Владимир Евдокимов, директор департамента организации строительства и жилищной политики мэрии Ярославля: «В посткризисных условиях ряд застройщиков ушел от практики привлечения средств дольщиков на начальном этапе строительства»

Обеспечение населения доступным жильем возведено в ранг первоочередных задач. Подводя итоги 2012 года, о проблемах и перспективах стройкомплекса, расселении ветхого и аварийного жилья и завершении проблемных объектов в интервью 76.ru рассказал директор департамента организации строительства и жилищной политики мэрии Ярославля Владимир Евдокимов.

– Основной показатель развития строительной отрасли – ввод жилья. На 2012 год был установлен план ввода жилья в 250 тысяч квадратных метров жилья. Однако вплоть до четвертого квартала отставание от плана было достаточно значительным. Конец года уже близок. Каковы результаты на сегодняшний день?

– Действительно, в рамках соглашения с правительством Ярославской области по обеспечению ввода жилой недвижимости в Ярославле в этом году необходимо было сдать 250 тысяч квадратных метров жилья. На сегодняшний день ситуация нормализуется. Мы вместе с застройщиками прилагаем все усилия для исполнения тех соглашений, которые у нас подписаны с областью. Делаем все, чтобы у нас было 250 тысяч квадратных метров жилья введено в этом году.

– Удастся ли ярославским застройщикам сделать такой рывок и оптимизировать свою работу?

– Здесь и рывок со стороны застройщиков, и работа администрации города. Только совместные действия приводят к положительному результату. Если у какой-то из двух сторон не будет желания, результат однозначно не будет достигнут. На сегодняшний день есть видение решения этого вопроса, цифру стараемся достичь. Мы очень плотно работаем с профильными департаментами области, строительным надзором, с поставщиками энергоресурсов и застройщиками. Ежедневно совместно решаем вопросы, которые возникают в ходе работы – при завершении строительства, вводе в эксплуатацию.

– В следующем году план ввода жилья планируется увеличить до 270 тысяч квадратных метров. Есть ли у стройкомплекса необходимый потенциал, чтобы резко увеличить темпы строительства?

– Это четко прописано в соглашении. В 2013 году город должен обеспечить ввод в эксплуатацию 270 тысяч квадратных метров жилья. На сегодняшний день это цифра реальная. Но надо понимать, что администрация города – это администрация города. А вводимые площади – это бизнес-проекты застройщиков. У них не всегда есть возможность исполнения взятых на себя обязательств не то что перед городом, а даже перед участниками долевого строительства. В посткризисных условиях ряд застройщиков уже изменил бизнес-модель своей деятельности, уйдя от привлечения средств дольщиков на начальном этапе строительства, а строя до 70-80-процентной готовности объекта за счет собственных либо привлеченных денежных средств. И только потом эти организации начинают привлекать дольщиков. Это несколько иная бизнес-модель, чем та, что применялась ранее.

Раньше, как только застройщик получал разрешение на строительство, тут же открывались продажи. Люди покупали квартиры, у застройщика появлялись деньги. Как он ими распоряжался – это его внутрихозяйственная деятельность. Но что получилось на выходе – мы знаем. Проблемные объекты. Все зависит от того, насколько грамотно подходит застройщик к исполнению взятых на себя обязательств. Следует отметить, что на сегодняшний день застройщик, по определению кодекса, это физическое или юридическое лицо, обладающее правами на землю. То есть за ним практически ничего нет. Обычно это компании с уставным капиталом в 10 тысяч рублей, и строят они только на привлеченные денежные средства. Отсюда иногда возникают проблемы. Все финансирование, все движение денежных средств по проекту происходит только за счет реализации квартир. Есть реализация в достаточном объеме, покрывающая необходимые на сегодняшний день затраты – дом строится. Если есть перекос в одну или другую сторону – это почти стопроцентная остановка строительства. Очень многие застройщики совершают ошибки при неправильном планировании использования привлеченных денежных средств. Тем самым на конечных этапах получают неприятности и лишаются возможности дофинансирвоать завершение проекта.

– На каком этапе сейчас находится завершение строительства проблемных объектов долевого строительства в городе?

– Все проблемные объекты находятся на контроле не только города, но и правительства области, государственной жилищной инспекции. У нас в реестре регионального развития на конец 2010 года было 12 проблемных объектов, а на сегодняшний день 7 из них введены в эксплуатацию. По ряду объектов были приняты неординарные решения – замена застройщика. Так, например, дом компании «РСУ» на улице 8 марта. Его новым застройщиком станет компания «Ярославльзаказчик», переведя на себя все обязательства по договорам долевого участия с дольщиками. Дольщики часть денег будут компенсировать за счет личных средств. А часть денег будет компенсирована в соответствии с недавно принятым областным законом о выделении компенсационного земельного участка застройщику для завершения строительства проблемного объекта. Таким образом, найден еще один механизм возможности решать эти проблемы. Задачи по решению проблемных объектов стоят, их никто не снимал. Но финансирование ни из одного бюджета на эти цели не идет.

Поэтому мы все время ищем какие-то способы. Ряд проблемных объектов ушли в процедуру банкротства. Здесь работает ФЗ-127. Все зависит от согласованности действий кредиторов, внешнего управляющего и суда. Путь, который они изберут – это либо объединение в ЖСК и получение для достройки объекта незавершенного строительства. Либо внешний управляющий находит активы этой компании, продает их и направляет эти средства на завершение строительства. Но здесь на ситуацию не может влиять ни один орган исполнительной власти. Только внешнее управление и судебное решение.

– Многие строители говорят, что у нас почти нет резервных площадок под новое строительство. Так ли это?

– Об этом говорят те, кто свои бизнес-проекты планирует реализовывать одним домом. Построить дом и уйти. Действительно, это подразумевает уплотнение застройки, точечную застройку. Да, таких площадок в городе, во-первых, мало, а во-вторых, мы категорически против точечной застройки. Это сложности, которые возникают во взаимодействии с жителями уже сложившейся окружающей застройки. А те застройщики, которые имеют определенный авторитет, вес в городе, которые обладают необходимыми финансовыми, людскими, техническими ресурсами, они, конечно, выходят на комплексное освоение территорий. Оно подразумевает под собой проект, реализуемый в течение нескольких лет, строительство нескольких домов с социальной инфраструктурой. Эти застройщики не говорят что, существует дефицит площадок под строительство. Они, наоборот, говорят: «Давайте, готовьте площадки». Но город не резиновый. Так просто площадку тоже не подготовишь. Ведь что такое площадка под строительство? Нужно решить вопросы инженерного, инфраструктурного обеспечения. Дом, построенный в чистом поле, будет мало кому интересен. Возникают вопросы – где взять воду, как обогреть дом и так далее. Нужно проработать все эти вопросы и возможности.

– Каковы особенности комплексного развития территорий в городе? Готовы ли застройщики брать на себя обременения по развитию социальной и инженерной инфраструктуры?

– Застройщики начинают возводить микрорайон, но различными путями уходят от строительства социально значимых объектов – детских садов, школ. Получается, что люди, заселяясь в новый микрорайон, оказываются в ситуации, когда ближайшая школа расположена в пяти-шести автобусных остановках. С учетом того, что микрорайоны растут достаточно быстро, получается, что наплыв детей и необходимость обеспечения детскими дошкольными, школьными учреждениями превышает те возможности, которые существуют в данном районе. Здесь застройщики должны более социально ответственно подходить к работе. В том числе и к комплексной застройке. Застройщики неохотно идут на строительство социальной инфраструктуры, потому что это не приносит дохода. Это расходная часть проекта. Скажем, застройщик строит детский сад. Этот объект является непрофильным бизнесом в жилищном строительстве, соответственно, застройщик передает это все в город. Затраты относятся на проект. Экономисты прекрасно понимают, что падает маржинальный доход по проекту. Здесь нужно понимать, что если ты стремишься получить сразу все и много, то да, тогда это те, кто говорит что площадок нет. Им интересно строить жилье в центральной части города, где за условно небольшие деньги можно построить дом, получить высокие продажные цены, но мы категорически против точечных застроек. Рынок диктует так: центр – это дорого, окраина – это дешево.

Если подходить комплексно и разрабатывать бизнес-план, в том числе с учетом возможности строительства экономжилья, приближенного к потребителю, нужно понимать, что квадратный метр по цене 70-90 тысяч рублей – это недоступно большинству ярославцев. Максимально подъемные цифры – это 30-50 тысяч рублей. Люди же берут ипотеку, а это нагрузка на 10-15 лет. Бизнесменам нужно понимать, что у них возникает ответственность перед этими людьми. Люди себя загоняют в ипотеку, а бизнесмены говорят: «Я не смог, не хватило денег». В основном, когда возникают такие вопросы, все обычно валят на власть. Мол, власть не помогает, тормозит, создает административные препоны и так далее. На самом деле в Ярославле это не так. Каждую неделю в мэрии проходит заседание штаба по строительству жилья, на котором я всегда задаю застройщикам вопрос: какие есть у вас проблемы, и как мы можем вам помочь? Первую половину года все молчат. А во вторую половину года возникают все эти проблемы. Вопрос: почему? Вы же знали об этом полгода, год назад. Почему вы раньше не сказали, ведь можно было решить вопрос в плановом рабочем режиме. Но у нас все в последний момент. Но вы же ведете бизнес. Вы должны прогнозировать не на один шаг вперед, а на два-три. После того как выявляются проблемы по вводу жилья в эксплуатацию, некоторые застройщики, понимая, что в том числе и у города есть плановый показатель, который необходимо исполнять, говорят: «Вам нужно, вы и помогайте». Есть такие разбалованные застройщики. Еще раз говорю: мы всем помогаем, но здесь должно быть желание с двух сторон. Одностороннее желание не решит вопрос. Даже если администрация сделает все, то последнее слово за застройщиком.

– Вы упомянули об инженерной инфраструктуре, которая напрямую взаимосвязана со строительством. Развитие инженерных сетей должно соответствовать потребностям жилищного строительства. Какова сейчас ситуация с ней в городе?

– На сегодняшний день разрабатывается единая схема теплоснабжения города. Это огромный труд, и, возможно, мы где-то даже не укладываемся в сроки, но эта схема необходима городу для того, чтобы спрогнозировать те необходимые мощности, которыми нужно обеспечить, например, новые микрорайоны. Но надо также помнить, что за исключением «Ярославльводоканала» все остальные – это открытые акционерные общества, которые ведут собственный бизнес. Приходится убеждать их в необходимости разработки инвестиционных программ. Ну построил ты котельную, обеспечил один микрорайон. Но развиваться-то нужно. Это же не может быть бизнес-однодневка. Все-таки любой бизнес – это развитие. Планируем площадки к комплексному освоению, запрашиваем у них техусловия, узнаем, в какие сроки они готовы выполнить необходимые мероприятия для того, чтобы обеспечить участок инженерной инфраструктурой и довести до границ земельного участка энергоресурсы. Это тоже достаточно сложная работа, потому что кому хочется этим заниматься. Инвестиционная программа подразумевает привлечение финансов – либо кредитных ресурсов, либо платы за техприсоединение. Когда застройщик начнет застраивать территорию, он же не начинает строить сразу десять домов. Сначала строит один дом, потом два, и так далее. Соответственно, деньги идут не в том объеме, в котором необходимо. Поэтому некоторым ресурсопоставляющим компаниям необходимо, конечно, свои программы финансировать в том числе и за счет кредитных средств. Это тяжело? Да. Это риск? Да. Но это бизнес-риск. Мы же знаем о том, что развитие компании не происходит на собственные средства. Только за счет привлеченных.

– Каково состояние дел с аварийным жильем?

– В этом году общая площадь, которую нам удалось расселить с учетом средств фонда развития реформирования жилищно-коммунального хозяйства, города и инвесторов – это порядка 7,3 тысячи квадратных метров при этом предоставленная площадь – 8,7 тысяч квадратных метров. Почувствуйте разницу. 1,5 тысячи квадратных метров – это то, что город профинансировал сам. 10 домов были полностью расселены, 45 – частично, то есть 210 ярославских семей получили новые квартиры в этом году.

– У населения возникает много вопросов по очередности переселения. Не хватает площадей, чтобы переселить всех, кто нуждается в улучшении жилищных условий?

– Дело не в нехватке площадей под переселение, здесь вопрос финансовый. На сегодняшний день в реестре порядка 150 тысяч квадратных метров по городу. Чтобы их расселить, необходимо около 5,5 миллиардов рублей при средней рыночной цене 45 тысяч рублей за квадратный метр. Это примерно составляет бюджет города на 2013 год. Что касается очередности, то в соответствии со ФЗ-185 (в предыдущей редакции, новая редакция была принята совсем недавно) первыми подлежали расселению дома признанные ветхими и аварийными до 1 января 2005 года. Вторым этапом расселялись дома, признанные до 1 января 2007 года. Третьим этапом шел 2010 год. Сейчас расселяются дома, признанные аварийными до 1 января 2012 года. И в этом законе есть ряд положительных моментов – то, что это все-таки трехлетняя среднесрочная программа. А не годовая, как была раньше. Это возможность на три года спланировать свои действия. Но также надо помнить, что при выделении средств на расселение из фонда, одним из условий является не только предоставление жилья, но и снос расселенного дома. А половину домов, которые находятся в реестре, мы снести не можем. Это объекты культуры, часть из них в собственности. Вот вам очередность: в доме половина жителей проживает по договорам социального найма, а другая половина – собственники. Начинаешь выкупать у собственников, так они помимо того, чтобы им предоставили квартиру, требуют выкупить еще и старое жилье. А рядом их соседи говорят – нам бы хоть как-нибудь уехать отсюда. Мы же понимаем, о каких домах идет речь. У каждого человека свои запросы. В центре есть такие примеры: люди собрались, сделали себе ремонт и обратились в суд о выводе этого дома из реестра. Есть и такая инициатива от людей. Они не хотят уезжать из центра. Но я не говорю, что это должны делать все.

– Каковы планы города по строительству новых квартир, предназначенных для переселения из ветхого и аварийного жилья?

– Если будет принята трехлетняя программа и до нас будут доведены лимиты денежных средств, выделяемые области, а область, соответственно, выделит средства городу, под эти данные мы и будем делать расчеты. Есть видение того, что, скорее всего, город за эти три года способен сам начать строить социальное жилье. Это позволит не покупать квартиры на рынке. Основной ликвид – это одно– или двухкомнатные квартиры. Уходя на рынок, мы можем его «взорвать» – потому что при сегодняшнем дефиците однушек и двушек цены подскакивают моментально. А мы же выкупаем однокомнатные и двухкомнатные квартиры у застройщиков. Они, в свою очередь, занимаются коммерцией и не готовы продавать по тем ценам, по которым может покупать город. Для города закупочные цены устанавливает Минрегионразвития. На сегодняшний день это чуть больше 32 тысяч рублей. Теперь почувствуйте разницу при рыночной цене в 45 тысяч за квадрат на окраине города. С учетом того что Ярославская область является субъектом федерации, 32 тысячи – это средняя цена по области. Возможно, что в других муниципальных образованиях это нормальная цена. В Ярославле же при существующей стоимости земли, подключения к энергоресурсам, затратах на строительство, 32 тысячи – это, в лучшем случае, себестоимость. Если работать ради работы – бизнеса не будет. Застройщик должен видеть хоть какой-то маржинальный доход. Поэтому мэром города рассматривался вопрос о возможности самостоятельного строительства социального жилья. Это будут самые простые дома с оптимальными площадями, бюджетной отделкой. Но на сегодняшний день мы не знаем лимитов. Мы разработали программу на три года, она сейчас проходит согласование, но без подтверждения источников финансирования и сумм финансирования сложно говорить о конкретных цифрах.

– Обращаясь к 2013 году, каков будет ваш прогноз, что вы ждете в наступающем году?

– Я надеюсь, что строительный комплекс Ярославля увеличит темп развития, а благосостояние людей будет расти, что позволит им покупать жилье, участвовать в проектах, которые реализуют застройщики на территории города. Надеюсь и на то, что наличие достаточных финансовых ресурсов позволит решить вопрос с расселением ветхого аварийного жилья. Цифра, которую я вам называл – 5,5 миллиардов – неподъемна не только для нас, но и для области. Как только мы найдем поддержку и закрутим маховик решения этого вопроса, то в перспективе эта цель будет достигнута в ближайшие годы. При этом не стоит забывать, что город не молодеет. Решать данный вопрос надо резко, мощно, в достаточно большом объеме. Если мы будем расселять дома теми же темпами, какие есть сейчас, то будем постоянно находиться в одной и той же цифре. Одни дома расселили, вторые пришли в аварийность. И, конечно, в наступающем году хотелось бы, чтобы застройщики более ответственно относились к исполнению взятых на себя обязательств. Это бизнес, я согласен. Но жилищное строительство – это социально направленный бизнес. Здесь от грамотности застройщика зависят судьбы людей.