Покупка квартиры: как выселить прежних жильцов

Само собой, при покупке квартиры желательно, чтобы жилье было свободным. Дабы избежать лишних проблем, стоит проследить, чтобы в данной квартире никто не был не зарегистрирован. Но не все знают, что существует определенная категория граждан, которым нельзя запретить пользоваться квартирой даже после того, как право собственности перешло к новому владельцу жилья. К сожалению, на рынке недвижимости нередки случаи, когда покупатель квартиры, доверившись честному слову продавца – «выписаться сразу после сделки», с трудом добивается выполнения обещанного. Эксперты советуют потребовать у продавца сразу предоставить выписку из домовой книги, где указываются все прописанные в квартире граждане. «Особое внимание также необходимо обратить на наличие у собственника детей, особенно несовершеннолетних, – говорит риелтор Ольга Игнатенко. – Даже если ребенок был прописан в квартире, не являясь при этом ее долевым собственником, по закону его нельзя выписать в «никуда». В любом случае при нарушении прав ребенка органы опеки могут в судебном порядке расторгнуть сделку, и вы останетесь и без жилья, и без денег». Требуем выписаться В соответствии с п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В переводе с юридического языка это означает, что сразу после того, как вы приобрели жилое помещение, члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользоваться им. Новому собственнику нужно обратиться в суд с требованием признать гражданина утратившим право пользования жилым помещением и с требованием выписать гражданина. Но эти правила распространяются не на всех. Есть жильцы, которые сохраняют право пользования квартирой даже после ее продажи: 1. Лица, обладающие правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ). В соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). При этом наследник вправе продавать, дарить, отдавать в залог и иным способом распоряжаться жилым помещением. Получать на сделку согласие от отказополучателя не надо. Но переход права собственности никак не повлияет на права отказополучателя: как он проживал в квартире, так и дальше может жить, до тех пор пока не закончится срок пользования, установленный завещательным отказом. «Выселить отказополучателя сложно, – рассказывает юрист Елена Шамахова. – Это можно сделать только в том случае, если он добровольно откажется от права пользования, предоставленного ему завещательным отказом или в соответсвии с п. 2 ст. 35 ЖК РФ, если он использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение». 2. Граждане, которые в момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, но сами не участвовали в приватизации, если иное не установлено законом или договором. 3. Получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении. Выселить такого человека можно тоже лишь добровольно. Изменения необходимо оформить соглашением, которое нужно заверить нотариально и зарегистрировать в регистрационной палате. Что грозит обманщикам? К сожалению, встречаются недобросовестные продавцы, делающие ставку на обман покупателя, скрывающие проблемы, в том числе прописанных жильцов той или иной продаваемой квартиры. Законом предусмотрено, что продавец обязан поставить в известность покупателя о гражданах, которые и после продажи вправе пользоваться квартирой. Если такие граждане существуют, но в договоре о них нет ни слова, такой договор считается незаключенным. В этом случае новый владелец может вернуть квартиру прежнему собственнику и получить обратно свои деньги. Для этого ему нужно будет обратиться в суд с исковым заявлением к бывшему собственнику с требованием вернуть денежные средства за квартиру ввиду того, что договор не заключен. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной. В соответствии со ст. 178 ГК РФ, «существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения». Если суд признает сделку недействительной на этом основании, то наступает двухсторонняя реституция. Кроме того, сторона-истец вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона-истец обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.