Прощай, дешёвая ипотека. Что изменится на рынке недвижимости в 2019 году

Центробанк поднимает ключевую ставку. А значит, подорожают кредиты. Что делать тем, кто собрался брать квартиру в ипотеку? И вообще покупать жилье? О состоянии рынка недвижимости и перспективах на следующий год, а также долевой недвижимости — наш большой разговор с заместителем председателя правительства области Виктором Неженцем.

— Виктор Станиславович, ходят слухи, что в следующем году поднимут ставки на ипотеку. Так ли это? Действительно ли сейчас самая выгодная ситуация на рынке для покупки квартиры?

— Ставка ипотечного кредитования зависит от ставки рефинансирования Центрального банка. ЦБ повысил ставку — видимо, кредитные учреждения тоже отреагируют на это. Поэтому, конечно, самая благоприятная ситуация по приобретению квартир через ипотеку была до этого повышения. Но так как повышение было небольшое, ещё остаётся время, когда можно оформить ипотеку по благоприятной ставке.

У нас самые хорошие годы цифры по приобретению жилья были в 2017-м и 2018-м. К слову, на 1 ноября 2018 года выдано 9 626 ипотечных кредитов, что превышает показатели за весь 2017 год.

— Как изменение ставки в ипотечном кредитовании повлияет на рынок новостроек в регионе? Стоит ли ждать роста строительства?

— Если ставка не изменится, то, соответственно, увеличится спрос на ипотечное кредитование и жилье. При дальнейшем росте ставки, скорее всего, в перспективе мы увидим обратную реакцию. Но в любом случае мы планируем увеличение количества новостроек в 2019 году. В майском указе президента Российской Федерации поставлена задача — ввести 120 миллионов метров жилья на территории всей страны. Что касается итогов этого года, в нашем регионе ожидается перевыполнение плана по вводу готового жилья по сравнению с 2017-м. В 2019-м будем стремиться продолжить эту тенденцию.

— Можете ли вы назвать наиболее интересные жилые комплексы, строительство которых ведется сейчас и будет вестись в 2019 году?

— Сегодня хорошо развивается «Атрус» — строит комплекс «Белый город» на Кирпичной. Насколько я знаю, у граждан эти предложения пользуются спросом, поскольку у них фасады интересные и места общего пользования, плюс квартиры с отделкой. Хороший подход к отделке у «Волга Парка». Уже введен первый дом, до конца года ожидается еще два дома.

— А что касается так называемых видовых объектов? Какие знаковые строительные программы есть здесь?

— Есть интересные точечные застройки. Ожидаем, что на Которосльной набережной в следующем году возобновится строительство брошенных объектов. Сегодня архитекторы разрабатывают свои предложения. Набережная Которосли — это видовая точка, и важно, чтобы она стала украшением Ярославля. Сейчас мы работаем над реконструкцией мукомольного завода: хотим дать вторую жизнь этому объекту, например, там можно сделать «лофт» или апартаменты.

— Если все-таки говорить о цене, подорожает ли недвижимость в 2019 году?

— Сейчас мы видим тенденцию к росту. Это говорит о том, что есть устойчивый спрос. Но застройщик повышает цену не только потому, что есть спрос, он предлагает дополнительные возможности. С одной стороны, цена квадратного метра выросла для покупателей, с другой стороны, им не надо вкладываться еще и в ремонт. Мы видим, что спрос на такие квартиры растет: у застройщиков, которые предлагают квартиры с отделкой, обычно 100% продажи.

— Виктор Станиславович, поговорим о проблемах недостроев и обманутых дольщиков. Сколько у нас проблемных домов, и когда все-таки удастся решить вопрос?

— В официальном реестре на сегодня у нас 21 проблемный дом и 596 пострадавших дольщиков. Здесь же два дома «СУ 155», которые достраивает Министерство строительства с банком «Российский капитал». Один дом «СУ 155» уже введен в эксплуатацию, второй планируем ввести до конца года. Кроме того, до конца года мы должны ввести еще пять объектов из реестра. В целом проблема должна решиться к 2021–2022 годам.

— Как вы решаете проблему? Что уже удалось сделать? Как ведете диалог с жильцами?

— Правительство области старается к каждому объекту подходить индивидуально. Например, в Брагино проблемный объект с 2010 года — это строение 8 на Бабича. Достраивать мы его не будем: жителям передадут квартиры в других домах. Когда мы понимаем, что достраивать дом экономически нецелесообразно, проще дать людям квартиры — мы договариваемся с застройщиками. Есть дома, которые можно называть потенциально проблемными, но в реестре их нет. Такими домами мы тоже занимаемся. И губернатором области, и правительством проведена огромная работа. Разработанные в регионе инструменты по завершению строительства проблемных домов и итоги двух последних лет высоко оценило Министерство строительства. По динамике завершения достройки либо передаче квартир обманутым дольщикам Ярославская область однозначно в лидерах по ЦФО.

К примеру, по дому 77 на проспекте Фрунзе губернатору области Дмитрию Миронову удалось договориться с группой компаний «ПИК». Переговоры велись больше года. Подписано соглашение, теперь предстоит второй этап — достройка. Дом должен быть сдан в 2020 году, но «ПИК» ставит перед собой задачу достроить его в 2019-м.

Конечно, не все идет по планам, и свои коррективы вносит жизнь. Объект на Новосёлковской мы должны были ввести в этом году. Так бы и произошло, но случилась техногенная авария, сроки сдвинулись. Поэтому с учётом благоустройства территории ввод запланирован уже где-то на май-июнь следующего года.

Что касается диалога с жителями. Мы в постоянном режиме работаем с инициативными группами и доводим информацию по всей текущей ситуации. Со своей стороны хотелось бы попросить, чтобы их представители в мессенджерах, социальных сетях также распространяли эту информацию.

— Можно ли понять, что строящийся дом становится проблемным, до того, как в нем стали продавать квартиры? И как проверить надёжность застройщика?

— С 1 января 2017 года мы стали выдавать застройщикам заключение на привлечение денежных средств участников долевого строительства. У нас появились инструменты контроля. Мы оцениваем состоятельность застройщика, его планы. Ему нужно вложить собственные средства, показать финансовую состоятельность, тогда мы дадим заключение. В домах, которые начали строиться после 1 января 2017 года, мы можем сегодня быть более или менее уверены. С 1 июля 2018 года действуют четкие требования к застройщику: не менее трёх лет на рынке, спецсчет в банке, не менее 10 000 кв. м построенного жилья, соответствующий уставный капитал и 10% собственных средств от проекта.

Кроме того, сейчас решается вопрос о расширении полномочий, чтобы дать регионам возможность прекращать привлечение средств участников долевого строительства в случаях, когда у застройщика не в лучшую сторону меняется ситуация.

А с 1 июля 2019 года те, кто будут получать разрешение на строительство, уже станут работать по счетам экскроу: дольщики передают деньги в банк, застройщик берет кредит на строительство, но эти деньги друг к другу никакого отношения иметь не будут. И если стоимость квартиры до 10 миллионов рублей, банк будет страховать деньги дольщика и при неблагоприятной ситуации вернет всю сумму.

— Можете ли вы сказать, на каком этапе приобретение квартиры в строящемся доме максимально безопасно?

— С 1 июля будет безопасно брать квартиру прямо на котловане. Тут никаких сомнений не должно быть, потому что сумма застрахована. Срок строительства жилого дома составляет где-то 2 года, если разрешение выдано в 14–15-м годах, нужно изучать вопрос внимательнее. В любом случае, если есть сомнения, лучше прийти к нам: мы подскажем, уточним, посоветуем. Информацию о застройщиках граждане могут узнать в департаменте строительства, в отделе долевого строительства (Чайковского, 42, каб. 1). Общего информационного ресурса пока нет, но, возможно, он появится в будущем, мысли об этом есть.

— Чисто визуально кажется, что стало больше частных домов. Так ли это, повысился ли спрос на индивидуальное жилищное строительство?

— Сейчас действительно стало чуть больше индивидуального жилищного строительства. Ничего плохого мы в этом не видим. Потому что развивается территория, инженерные коммуникации, дорожная сеть. Например, мы договорились с руководителем «МРСК Центра», что первые пилотные проекты по ИЖС, в том числе по многодетным семьям, мы будем максимально развивать и прокладывать электрические сети, чтобы мотивировать жителей на ускорение жилой застройки своими индивидуальными домами.