Детская доля: нужна ли квартира ребенку?

У права собственности на недвижимость нет возрастных ограничений. По закону обладателем квартиры или доли в ней может стать и ребенок. О том, в каких случаях нельзя отказать несовершеннолетнему в праве на жилье, рассказывает президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости» Андрей Комиссаров.

«Каждый любящий родитель стремится дать своему ребенку все самое лучшее. Поэтому многие маленькие россияне еще до совершеннолетия становятся собственниками недвижимости. Право собственности на квартиру или долю в ней у ребенка обычно возникает из договорных оснований. Часто оформляют недвижимость на несовершеннолетнего с помощью договора дарения. Если ребенку на тот момент еще нет 14 лет, от его имени действует законный представитель. Несовершеннолетним старше этого возраста достаточно будет письменного согласия родителей или тех, кто их замещает.

Помните, что оформлять недвижимость на несовершеннолетнего следует только в том случае, если родители полностью уверены, что до его совершеннолетия не возникнет необходимости в отчуждении имущества. Оформление недвижимости на ребенка существенно ограничивает возможности в дальнейшем распоряжаться недвижимостью. Нередко это становится препятствием для улучшения жилищных условий семьи. Проблемы могут возникнуть, даже если вы решили приобрести более комфортную квартиру большей площади. Продать или обменять жилье, собственником которого является ребенок, можно только под обязательным контролем органов опеки и попечительства.

Для заключения такой сделки потребуется официальное разрешение этого ведомства. Вы же обязаны дать письменное обязательство в том, что в приобретаемой квартире доля ребенка не уменьшится. Даже при соблюдении всех условий согласие удается получить далеко не всегда. Поэтому не рекомендуется оформлять на ребенка право собственности на жилье, которое является единственным местом жительства семьи.

Однако есть случаи, при которых оформление права собственности на ребенка обязательно. Например, закон потребует этого при приватизации. Если семья занимает жилое помещение по договору соцнайма, то все члены семьи, включая несовершеннолетних, имеют равные права на приватизированную квартиру. И должны получить одинаковые доли.

Взрослый человек может и отказаться от своей части квартиры, и чаще всего это делают как раз в пользу своих детей и внуков. Отказ оформляется письменно. Взамен отказавшийся получает пожизненное право пользования данным помещением.

А вот «пожертвовать» долей ребенка не получится – это нарушение законных прав несовершеннолетнего. Более того, даже если дети не зарегистрированы в помещении, но проживают в нем вместе с родителями, они также имеют право на долю в квартире.

Также часть квартиры придется записать на ребенка, если вы покупаете ее с участием материнского капитала. Государство субсидирует приобретение нового жилья только при условии того, что дети окажутся в числе собственников. При использовании маткапитала для улучшения жилищных условий новое жилье регистрируется на всех членов семьи в равных долях. При принятии наследства, если одним из наследников является несовершеннолетний, оформление на него права собственности по закону также является обязательным вне зависимости от содержания завещания.

Довольно интересный случай произошел в Красногвардейском районе Петербурга. Супруги Михаил и Анна В. (данные изменены) проживали в муниципальной трехкомнатной квартире. В 1999 году они приватизировали жилье, но квартиру оформили только на Анну. Михаил в квартире жил, однако зарегистрирован не был. Анна на момент подачи документов на приватизацию была беременна. Ребенок родился за четыре дня до приватизации и был зарегистрирован в квартире уже после перехода права. Впоследствии Анна начала злоупотреблять спиртными напитками и в мае 2012 года покинула семью. Возник риск того, что квартира будет продана в пользу третьих лиц. Михаил вместе с ребенком могли лишиться своего единственного места жительства, взволнованный отец обратился за юридической помощью.

В судебном порядке удалось отменить приватизацию на основании того, что новорожденный ребенок, как и его мать, обладал правом на приватизацию, но не мог им воспользоваться, а мать действовала недобросовестно, приватизируя квартиру только на себя. Далее в судебном порядке Анна была лишена права пользования квартирой и снята с регистрационного учета на основании ее добровольного выезда из помещения. В результате появилась возможность повторно приватизировать квартиру в собственность Михаила и его дочери. Что благополучный отец и сделал».

Андрей Федорович Комиссаров – руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры». Родился в 1969 году в Ленинграде. Окончил Ленинградское высшее военно-политическое училище ПВО им. Ю.В. Андропова и юридический факультет Санкт-Петербургского гуманитарного университета профсоюзов, а в 2007 году – Стокгольмскую бизнес-школу. Активный участник законотворческой деятельности, постоянный консультант структур исполнительной, законодательной и судебной власти. Автор более 50 статей и публикаций юридической тематики.