Рентабельность жилищного строительства почти равна себестоимости

По сообщению «Ренова-СтройГрупп», сегодня рентабельность жилой застройки в Ярославле составляет 10%. Впрочем, работать с рентабельностью в 10% готовы не все застройщики, а лишь те, кто оперирует крупными объемами жилой недвижимости, имея возможность реализации жилья по цене, практически балансирующей на грани себестоимости.

Рентабельность строительства жилых объектов в московском регионе составляет приблизительно 20%, а в крупных региональных центрах, в частности в Ярославле, рентабельность на 10% ниже. Об этом сообщил генеральный директор ООО «РСГ-Московская область» Дмитрий Туляков. Компания планирует построить в Ярославской области 300 тысяч кв. м. новой жилой недвижимости, не менее 60% которой составит жилье экономкласса. Ожидается, что в новом районе будет проживать около 18 тысяч жителей. А в Дзержинском районе Ярославля девелоперская компания возводит крупный жилой микрорайон.

«Мы определяем свою емкость рынка и спокойно в этом формате находимся, – говорит генеральный директор ООО «РСГ-Московская область» Дмитрий Туляков. – Для Ярославля мы можем себе позволить строить 20-40 тысяч квадратов в год. Но город может обеспечить дополнительный спрос, например, строительство и реализацию до 50 тысяч квадратных метров в год за счет программ по расселению из ветхого жилья, а также специальных программ для бюджетников и молодых семей. У города существует потребность в расселении граждан из аварийного фонда, но цена покупки квадратного метра жилья для подобных нужд установлена властями на уровне 30 тысяч рублей».

Действительно, несмотря на низкие темпы жилищного строительства, строители в один голос заявляют, что не готовы строить по ценам, которые установил Минрегион. Сегодня в Ярославской области, по большому счету, эффективно работают лишь те застройщики, которые оперируют крупными объемами жилой недвижимости, чтобы иметь возможность реализации жилья для городских нужд по цене, практически балансирующей на грани себестоимости.

«Цена Минрегиона за квадрат квартиры экономкласса – 30100 рублей, – говорит исполнительный директор НП «Ярославский строительный альянс» Владимир Липанов. – Я хочу отметить, что реакция застройщиков – это нормальная психологическая реакция любого, кто занимается бизнесом. Если на рынке есть предложения по 45 тысяч за квадрат, то почему я должен соглашаться на 30100? Многие говорят о том, что даже себестоимость выше этой цены. Но это уже внутреннее дело компании – как минимизировать свои затраты и обеспечить себе прибыль, строя и продавая квартиры по 30100. Есть еще один важный момент: есть регионы, где строят миллион жилых квадратных метров. Вот, например, в Саратовской области. В 2010 году там сдали один миллион квадратных метров жилья. А численность населения и покупательная способность там примерно такая же, как и в нашем регионе. Но там другая проблема. Квадрат стоит 28-30 тысяч рублей. А стоимость, утвержденная Минрегионом, там уже 22 тысячи. В Саратовской области думают о том, как продать квартиры по 30 тысяч за квадрат. На рынке есть два фактора, которые компенсируют друг друга. Это желание продавца продать дороже и желание покупателя купить дешевле. Но они встречаются и договариваются только тогда, когда есть конкуренция на рынке по самим товарам. Если есть конкуренция, продавец говорит: «Я хочу продать по 45 тысяч за кв. м». А покупатель хочет по 25. И он может это сделать, потому что у него есть выбор! И тогда цена идет вниз, потому что предложений много. Если же предложений мало, как в нашем случае, то тогда, конечно, продавец скажет – я хочу по 45. И никто ему в этом не откажет».

Потребность Ярославля в расселении из ветхого жилья, а также в выполнении специальных программ для бюджетников и молодых семей составляет в целом до 50 тысяч квадратов в год. Власти убеждены, что предлагаемая цена вполне адекватна.

«Цена квадратного метра жилья в Ярославле запредельно высока и превосходит платежеспособность населения, – отмечает губернатор Ярославской области Сергей Вахруков. – У нас привыкли к запредельной рентабельности, поэтому и продают по 50 тысяч за квадратный метр, хотя цена, которую мы предлагаем, 30 тысяч, вполне сноса и позволяет покрыть затраты».

Другая проблема, о которой говорят застройщики, в том, что в Ярославле по сути нет места для жилищного строительства. Это самый больной вопрос для города. Стоимость земельного участка безусловно потом входит в стоимость квадратного метра вместе с такими факторами как цена за подключение, строительные материалы, создание инфраструктуры и так далее. Эксперты отмечают, что стоимость земли изначально высока. Когда заходишь на участок, это по сути пустое поле. Инженерных сетей и прочей инфраструктуры там нет. Поэтому приходится значительные деньги вкладывать в объекты энергетики, водоснабжения, водоотведения. Все это деньги строителей, которые, естественно, падают на стоимость квадратного метра. А между тем подключение коммуникаций у нас самое дорогое. 25% цены ярославского квадрата – это цена коммуникаций. А должно быть 8-10%.

«В мэрии почему-то считают, что рентабельность строительства в Ярославле – 100 процентов, – говорит заместитель председателя муниципалитета Александр Кузнецов. – Но это не так! В сегодняшних условиях ярославским инвесторам сложно вкладывать средства в строительство. Неудивительно, что при увеличении цены подключения к инженерным коммуникациям стоимость квадратного метра для покупателей жилья растет».