомнатные варианты с террасами и собственными банями. Квартиры будут выполнены в предчистовой отделке. Таким образом, цена складывается не из одного параметра, а из целой системы решений — от окон и инженерии до двора и фасада.

Также существует фактор, который покупатель обычно вообще не замечает, — стоимость финансирования строительства. Сегодня деньги покупателей находятся на эскроу-счетах, а застройщик строит дома за счет банковского кредитования. При высокой ключевой ставке стоимость такого финансирования становится значимой частью экономики проекта.

— Если раньше дольщик приносил деньги, оставлял их у застройщика, и застройщик ими распоряжался, то сейчас совсем другая история. Деньги дольщика хранятся на эскроу-счете, банк дает кредит застройщику, и тот на эти деньги строит, — рассказывает Штерлинг.

По словам директора по развитию, при высокой стоимости банковских денег этот фактор начинает заметно влиять на себестоимость строительства. Именно поэтому за ценой квадратного метра стоит гораздо больше, чем может показаться из объявления о продаже. Рабочая сила, материалы, инженерные решения, фасад, благоустройство и финансирование — все это в итоге формирует стоимость квартиры.

В «Русской Слободе» к этому добавляется и концепция квартала: инфраструктура и сервисы должны быть рядом с домом, а территория работать как единое пространство для жизни. На фоне развития транспортной инфраструктуры и растущего интереса к региону подобные проекты становятся привлекательны не только для жизни, но и в качестве долгосрочного актива.

Офис продаж: Ярославль, 4-й Норский переулок, 3А.
Телефон: +7 (4852) 67-70-93.
yar.r-eu.ru/bigdipper