Соцзаказ: чем ярославцы руководствуются при выборе жилья

Где хотели бы жить ярославцы, какое жилье они предпочитают покупать и чем руководствуются при выборе места проживания?

Самым востребованным видом недвижимости является квартира в городской черте Ярославля. В качестве альтернативы покупки квартиры респонденты чаще всего рассматривают либо частный дом (коттедж), либо таунхаус. Таунхаус также рассматривается в качестве альтернативы покупки дома. Но обратной тенденции от покупки дома (коттеджа) или таунхауса к квартире нет, таким образом, квартира не может быть адекватной заменой ни дому, ни таунхаусу.

Если попросить потенциальных покупателей сравнить несколько жилых комплексов, то практически все респонденты, рассказывая о преимуществах и недостатках конкретного жилого комплекса, начинали с характеристик локации, в которой он расположен. На втором месте оказалась цена предложения, далее – степень готовности и сроки строительства, а потом – площади квартир и другие факторы. На основании данных исследования можно сделать вывод, что конкуренция между жилыми комплексами – это не сравнение их по соотношению цена-качество, а во многом выбор места, где дом расположен. Наиболее важными факторами в данном случае являются:

• транспортная доступность (отдельно на личном транспорте и на общественном),

• обеспеченность инфраструктурой,

• экология,

• окружающая застройка,

• расположение относительно транспортных магистралей.

Необходимо отметить, что репутацией застройщика потенциальный покупатель интересуется, если его заинтересовало соотношение цена-качество по рассматриваемому объекту недвижимости.

Если говорить о массовом спросе, то он на 80-90% сосредоточен в городской черте.

Одной из основных характеристик потенциального жилья является район города.

Большая часть респондентов отдает предпочтение какому-то одному или двум районам, чаще всего тем, где расположены место работы или учебы респондента или членов его семьи. Немаловажное значение имеет экология, транспортная доступность и развитость инфраструктуры района.

Таким образом, место жительства – это в первую очередь местоположение со всеми сопутствующими характеристиками, а уже потом конкретный объект недвижимости.

Цена является основополагающим критерием выбора при покупке квартиры, причем даже не цена за 1 кв м, а общая стоимость квартиры Большинство потенциальных покупателей хотели бы уложиться в сумму до 4 млн рублей, но самыми востребованными являются варианты стоимостью от 2 до 3 миллионов.

К числу комнат зачастую покупатели подходят достаточно гибко, рассматривая, например, покупку одно – двухкомнатной квартиры или двух – трехкомнатной, но более-менее определенной площади. Самыми востребованными и самыми продаваемыми являются одно- и двухкомнатные квартиры, причем как на первичном, так и на вторичном рынках.

Площадь квартиры – это тот фактор, который зачастую заставляет потенциальных покупателей предпочесть предложение вторичного рынка. Судя по заявкам, самыми востребованными являются площади до 70 кв м, все, что больше этой цифры слишком дорого для большинства потенциальных покупателей. Наиболее массовым спросом пользуется еще более узкий диапазон площадей от 30 до 50 кв м, что легко подтверждается данными о продажах.

Средняя площадь купленной в 2014 г 1-комнатной квартиры на вторичном рынке составляет 32,13 кв м, двухкомнатной – 49,93 кв м, а трехкомнатной – 65 кв метров.

На первичном рынке безусловное лидерство за однокомнатными квартирами, причем, массовым спросом пользуются «однушки» площадью до 45 кв м.

По данным мониторинга, предложение двухкомнатных квартир стабильно превышает спрос на них, причем наиболее заметно это превышение в сегменте квартир площадью 60-70 кв метров, в то время как наибольшим спросом пользуются квартиры площадью не более 60 кв метров.

Среди трехкомнатных квартир наибольшим спросом пользуются «трешки» площадью от 90 до 100 кв м. Наибольший объем предложения трехкомнатных квартир приходится на квартиры площадью от 80 до 90 кв м.

Также в значимые факторы (то есть имеющие принципиальное значение для более чем 10% потенциальных покупателей) попали:

• материал строительства дома (безусловным лидером здесь являются кирпичные дома),

• наличие балкона или лоджии (имеет принципиальное значение для 30% покупателей),

• состояние квартиры (наличие и качество ремонта в ней),

• площадь кухни (минимум 7-9 м).

Вторичный рынок оказывается зачастую привлекательнее первичного по 2 причинам. Во-первых, не нужно ждать, пока дом будет построен (нет риска оказаться в рядах обманутых дольщиков или варианта, когда срок строительства растягивается на лишний год, что характерно для ярославского первичного рынка). Во-вторых, площади квартир, представленные на вторичном рынке, разнообразнее, больше выбор маленьких квартир, соответственно, общая стоимость квартиры будет меньше, чем в строящемся доме, где большая часть предложения превышает востребованные.

Таким образом, мы приходим к однозначному выводу: метраж квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории.

Нужно понимать, что сегодня мало желающих переплачивать за лишние метры, поэтому квартиры с нерациональными планировками, комнатами неправильных форм или огромными холлами, могут годами не находить покупателей. В то время как компактные квартиры пользуются все большим спросом.

Одним из самых важных параметров при оценке местоположения объекта недвижимости является транспортная доступность. Причем нежелательно расположение дома вблизи загруженных транспортных магистралей, но при этом необходимо, чтобы в зоне 10-15-минутной пешей доступности была расположена остановка общественного транспорта.

Связанными с транспортной доступностью факторами можно назвать две наболевшие проблемы в городе:

• вечные пробки, вызванные большим транспортным потоком, качеством дорог (не всегда хорошим), узкими местами и не всегда хорошо продуманными транспортными развязками, дающими в сумме массу мест города, становящимися «бутылочными горлышками» в часы пик,

• нехватка парковочных мест, особенно при возведении домов высотой вплоть до 17 до 24 этажей на территории уже существующей жилой застройки.

На комфорт проживания влияет наличие необходимых для жизни объектов инфраструктуры, самыми важными из которых по результатам опроса являются продуктовый магазин и детский сад.

Вопрос со школами не является таким же критичным по двум причинам:

• во-первых, школьников можно завести в школу по дороге на работу, их не надо вести в группу, переодевать и так далее, соответственно, временные затраты в этом случае ниже;

• во-вторых, на выбор среднего образовательного учреждения влияет не только его транспортная доступность, но и качество образования, репутация школы и ее специализация, в связи с чем распространена ситуация, когда ребенок ездит в школу в другой район города, несмотря на то, что ближайшая школа находится во дворе.

Среди других желательных объектов инфраструктуры были названы:

• аптека,

• досуговый центр,

• фитнес-центр, стадион,

• баня.

Для семей с детьми важным вопросом является расположение поликлиники и ее хорошая транспортная доступность.

Современный рынок жилья – это рынок покупателя, а не продавца, как было многие годы. Поэтому и предложение рынка должно соответствовать потребностям клиента: по площади, планировкам, стоимости, обеспеченности инфраструктурой. Только тогда оно будет востребованным.

Жилье, в котором хочется жить, должно быть расположено в удобном и привлекательном для жизни месте с хорошей транспортной доступностью, как на личном так и общественном транспорте. Место жительства должно быть экологически благоприятным и обеспеченным развитой социальной инфраструктурой: детские сады, магазины, парки для отдыха, поликлиники и аптеки, а также развлекательные (досуговые) и спортивные центры.

Жилье должно быть удобным, а правильнее сказать, оптимизированным по соотношению цена-качество. Квартира площадью под 100 кв м с потолками 2,5 м или типовые однушки в спальном районе, предлагаемые на продажу за 65 000 руб за 1 кв м на стадии фундамента не являются такими вариантами. К сожалению, сейчас на рынке полно объектов массового строительства, где в погоне за прибылью теряется качество проживания. Множество вопросов вызывает и соотношение градостроительных планов и имеющейся транспортной инфраструктуры города. Массовое строительство в районах, и так стоящих в пробках, грозит обернуться транспортным коллапсом при вводе большого объема жилья без увеличения пропускной способности имеющихся транспортных маршрутов.