Наталья Куницкая, эксперт рынка недвижимости: «Стагнация экономики привела к уменьшению объемов платежеспособного спроса и снижению темпов роста цен на недвижимость»

Близится конец года. Самое время подводить итоги, тем более что цены на жилищном рынке – одна из самых обсуждаемых тем. О стоимости новостроек и вторичного жилья, о том, как изменялись спрос и предложение, перспективах рынка и новых тенденциях 2013 года в интервью Dom.76.ru рассказала эксперт рынка недвижимости, председатель ЯРОО «Центр социально-информационного и правового содействия», финансовый директор группы компаний «Метро» Наталья Куницкая.

– Как вели себя цены на первичном рынке в 2013 году? С какими причинами вы это связываете?

– На первичном рынке цены в течение года росли, но в рамках инфляции. В целом этой осенью повторилась ценовая ситуация предыдущего, 2012 года, когда поступление на рынок большого числа новых объектов вывело средние цены по городу к концу года на уровень двенадцатимесячной давности. При этом самые высокие темпы роста можно было отметить в 1 квартале, летом цены росли в основном за счет изменения стадий строительства, а к концу лет – началу осени в районах и сегментах с наибольшим темпом роста цен произошло явное замедление, а в ряде случаев и откат цен в сторону понижения. Например, в Красноперекопском районе цены, взлетевшие весной, в 3 квартале отыграли почти 10% вниз относительно конца прошлого года.

Также можно отметить, что снижение темпов роста цен, начавшееся еще во втором квартале 2013 года, переросло в снижение цен для всех типов квартир, предлагаемых в городской черте, за исключением квартир с 4 и более комнатами, цены на которые растут прогрессирующими темпами в течение последних двух кварталов. К концу года можно ожидать небольшого повышения, связанного в первую очередь с вводом в эксплуатацию многих жилых домов, ведь именно на декабрь обычно приходятся самые большие объемы ввода жилой недвижимости.

Практически противоположная ситуация наблюдается в пригороде Ярославля, где темпы роста цен продолжают набирать обороты для одно– и трехкомнатных квартир. Изменение цен на квартиры с двумя и четырьмя комнатами не имеет четко выраженной тенденции.

Цены на пригородные новостройки ниже, чем в городе – в среднем на 12%. По итогам 2012 года эта разница составляла порядка 17-18%, таким образом, можно сказать, что опережение темпов роста цен на квартиры в пригородных жилых комплексах уменьшило разницу цен на жилье в городской черте и за ее пределами.

– А что происходило с ценами на вторичном рынке?

– Вторичный рынок в течение года демонстрировал разнонаправленные тенденции, смещаясь то в небольшой плюс, то в минус. По итогам 3 квартала 2013 года средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Ярославля составила чуть менее 60 тысяч руб., что на 3,6% больше, чем в декабре 2012 года, но на 1% меньше, чем во 2 кв. года текущего.

Наибольший рост цен в среднем по городу по итогам 9 месяцев зафиксирован для трехкомнатных квартир, цена кв. метра выросла на 2,54%, двухкомнатных – на 1,2%, а вот стоимость однокомнатных квартир в среднем снизилась, но очень незначительно по сравнению с декабрем 2012 г., на 0,05%.

Положительную динамику демонстрируют цены на вторичное жилье Кировского, Ленинского и Дзержинского районов города. Снижение цен в Заволжском районе, которое началось еще в 1 кв. 2013 г., остановилось, а вот в Красноперекопском районе средневзвешенная цена предложения, наоборот, снизилась в 3 квартале, в противовес росту первых 6 месяцев. Самым стабильным в плане изменения цен (±1%) по-прежнему остается Фрунзенский район города.

Достаточно стабильную тенденцию к снижению продолжают демонстрировать малосемейки, цена 1 кв. м в которых снизилась на 3,4% за 9 месяцев. Остальные типы планировок балансируют между плюсом и минусом, в целом пока демонстрируя положительную динамику. Снижались в цене в первом квартале и начали расти во втором квартиры улучшенной планировки, как в старых, так и в новых домах. Обратную тенденцию от роста к снижению во втором полугодии продемонстрировал весь старый фонд: хрущевки, брежневки и сталинки, но в целом цены на эти квартиры по-прежнему выше, чем в декабре 2012 г.

Ценовая динамика на рынке жилья вполне отражает текущую ситуацию на рынке недвижимости и общий застойный период экономики как в России, так и в мире.

– Вы согласны с тем, что сегодня и первичный, и вторичный рынок жилья пришел в состояние стагнации?

– На самом деле о стагнации на рынке недвижимости можно было смело говорить еще в прошедшем, 2012 году: замедление роста цен и снижение платежеспособного спроса начались именно тогда, сейчас они стали более заметны. Об отсутствии у потенциальных покупателей свободных денежных средств можно судить и по увеличению доли ипотечных сделок в их общем объеме. За 9 месяцев 2012 года, по данным Росреестра, по Ярославской области 24,1% сделок на вторичном и 18,4% сделок на первичном рынке были совершены с привлечением кредитных средств, по итогам же 3 квартала 2013 года доли составили уже 36,6% и 31,7% соответственно.

– Какие еще тенденции, с вашей точки зрения, сформировались на ярославском рынке недвижимости в 2013 году? Какие повороты стали неожиданностью? И сбылись ли прогнозы на год?

– Начало 2013 года, отмеченное достаточно быстрым ростом цен на жилую недвижимость и «интригой» с продлением приватизации, в целом осталось самым ярким на общем ровном фоне развития событий на рынке жилой недвижимости Ярославля. Рынок вел себя вполне предсказуемо: строилось жилье, выводились на рынок новые объекты, цены росли, но в рамках инфляции.

Главной интригой весны было снижение ипотечных ставок, заявленное весной Сбербанком России, подхваченное некоторыми другими представителями банковской сферы. В начале лета мнения экспертов о том, как поведет себя ипотека к концу года, разошлись: кто-то предрекал дальнейшее снижение, а кто-то, наоборот, рост ипотечных ставок. Роста мы так и не увидели, а вот доля кредитов в общем объеме сделок с жилой недвижимостью увеличилась.

В этом году продолжилась и тенденция к постоянным переносам сроков сдачи жилых домов в эксплуатацию. В прошлом году план ввода жилья в эксплуатацию в Ярославле выполнен не был. С учетом стадий и темпов строительства заявленных к сдаче в этом году объектов у города есть шанс снова не дотянуть «пресловутые» 10 тысяч квадратных метров, несмотря на общее наращивание объемов жилищного строительства.

Новой тенденцией первичного рынка жилой недвижимости стало изменение «точки отсчета» для начала продаж. Если раньше продажи квартир в доме в большинстве случаев начинались от выхода на площадку, то сейчас в более чем 20% случаев продажи стартуют на завершающих стадиях строительства или уже после сдачи дома в эксплуатацию. Причем если в начале года такие дома были преимущественно представлены в центральных районах города ,то сейчас тенденция распространилась как на спальные районы, так и на пригород.

В 2013 году новым веянием для Ярославля стало заметное увеличение объемов строительства и предложения таунхаусов.

Ассортимент предложения таунхаусов в Ярославле по-прежнему невелик, но процесс пошел, при этом главным изменением стала «мода» на таунхаусы небольших и средних площадей, предложение которых в предыдущие годы по большому счету отсутствовало. Веяние пришло к нам из Москвы и Санкт-Петербурга, где бум строительства таунхаусов небольшой площади пришелся на 2011-2012 г.

Новым веянием 3 квартала 2013 г. стало начало жилищного строительства на территории бывших промышленных объектов. Эта тенденция так же пришла к нам из Москвы, где вместо заводов и складов активно строят торговые центры, офисные здания и жилые комплексы. На данный момент в г. Ярославле таких площадок две: территория завода топливной аппаратуры (ул. Городской Вал) и хлебозавода №2 (ул. Бол. Октябрьская).

И последней новинкой этого года стало заметное увеличение объемов предложения квартир с чистовой отделкой и отделкой «под чистовую» на первичном рынке недвижимости. В 2012 году в основном это было предложение пригородных жилых комплексов, в 3 квартале этого года такие предложения в ощутимом количестве появились и в городской черте. С учетом минимального роста цен можно сделать вывод, что застройщики стремятся снизить издержки.

– Пятен под застройку в городе остается все меньше, соответственно, активно развивается строительство ближайших к городу районов области. Какие из них наиболее перспективны? Каким районам области отдают предпочтения покупатели?

– Последние месяцы показали, что разговоры об ограничении точечной застройки остались только разговорами, в конце лета и начале осени на рынок вышло множество проектов домов, представляющих собой именно такую точечную застройку.

Развитие КОТ идет своим чередом: начато строительство в Дзержинском районе Ярославля, а также число домов в уже строящихся пригородных жилых комплексах Заволжского, Фрунзенского и Красноперекопского районов непрерывно растет.

– Выбирая жилье за городом, сегодня покупатель чаще склоняется к квартирам в многоквартирных домах или модных таунхаусах?

– Сравнивать спрос на таунхаусы и квартиры будет не совсем правильно, так как потенциальный потребитель скорее выбирает между домом и таунхаусом, а не между таунхаусом и квартирой. В первую очередь роль играет площадь одного и другого объекта недвижимости.

Если говорить о таунхаусах, то на вторичном рынке сейчас есть предложения площадью от 100 до 270 кв. м, на первичном же на текущий момент времени представлены преимущественно предложения больших площадей 260-280 кв. метров.

Самые дорогие таунхаусы предлагаются в Кировском районе г. Ярославля, здесь цена предложения превышает 100 000 за 1 кв. м, средняя цена в центре превышает аналогичную цену предложения в спальных районах более чем в 2 раза. Самые недорогие таунхаусы на вторичном рынке представлены в Заволжском районе, в среднем чуть больше 40 000 руб. за кв. метр.

В большинстве же случаев средний таунхаус выходит на сумму около 7 миллионов рублей.

Если взять для сравнения предложение многокомнатных квартир в пригородных жилых комплексах первичного рынка, то средняя площадь квартиры составит 114 кв. метров, а стоимость чуть менее 5,3 млн рублей.

С учетом разницы в ценах и площадях, формирующих итоговую стоимость объекта недвижимости, а так же в связи с тем, что таунхаус как формат недвижимости не очень привычен и понятен массовому потребителю, квартиры однозначно пользуются большим спросом.

– Вы могли бы выделить по итогам года топ-3 популярных запросов у клиентов? Какие варианты жилья сегодня более востребованы? Как изменялись спрос и предложение на первичном и вторичном рынках жилья?

– По данным ГК «Метро», почти 90% всех продаж в городской черте приходится на квартиры, поэтому топ-3 как первичного, так и вторичного рынка будет формироваться именно квартирами.

В качестве самого распространенного варианта можно назвать однокомнатную квартиру улучшенной планировки, расположенную на среднем этаже 9-тиэтажного кирпичного или панельного дома 90-х годов постройки. Площадь такой квартиры находится в диапазоне 30-40 кв. м при средней стоимости в 2100 000 рублей. Состояние квартиры среднее или так называемое жилое, т.е. жить в ней можно, но косметический ремонт сделать не помешало бы. Именно этот вариант отделки является самым типичным на вторичном рынке жилья.

Следующими в рейтинге типичных квартир вторичного рынка идут опять же однокомнатные, но уже брежневки. Квартира находится на среднем этаже 5-тиэтажного кирпичного дома, ее площадь не превышает 35 кв. м, а средняя стоимость составляет 1 876 000 руб. Состояние в большинстве случаев опять же среднее.

В тройку самых распространенных вариантов можно включить и двухкомнатные квартиры улучшенной планировки, расположенные на одном из средних этажей кирпичной девятиэтажки. Площадь такой «двушки» находится в диапазоне 45-50 кв. м при средней стоимости 2 730 000 рублей.

– А какие форматы жилья пользуются неизменным спросом на первичном рынке?

– На первичном рынке ситуация не столь однозначна.

По данным мониторинга за 3 квартал 2013 г., более или менее стабильным спросом пользовались 1-комнатные квартиры преимущественно площадью от 45 до 50 кв. метров. В течение квартала на рынок поступило большое число квартир площадь менее 40 кв. м, пользовавшихся наибольшим спросом в течение предшествующих двух кварталов.

Предложение двухкомнатных квартир в 3 квартале 2013 г. стабильно превышало спрос на них, причем наиболее заметно это превышение в сегменте квартир площадью 60-70 кв. метров.

Среди трехкомнатных квартир наибольшим спросом в рассматриваемом периоде времени пользовались «трешки» площадью от 90 до 100 и от 120 до 130 кв. м, но объем их предложения был очень мал.

Ценовая динамика на рынке жилья вполне отражает текущую ситуацию на рынке недвижимости и общий застойный период экономики как в России, так и в мире.

В целом получается, что вторичный рынок, несмотря на высокую стоимость квадратного метра, все же по сумме показателей выходит экономичнее и доступнее для большинства потенциальных покупателей. Главное преимущество квартиры на первичном рынке – ее новизна, скрадывается с высокой общей стоимостью и длительностью ожидания, которое далеко не все могут себе позволить. Конечно, выбирает каждый по себе, но на данный момент «вторичка» по объемам продаж стабильно и с большим отрывом обходит рынок строящегося жилья. Надежды в этом плане вселяет пока только пригородная малоэтажка, спрос на которую ограничивается проблемами с инфраструктурой и транспортной доступностью.

– Какова сегодня доля сделок с использованием госпрограмм и субсидий на рынке недвижимости Ярославля?

– Доля таких сделок, например, по программе «Молодая семья» или с участием материнского капитала не более 3% от общего числа сделок с жилой недвижимостью.

– Ваш прогноз насчет ярославского рынка недвижимости в 2014 году? Какие факторы могут повлиять на рост либо снижение цен на недвижимость в следующем году? Каких сюрпризов ждать от будущего года?

– Ожидать каких-то значимых событий, способных кардинально изменить ситуацию на рынке недвижимости Ярославля и области, вряд ли стоит: нестабильная экономическая ситуация в стране и мире, а также возможное ослабление курса рубля не позволят ценам «взмыть» вверх. Ставшая уже очевидной стагнация экономики сказывается на рынке недвижимости, приводит и к уменьшению объемов платежеспособного спроса и снижению темпов роста цен на недвижимость. Позитивной тенденцией является постоянное наращивание объемов жилищного строительства и ипотечного кредитования, благодаря чему рынок не стоит на месте.

Как в этом, так и в ближайшие годы продолжит свое массовое развитие малоэтажное строительство во всех его проявлениях: комплексная и точечная застройка как в городской черте, так и за ее пределами, много– и малоквартирные дома, а также таунхаусы. Следует ожидать и дальнейшего увеличения спроса в данном сегменте рынка, в первую очередь в пригороде Ярославля.