«Тенденция к снижению»: риелтор и экономист рассказали, кому лучше покупать квартиру в Ярославле в 2023

В 2022 году рынок недвижимости штормило. Цены на квартиры то резко взлетали вверх на сотни тысяч рублей, то откатывались обратно. Добавила неприятностей выросшая ключевая ставка Центробанка, которая на несколько месяцев сделала ипотеку для россиян почти роскошью. Несмотря на возврат ключевой ставки к приемлемым для ипотеки показателям, цены за квадратный метр в новостройке до сих пор кусаются.

Вечный вопрос: когда лучше покупать квартиру в Ярославле? О прогнозах стоимости жилья в 2023 году рассказали риэлтор и экономист. Специалисты объяснили, кому стоит покупать квартиру прямо сейчас.

Ярославский экономист, преподаватель экономического факультета ЯрГУ имени Демидова Александр Прохоров считает, что в этом году цены на недвижимость в городе не должны вырасти. По словам специалиста, цены на жилье в регионах повышаются после подорожания недвижимости в столице. Однако на ярославский рынок могут повлиять разные факторы.

— Обычно на рынке недвижимости смотрят на большие города. То есть то, что случается в Москве, через год-полтора, иногда и раньше, докатывается до городов-миллионников, а от них еще через полгода-год — до городов типа Ярославля с населением от 500 тысяч до миллиона человек. Поэтому, если мы сейчас смотрим на рынок Москвы, прогнозируем спокойно, что у нас будет в 2024 году. А в 2023 будет то, что происходит в миллионниках сейчас. В связи с тем, что часть потенциальных покупателей уехала за границу, часть собирается и продает свои квартиры, предложение выросло. Поэтому есть тенденция к снижению цен. Естественно, если будет большая инфляция, в номинале они не подешевеют. Но в соотношении с величиной зарплат, ценами на другие товары. Я думаю, что они и в номинале подешевеют. Не сильно, не катастрофично. Это на вторичном рынке, — объяснил Александр Прохоров.

А вот на первичном рынке ярославской недвижимости ситуация иная. Ключевые игроки здесь — застройщики. Стоимость квадратных метров в этом случае формируется иначе.

— Всё зависит от особенности предложения, от того, когда застройщики будут выходить на рынок, будут ли у них средства, чтобы достроить любой ценой свои объекты, или подождут. Или будут работать плановым темпом. Здесь у нас не такой уж большой рынок в Ярославле по первичке, от ввода тех или иных объектов многое зависит. И от того, как быстро или медленно меняется предложение. Выход на такой маленький рынок жилищного комплекса всё сразу же меняет. Это могут быть случайные факторы, связанные с обвальным ростом предложения какого-то одного объекта. Например, какой-то застройщик попадает под угрозу банкротства, и надо срочно продавать все активы, включая то, что у него было. Или какой-то банк по финансовым причинам будет срочно распродавать залоги от банкротных ипотечников. Эти факторы — случайные, но тот, кто следит за рынком, знает, какие объекты когда выходят на рынок. Я думаю, что те, кто занимается регистрацией недвижимости, могут хотя бы догадываться об этом. Они могут сыграть на этой информации, на прогнозированном временном снижении цены первички, потому что много выходит объектов. Но я не вижу причин, по которым недвижимость должна дорожать. Она всегда при кризисах, при обеднении населения, при отъезде должна снижаться, — рассказал экономист.

Отчасти компенсировать пониженный спрос могут те, кто инвестирует в недвижимость — покупает квартиры как подушку безопасности. Однако, по мнению эксперта, эта тенденция потихоньку сходит на нет. Интерес людей к покупке дополнительных квадратных метров угасает, так как выгодно продать ее в случае необходимости может не каждый.

— Интерес к недвижимости существует по причине того, что другие активы ненадежны. Население может перестать верить в банковскую систему, опасаться гиперинфляции, конфискации вкладов. Может по каким-то причинам решить, что невыгодно хранить валюту в больших количествах. И тогда по инерции еще кажется, что недвижимость — это надежно. Но финансовая грамотность народа растет, они всё чаще понимают, что недвижимость — не такой уж ликвидный актив. И когда вам нужны деньги, за приемлемую цену вы ее можете и не продать. Так что относительная привлекательность недвижимости помаленьку, из десятилетия в десятилетие все-таки, наверное, будет снижаться. Это один из активов — не более того. Понимание этого проходит постепенно, — объяснил Александр Прохоров.

Александр Прохоров уверен — люди начнут покупать квартиры для жизни, а не в качестве инвестиции. По словам эксперта, сейчас предложений по продаже и аренде жилья в городе больше, чем существующий спрос.

— Наш город вряд ли будет расти по численности. Надеюсь, и сокращаться не будет. У большинства людей жилье есть. Много ли у вас знакомых из тех, кому нужно купить новую квартиру? Таких людей немного. А сколько тех, у кого есть свободная квартира, жилье, которое они собираются сдавать? Скорее всего, количество тех, кто будет сдавать дополнительно, будет больше тех, кто собирается покупать или арендовать. Количество квадратных метров на душу населения в Ярославле неуклонно растет. Ликвидность недвижимости будет относительно падать. А потом, когда население беднеет, каждый лишний квадратный метр — это стоимость капитального ремонта, отопление зимой. Для помаленьку беднеющего населения это будет более и более чувствительно. Это уже серьезная статья расхода, и каждый лишний метр — это уже обременение. Это долгая тенденция, которая идет годами. Но количество людей, которые будут исходить из того, что квартира — это не столько актив, сколько обременение, их число помаленьку будет расти. Ничего резкого в этом году с недвижимостью не произойдет.

В Ярославской области активно выдают сертификаты на бесплатное жилье для жителей Херсонской области. Власти вручили документ на льготу уже восьми семьям, еще четыре получат его в ближайшее время. Некоторые переживают, что это отразится на стоимости недвижимости в регионе. Но экономист уверен — количество сертификатов слишком мало, чтобы оказать существенное влияние на цены.

— Любая выдача сертификатов на жилье повышает стоимость жилья, потому что появляется спрос. Но нужно учитывать количество выданных сертификатов, сколько было переселенцев и сколько из них подадутся на такой далекий для них север с непривычным климатом, как Ярославская область. Может, их и будет 10 человек на всю область. Большинство из них, конечно, осядет в привычном климате. Ростовской области, Воронежской области, Краснодарском крае, Ставропольском крае. Ближе к Югу, у нас для них холодно. Также вопрос, надолго ли они там останутся. Если вам бесплатно дают сертификат, есть смысл приехать в Россию, взять сертификат, получить квартиру, потом как-то прямо или косвенно ее продать и уехать. Хоть на Украину, хоть в любую другую страну. Народ наш инициативный, скажем прямо. Поживем — увидим, — рассказал Александр Прохоров.

Своими прогнозами на 2023 год поделился и риелтор из Ярославля Даниил Смирнов. Он оказался солидарен с Александром Прохоровым в том, что цены на недвижимость немного опустятся.

— Сложно сказать. Мой прогноз в том, что расти они, скорее всего, не будут. Тут два варианта — либо они останутся в 2023 году на этом же уровне, либо будут корректироваться вниз. Но роста я не вижу. Цены растут во время повышенного спроса, а такового я сейчас не вижу. Также важным критерием станет инфляция. Если она у нас будет расти на 10–20%, то цены на квартиры тоже будут расти, — рассказал Данил Смирнов. — Вторичный рынок всегда смотрит на новостройки. Если цены на новостройки будут снижаться, люди, которые хотят туда переехать, будут снижать стоимость на свои квартиры, чтобы побыстрее в них переехать. Но вторичка больше теряет в цене, чем новостройка. Всегда так было.

Также риелтор считает, что выдача жилищных сертификатов жителям Херсонской области не отразится на стоимости жилья в городе.

— Количество выданных сертификатов несущественное. Это никак не отразится на стоимости недвижимости. У нас же не 100 квартир в Ярославле продают, сделок больше. Если бы к нам переехала тысяча человек с тысячей сертификатов, это как-то подстегнуло бы спрос. А так даже не знаю, на что это может повлиять.

По статистике, ярославцы покупают квартиры для трех целей: жизни, переезда и перепродажи, чтобы выручить деньги. Риелтор рассказал, кому из этих трех категорий лучше не затягивать с покупкой жилья.

— Сейчас хорошие условия для покупки квартиры в новостройках по льготной ставке. По вторичке цены высокие, и если они дальше не будут расти, то нет никаких проблем для тех, кто хочет переехать. Условия пока достаточно стабильные. Когда поступает запрос, мы смотрим, есть ли возможность закрыть этот запрос. У нас же есть те, кто покупает первое жилье, есть те, кто продает и покупает взамен другое жилье, а есть те, кто продает просто, чтобы получить деньги. У всех ситуации разные. Тем, кто покупает первое жилье, без разницы, в какое время покупать. Если есть вариант — то чем раньше, тем лучше, поскольку неизвестно, что у нас будет с экономикой в будущем. Тем, кто продает и покупает — в целом всё равно, когда это делать. Потому что они покупают квартиру взамен и ничем особо не рискуют. А у тех, кто просто продает, должна быть какая-то стратегия, куда они потом будут эти деньги вкладывать, — объяснил риелтор.