Ипотека – друг человека?

Проблема жилья в России – одна из самых острых и сложно решаемых. Поэтому доступная ипотека – пожалуй, единственный реальный способ обеспечения ярославцев жильем, в том числе экономкласса. Что нужно знать об ипотечном кредитовании, какие риски можно застраховать при покупке жилья, можно ли использовать свою старую квартиру в качестве первоначального взноса и на какие налоговые льготы может рассчитывать заемщик? Об этом и многом другом рассказали участники круглого стола на 76.ru.

Несмотря на то, что об ипотеке слышали все без исключения, далеко не каждый знает, что это не просто кредит на покупку квартиры.

«Ипотечный кредит можно получить на приобретение квартиры, таунхауса, жилого дома, апартаментов, гаража, земельного участка. Кроме того, «Связь-Банк» предлагает специальную программу «Военная ипотека». «Связь-Банк» уже много лет удерживает одни из самых выгодных ставок на рынке. Ипотечные программы банка представлены двумя направлениями кредитования – покупка на вторичном рынке и на этапе новостройки, – отмечает начальник отдела розничного бизнеса ярославского филиала «Связь-Банка» Ирина Голикова. – Сегодня банки стремятся сделать условия кредитования более прозрачными. В июне 2014 года «Связь-Банк» оптимизировал условия своих ипотечных кредитов – максимально упростил порядок формирования процентной ставки и сделал его более доступным для понимания клиентов. Теперь процентная ставка зависит только от размера первоначального взноса, также в «Связь-Банке» отсутствует комиссия за выдачу кредита и оформление закладной. Увеличено время, отведенное для поиска объекта недвижимости – теперь это четыре месяца со дня утверждения лимита кредитования».

Кстати, мало кто знает, что погашать ипотеку можно, в том числе получая налоговые вычеты с уже уплаченных процентов.

«Заемщик может вернуть себе подоходный налог с процентов, уплаченных по ипотеке. Например, вы в течение года исправно погашаете кредит. Затем берете в банке справку о том, что уплатили энное количество процентов. С этой справкой обращаетесь в налоговую и вам возвращают 13% от указанной суммы, – рассказала начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «Банк Москвы» Юлия Котлова. – Сделать это можно в любой момент: либо каждый год, либо раз в несколько лет».

Стоит отметить, что помимо своей долгосрочности от обычного кредита ипотека отличается тем, что приобретаемый объект (будь то квартира или земельный участок) находится в залоге у банка. Поэтому ни продать, ни обменять, ни подарить его нельзя. Таким образом, ни для заемщиков, ни для кредиторов рисков, по большому счету, никаких. Клиент берет кредит с фиксированной ставкой и условиями. Для банка риски тоже минимальны – есть залог, который на весь срок кредитования находится у банка.

Правда, определенные риски все же есть. Для банка – это порча или полное уничтожение залога. Для клиента – потеря работоспособности, для его родных – смерть самого заемщика. Именно поэтому ипотечный кредит предполагает обязательное имущественное страхование. Оно покрывает такие возможные риски, как пожар, взрыв, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц. В случае полной гибели недвижимого имущества в результате перечисленных событий страховщик возмещает банку всю сумму задолженности заемщика. Не учитываются только форс-мажорные обстоятельства, как, например, военные действия.

«Страхование жизни заемщика необязательно, но если клиент отказывается от этой услуги, это влечет увеличение процентной ставки. В нашем банке это плюс 3% от базовой ставки, – поясняет клиентский менеджер ярославского филиала банка «Уралсиб» Ольга Гончарова. – И это логично. Так как для банка риск тоже увеличивается. Поэтому, как правило, люди понимают это и соглашаются. Пока клиент является участником долевого строительства, до момента сдачи дома ему лучше застраховать свою жизнь и здоровье, так как кредит не обеспечен и в случае его смерти или инвалидности, бремя выплат ляжет на его родственников. Как только заемщик получает квартиру, она переходит в залог к банку, наш риск уменьшается, и человек может отказаться от дальнейшего страхования жизни без увеличения ставки по кредиту».

Разумеется, застраховать жизнь и здоровье – вполне резонно, поскольку никто не сможет спрогнозировать свою судьбу на ближайшие 20–30 лет. Но есть и другие виды страхования – необязательные, но совершенно не лишние в определенных ситуациях.

«Существует страхование права собственности от рисков утраты покупаемой недвижимости в результате прекращения на него права собственности, так называемое «титульное страхование». Как правило, на три–четыре года, поскольку по истечении этого времени срок давности всех судебных исков уже проходит. К примеру, при продаже квартиры объявляются другие собственники, несовершеннолетние и т. п. В этом случае сделка признается недействительной, квартира уходит прежним хозяевам, а покупатель остается и без жилья и с ипотечным кредитом, – рассказала главный специалист отдела корпоративных продаж ярославского филиала ГСК «Югория» Яна Андреева. – Даже риелторы не смогут гарантировать вам стопроцентную информацию по недвижимости. Во избежание такой ситуации и существует данный вид страхования».

Между тем надежные и проверенные риелторы смогут не только подобрать готовую квартиру, но и помочь вам в выборе застройщика, если вы решили приобрести жилье в новостройке или стать дольщиком.

«Все наши клиенты при выборе застройщика прежде всего требуют посмотреть, что он уже построил. Новым застройщикам не доверяют, хотя их сегодня как раз очень много, и человеку сложно разобраться в их добросовестности, – отмечает директор агентства недвижимости «КПСС» Вероника Затирахина. – Мы, конечно, на первоначальной стадии отсеиваем всех подозрительных девелоперов и никогда не посоветуем застройщика, которого мы не знаем».

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Ярославле – 50 тысяч рублей, в новостройке – 47 тысяч. А средний годовой процент по ипотеке – 12–15%.

Кстати, доля покупки недвижимости на этапе строительства сегодня активно растет. И именно рынок новостроек будет в ближайшее время наиболее перспективным.

«В ближайшие несколько лет, по нашим оценкам, ипотека на рынке первичного жилья будет драйвером роста рынка ипотечного кредитования. Кроме того, тенденции, которые сегодня демонстрирует ипотечный рынок, направлены на повышение доступности жилья, – подчеркнула Мария Рюмина, заместитель начальника отдела по розничному бизнесу операционного офиса «Ярославский» Райффайзенбанка. – Ипотека в том числе призвана решить эту задачу, поэтому большинство банков сегодня смягчает свои условия и в части требований к документам, и в части стоимости кредитов. Также сейчас можно наблюдать некоторое снижение стоимости объектов недвижимости, что прежде всего вызвано большим предложением на первичном рынке жилья».

В целом, по словам аналитиков, повышение процентных ставок до конца 2014 года не планируется. Что будет дальше – никто не знает. Банки подстраиваются под экономику, а она у нас сейчас нестабильная. Видимо, по той же причине наблюдается всплеск на рынке недвижимости. Народ избавляется от кэша, скупает квартиры в надежде вложить свои сбережения. В первую очередь, это говорит о неуверенности в завтрашнем дне, поскольку недвижимость – стабильный капитал и в него вкладываются в первую очередь.

«Банкам это тоже выгодно, ибо в условиях ограничения внешних заимствований они вынуждены наращивать свои портфели за счет ипотечных кредитов, потому что это длинные деньги, обеспеченные залогом. Так что, несмотря на предкризисное состояние, сегодня есть все условия для получения ипотечного кредита», – заключил руководитель отдела продаж ЗАО «Ярстройзаказчик» Виталий Схоруков.