Светлана Сорогина, юрист: «У домов есть гарантия – пять лет»

Какие права имеет дольщик? Как грамотно использовать материнский капитал? Что сделать, чтобы не нарваться на мошенников в сфере недвижимости? Юридический ликбез для посетителей портала 76.ru проводит юрист консалтинговой группы «Метро» Светлана Сорогина.

– Светлана, как обезопасить себя при заключении договора долевого строительства? На какие важные моменты необходимо обратить внимание?

– Долевое участие в строительстве регулируется Федеральным законом 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ №214).

При заключении договора участия долевого строительства важно обратить внимание на три важных пункта.

1. На того, с кем вы планируете заключить договор – застройщика. Им может быть только юридическое лицо, имеющее на правах собственности, аренды (субаренды), а также в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок. Застройщик должен в установленном законом порядке получить разрешение на строительство, а также иметь проектную декларацию, которая содержит информацию о самом застройщике и проекте строительства.

2. Необходимо проверить сам договор, который планируете заключить. Он должен содержать существенные условия: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Данные условия в обязательном порядке должны присутствовать в договоре, и их несогласованность влечет ничтожность самого договора.

Однако каждое из условий имеет свои нюансы, которые сложно оценить неподготовленному с юридической точки зрения человеку.

3. Рекомендации имеют немаловажное значение при принятии решения о заключении договора с тем или иным застройщиком.

– На что имеет право участник долевого строительства в случае нарушения его прав?

– Все зависит от того, какие права дольщика нарушены, но фактически законом предусмотрено права дольщика на расторжение в одностороннем порядке договора. При этом застройщик обязан вернуть дольщику не только сумму, уплаченную участником при заключении договора, но и выплатить неустойку – проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Также дольщик имеет право, не расторгая договор, требовать неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Кроме того, дольщик имеет право руководствоваться общими положениями о защите прав потребителей. Например, в случае, если дом построен с нарушениями, требовать от застройщика устранить их за свой счет или уменьшить стоимость квартиры, или возместить свои расходы на устранение недостатков.

Законом предусмотрен гарантийный срок на построенный дом (не менее пяти лет). При этом время начинает отсчитываться только с момента передачи дольщику его квартиры, если иное не предусмотрено договором.

– Что в первую очередь следует проверять при покупке вторичного жилья, чтобы не нарваться на мошенников?

– Сам объект недвижимости: кому принадлежит, отсутствие залога, ареста, спора в отношении объекта недвижимости. Все это можно увидеть в выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, налоговым обязательствам. Данную информацию можно проверить путем выписки с лицевого счета плательщика, запросив ее у собственника. Также важно узнать, кто зарегистрирован в жилом помещении по месту жительства, поскольку при смене собственника данные лица сохраняют право пользования объектом. В случае отказа в добровольном прядке снятся с регистрационного учета, «выписать» их возможно будет только в судебном порядке и то не всегда. Например, те граждане, которые отказывались от приватизации квартиры, сохраняют право постоянного пользования данным помещением. Судебная практика по данным категориям дел также на стороне отказавшихся от приватизации граждан.

Важно проверить самого контрагента, с которым намерены заключать договор, а именно, не является ли он недееспособным, ограниченным в дееспособности. Когда психическое состояние лица вызывает сомнение, возможно попросить справку из психоневрологического диспансера о психическом здоровье.

Чтобы избежать неприятностей, лучше обратиться в крупные агентства недвижимости или юридические компании за консультацией по поводу сделки. Данные специалисты осведомлены о мошеннических схемах при продаже недвижимости и могут предостеречь вас или предложить запросить дополнительную информацию.

– Как можно приобрести жилье, используя средства материнского капитала?

– Данная программа действует до 31 декабря 2016 года. На первое января 2015 года сумма средств материнского капитала составляет 453 026 рублей. Данная сумма ежегодно индексируется.

Направить средства материнского капитала можно как на приобретение готового жилья на вторичном рынке, так и на приобретение строящегося жилья по договору долевого участия в строительстве, который регулируется ФЗ №214, а также путем участия в Жилищно-строительных кооперативах.

Есть определенные требования к самому жилью, например, приближенность к социальным учреждениям (больницам, детским садам, школам и т.п.), наличие коммуникаций в готовом жилом помещении, в котором будет жить семья.

Уполномоченным органом в данном случае является пенсионный фонд Российской Федерации.

Распорядиться материнским капиталом на улучшение жилищных условий можно, когда второму, третьему ребенку или последующим детям исполнится три года. Исключение – направление средств материнского капитала на погашение жилищных кредитов и займов. В этом случае воспользоваться материнским капиталом можно сразу после рождения (усыновления) второго или последующего ребенка.

Срок перечисления средств материнского капитала Пенсионным фондом России не превышает двух месяцев со дня подачи заявления.

– Требуется ли при сделках с недвижимостью обязательное нотариальное удостоверение?

– Различаются сделки, для которых установлена обязательная нотариальная форма, и сделки, удостоверяемые нотариусами по желанию. Что касается недвижимости, в настоящий момент в обязательном порядке нотариальная форма предусмотрена для следующих сделок: ренты, брачного контракта; предварительных соглашений, если сделка в последующем будет заключена в нотариальной форме; соглашений о расторжении, изменении, а также переуступке долгов по договорам, заключенным в нотариальной форме. Кроме этого, заверению у нотариуса подлежат завещания, в том числе и содержащие завещательное возложение или завещательный отказ; доверенности, выписываемые в порядке передоверия; доверенности на сделки с недвижимостью, а также заключение договоров, для которых предусмотрено нотариальное удостоверение; согласие супруга на сделку, для совершения которой необходимо нотариальное удостоверение либо государственная регистрация.

В некоторых пилотных субъектах Российской Федерации в настоящий момент реализуется проект обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, а именно купли-продажи, дарения и других. В Ярославской области пока данные изменения не введены.