Деньги вперед: как обезопасить себя при задатке

Предоплата в сделках с недвижимостью – явление распространенное, но зачастую весьма опасное. Как обезопасить себя перед внесением денежных средств, разглядеть «подводные камни», чем отличается аванс от задатка и залога, 76.ru рассказали эксперты.

Мошенники пользуются «предоплатой»

Существует великое множество мошеннических схем при операциях с недвижимостью. Одна из них касается как раз предоплаты.

«При выборе мошеннической схемы «предоплата», недобросовестная сторона берет с покупателя предоплату в полном размере или какой-то процент и намеренно создает такие условия, при которых деньги не возвращаются, – рассказывает следователь Олег Макаров. – Как правило, если мошенники выбрали данную схему, то у них нет цели продать недвижимость, а есть цель создать для покупателя ситуацию, при которой он не выполнит определенных условий. А раз условия не выполняются, то предоплата остается у продавцов. Еще среди мошенников распространена махинация, когда при при заключении договора аренды жилья фигурируют неуполномоченные лица, которые тут же растворяются с деньгами».

Эксперты подчеркивают: крайне важно отличать задаток от аванса. Это далеко не одно и то же. Аванс – это платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. В отличие от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства. В случае нарушения договорных обязательств стороной, получившей аванс, другая сторона почти во всех случаях может потребовать возвращения аванса. И наоборот, сторону, получившую аванс и нарушившую условия договора, могут обязать вернуть аванс. И теперь самое главное различие – возвращение аванса в двойном размере (подобно задатку), законодательством не предусмотрено.

Задаток же одна сторона выдает другой в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения.

«Задаток – законодательно закрепленный способ обеспечения исполнения существующего обязательства, который работает в отношении сделки купли-продажи, – рассказывает юрист Елена Шамахова. – Передача и получение задатка регулируются гражданским кодексом РФ. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть заключено в письменной форме. Однако не все так просто, ведь до момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости договор не считается заключенным. А следовательно, задаток не может служить гарантией того, что сделка состоится, потому как есть ряд обстоятельств, по которым в государственной регистрации может быть отказано».

Именно задаток нередко используется при купле-продаже квартир на вторичном рынке. Если при показе квартира нравится клиенту, и он планирует ее купить, то обычно он оставляет в качестве задатка за нее в среднем 10 процентов требуемой суммы. Тут важно документально обозначить конкретный срок, в течение которого должна состояться сделка. При заключении сделки сумма задатка вычитается из общей стоимости квартиры. Если покупатель отказывается от сделки, он теряет эти деньги. Если сделка не состоится по вине продавца, он обязан возместить внесенную покупателем сумму в двойном размере. Обычно именно так вопрос решают риелторы.

Как подстраховаться

Для риелторов предоплата является средством обеспечения исполнения обязательств по покупке квартиры покупателем.

«Если не был выплачен задаток, то у продавца нет никаких гарантий того, что после сбора всех документов, необходимых для продажи квартиры, покупатель в последний момент не откажется от сделки, оставив продавца с просроченными справками, потерянным временем и упущенными возможностями, – рассказывает риелтор Елена Ерофеева. – К условиям, которые нужно оговорить в договоре задатка, относятся: цена продажи квартиры, крайняя дата заключения договора, сроки освобождения квартиры, кто оплачивает стоимость оформления договора (стоимость нотариального удостоверения, государственная регистрация и стоимость аренды банковской ячейки), то есть предварительный договор вносит максимальную ясность в отношения между продавцом и покупателем и минимизирует возможность обмана как с одной, так и с другой стороны».

Передача денег – один из самых важных моментов сделки, и риелторы частенько арендуют для этой цели сейфы в депозитариях надежных банков.

Как упоминалось выше, чаще всего предоплата составляет в среднем 10 процентов требуемой суммы. Но иногда она гораздо больше. Внося предоплату, покупатель должен себя перестраховать всеми возможными способами, ведь потерять такие деньги будет крайне неприятно.

«Все нужно делать через нотариуса, чтобы передача денег была зафиксирована, – напоминает Елена Шамахова. – Продавец должен написать расписку о получении первоначального взноса при покупке квартиры, сумма при этом обязательно должна быть написана буквами, а в скобках указана цифрами. Это необходимо для того, чтобы ни одна из сторон не пошла на обман и не дописала какую-то дополнительную цифру».

Но даже если предварительный договор не был нотариально заверен, у покупателя есть шанс вернуть задаток в случае срыва сделки по вине продавца и компенсировать часть расходов, которые он понес из-за срыва сделки. Покупатель может рассчитывать на возмещение убытков только лишь в случае, если в предварительном договоре будет прописана норма о взыскании штрафа с продавца за нарушение определенных условий договора. Только покупателю придется доказать, какие издержки и на какую сумму он понес из-за отмены сделки покупки жилья.