«Чем ближе к центру — тем лучше»: интервью с главой депстроя о том, почему Ярославль обрастает высотками

Ярославль — город колоритной архитектуры. Средневековый центр обрамляют спальные районы, где пятиэтажкам советских времен зачастую приходится соседствовать с современными высотками в одном дворе. Информация о строительстве новых ЖК нередко сопровождается скандалами из-за недовольства местных жителей. Порой новая стройка втискивается в сложившуюся городскую архитектуру слишком грубо.

Поговорили об этом с директором департамента строительства Ярославской области Виктором Жучковым. В интервью с 76.RU он объяснил, как застройщики на самом деле получают разрешения на строительство и почему внешний облик города с каждым годом меняется всё сильнее.

— Сколько разрешений на строительство выдано в Ярославской области и в Ярославле в последнее время? В каких районах появятся новые объекты в ближайшие годы и как они будут выглядеть?

— За пять лет у нас было выдано более 3500 разрешений. Из них ни одно не было отменено судом. Это хороший показатель.

Количество разрешений на сегодняшний день обусловлено тем, что может «съесть» рынок. Мы понимаем, что в Ярославле емкость рынка 350–400 тысяч квадратных метров в год. Примерно. Больше вряд ли удастся продать. У нас ввод в Ярославле на сегодняшний день порядка 250–300 тысяч метров. Чтобы вы понимали, в застройке находятся более 1,5 миллиона квадратных метров во всей области. 900 тысяч метров из этого числа — это только три района Ярославля — Дзержинский, Фрунзенский и Заволжский. Мы прекрасно понимаем, что подавляющая часть объектов сейчас строится и будет продолжать строиться в этих трех районах, поскольку они не сформированы до конца.

— Где именно будет большая стройка в перечисленных районах?

— У нас есть очень большие проекты-планировки во Фрунзенском районе. Если ехать по проспекту Фрунзе — справа территория будет застраиваться. То же самое у нас будет происходить в Дзержинском и в Заволжском районах. Те 14 разрешений, которые мы выдали за последние полгода — это Дзержинский район, дальше Заволжский и Фрунзенский районы. Одно разрешение выдали в Красноперекопском районе. Ленинский, Красноперекопский и Кировский — это районы, которые пока не застраиваются. Это исторические районы города, которые уже сформированы. Сейчас еще звучит Кировский район, потому что в нем возводится крупный жилищный комплекс на улице Городской вал. Для сравнения — в прошлом году мы выдали за полгода 9 разрешений на строительство, в этом — 14. Мы должны строить на тех территориях, которые нужно либо приводить в современное состояние, либо искать пустые пространства, позволяющие постепенно застраивать город. И чем ближе к центру это будет, тем лучше.

— Каким образом застройщики получают разрешение на строительство многоквартирных домов в Ярославле? На что опирается департамент при выдаче документа?

— Есть такая иллюзия, как будто кто-то сидит в департаменте и единолично принимает решение о том, что, где и когда будет построено. Процесс подготовки стройки очень длительный, и он начинается задолго до того момента, когда к нам приходит застройщик и приносит комплект документов. Если говорить о ситуации поэтапно, то это выглядит так: первый шаг — застройщик получил земельный участок. Земельный участок может быть куплен у мэрии. Соответственно, мэрией уже определен вид разрешенного использования — то есть что конкретно можно строить на той или иной территории. Участки покупают и у коммерческого продавца — там та же самая ситуация.

Земля — это лишь начало. Если застройщик захочет построить не пять, а восемь этажей, он должен обратиться в орган местного самоуправления за прохождением определенных процедур (получение условно-разрешенного вида использования земельного участка, отклонение от предельных параметров, внесение изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования). В случае если действующее законодательство это позволяет, орган местного самоуправления примет положительное решение с учетом мнения жителей. Бывают и такие случаи — застройщик на месте торгового центра решил построить жилой дом. Он также обращается в местное самоуправление, и после обсуждения с жителями проводится процедура внесения изменений в генеральный план и правила землепользования застройки. Это всё длительный процесс, который относится к компетенции органов местного самоуправления. Далее застройщик разрабатывает проект, который должен пройти экспертизу, она по большинству объектов не государственная, а частная. Получив положительное заключение экспертизы, собрав все необходимые документы, застройщик обращается в департамент строительства. Наши специалисты проверяют наличие документов, прохождение всех процедур и согласований.

Еще одна важная тема — это сетевые организации. Мы же понимаем, что объекты не могут функционировать без инженерных сетей. Весь комплект документов мы проверяем на соответствие градостроительному законодательству. Фактически роль департамента строительства — завершающая и является больше не разрешающей, в классическом понимании, а фиксирующей готовность комплекта документов к реализации. Но мы не просто фиксируем, мы хотим, чтобы те объекты, которые строились на территории Ярославской области, отвечали современным требованиям.

— Что значит это на практике?

— Мы понимаем, что если идти по простому пути, каждый застройщик будет заказывать у архитекторов то, что ему хочется. Это не всегда адекватно в рамках сложившейся застройки нашего архитектурного города. Поэтому все проекты отсматривает градостроительный совет. В него входят профессиональные архитекторы. Они отсматривают объекты, которые строятся по основным магистралям и дают рекомендации по внешнему облику объекта, как гармоничнее вписать их в архитектурную среду города. Для примера: хотят строить СТО — утилитарный объект. После нашего обсуждения получилось, что сарай, который по проекту выходит прямо на улицу магистрального значения, портя облик города, превратился в нормальный объект.

— Насчет внешнего вида объектов — застройщики постепенно уходят от дешевых решений и приходят к тем, которые отвечают современным требованиям архитектуры и удобства жителей.

— В Ярославле распространена точечная застройка. Зачастую высотные здания нового образца появляются среди малоэтажных «хрущевок» и «сталинок». А иногда и посреди частного сектора. Почему департамент строительства продолжает выдавать разрешение на возведение таких домов?

— Термин «точечная застройка» не звучит ни в одном нормативном акте. Это просто общеупотребительный термин. Термин — комплексная застройка, которая предполагает группу домов с совместными дворами и инфраструктурой, инженерной, транспортной и так далее.

Точечная застройка — это просто общеупотребительный термин. В 90-х – 2000 годах практиковалась застройка, когда в большие красивые сталинские дворы вставляли свечки. Но этого давно уже нет. Сейчас нормативы ужесточились и вставлять во дворы здания никто не позволяет.

Как пример: сейчас мы строим дом под расселение ветхого и аварийного жилья во дворах на проспекте Дзержинского. У каждого дома есть дворовая территория, которая отмечена на публичной кадастровой карте. Так вот, на этой территории осталось просто пятно, где раньше был одноэтажный магазин, но потом его снесли. В сложившейся застройке — это неиспользованное место, которое никогда не было застроено и никогда не было двором. Поэтому департамент строительства вместе с мэрией приняли решение разместить объект в этом месте в соответствии с запланированной квартирографией. Считать или нет это точечной застройкой? Действительно, вокруг есть дома. Но этот конкретный участок не относится ни к одному дому. Размещение объекта на этом участке никакие нормы не нарушает. Плюсом является то, что люди, которые въедут в этот дом, сразу получат рядом социальную инфраструктуру: школы, садики, больницы, магазины. Почему бы не использовать этот участок? Мне кажется, это правильное решение. Если у людей, проживающих в соседних домах, сохранился двор, положенный им по нормативам, нет проблем с доступом к подъездам и площадкам, то я не считаю, что это точечная застройка. Каждая территория должна развиваться.

— А если они выбиваются из общей архитектуры?

— А вы бывали в Европе? Видели, как там из контекста выбиваются объекты? Когда существует историческое здание, из него сохраняют два этажа, а дальше настраивают еще пять абсолютно в другой стилистике. Интеграция новой архитектуры в сложившейся структуре городов идет по-разному. Во всем мире было принято решение — новые современные объекты встраивать, иногда очень резко, в сложившуюся структуру города. В этом нет ничего страшного, просто делать это нужно корректно, с привлечением архитекторов с соответствующим образованием и опытом.

— В Ярославле несколько лет назад обсуждали проекты строительства двух объектов. Кинотеатра на Депутатском переулке в зоне ЮНЕСКО и ревитализацию бывшего мукомольного завода на Которосльной набережной. Разрешение на строительство объектов было получено, но их строительство по какой-то причине остановилось. Почему это произошло? Будут ли продолжать воплощение этих проектов?

— Об этих объектах лучше расскажет собственник, мы не можем комментировать его действия. Что касается кинотеатра, этот проект начал реализовываться, но был остановлен, так как он не соответствовал проекту зоны охраны. Сейчас уже есть наработки по изменению параметров, есть наработки по изменению объекта, который должен был там появиться.

Но разрешение, которое было выдано мэрией, закончилось в 2017 году. И больше за разрешением в департамент строительства никто не обращался. Что касается мукомольного завода — ни департамент, ни мэрия никогда разрешений по этому объекту не выдавали. Были намерения у инвестора реализовать там разные объекты, но пока мы не видели финальной концепции.