Перепланировка по-закону: дорого и долго

После обрушения подъезда в Ярославле контроль за перепланировками в квартирах ужесточился. Однако и проектные организации на порядок увеличили цены. По оценкам экспертов, меньше половины ярославцев, делавших перепланировку, оформили ее по всем правилам. Как утверждают горожане, им проще заплатить штраф, чем пройти все инстанции.

Конечно, владелец квартиры, к примеру, увеличивающий площадь ванной комнаты за счет коридора, осознает, что это перепланировка. Однако часто отказывается от ее согласования, стремясь сэкономить время и деньги. Нередко собственник считает, что проще заплатить штраф, чем нести все хлопоты, связанные с получением разрешения на перепланировку в установленном законом порядке.

Действительно, утвердить перепланировку можно как до ее проведения, так и после. Однако, по словам ярославских экспертов, незаконную перепланировку можно будет утвердить только в тех случаях, когда она была проведена правильно.

Сначала нужно получить консультацию о том, что понадобится в вашем случае.
Заполнить бланк заявки со стандартным заявлением, описанием предстоящих работ и необходимых согласований.
Подготовить следующие документы:
- копии документов о правах на занимаемые помещения (к примеру, договор купли-продажи, свидетельство о собственности), разрешительных документов на изменение функционального назначения квартиры. Эти документы должны быть нотариально заверены либо представляться вместе с подлинниками, которые после проверки вернут заявителю;
-технический паспорт квартиры, т. е. копии плана помещений и экспликации (они должны быть получены в БТИ не позднее одного года от даты подачи заявки);
- графическое изображение перепланировки помещений (эскиз) выполняется на копии поэтажного плана.
Если планируемые работы требуют разработки и согласования проекта, то его надо делать на весь объем заявки:
- письменное согласие всех членов семьи нанимателя (в т. ч. временно отсутствующих), живущих в переделываемой квартире по договору соцнайма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на подачу документов наниматель ремонтируемой квартиры);
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки жилого или нежилого помещения, если помещение или дом, в котором оно расположено, является памятником.
Если в заявке указаны работы, для которых достаточно эскиза, она считается готовой.

При заранее согласованной перепланировке можно с полной уверенностью сказать, что никакие работы, внесенные в план, не нанесут ущерб сооружению, где располагается перепланируемая жилплощадь. В то время как противозаконные работы могут привести не только к ухудшению жизненных условий в доме, но и поспособствовать его скорейшему разрушению. За примером далеко ходить не надо. Все помнят недавний случай в Ярославле, когда из-за незаконной перепланировки на первом этаже обвалился целый подъезд четырехэтажного дома, и погибла пожилая женщина.

«Да, очень большая проблема в том, что нет должного надзора за перепланировками, – считает заместитель директора департамента архитектуры и развития городских территорий мэрии Ярославля Александр Карпенко. – К тому же ответственные лица недостаточно оперативно реагируют на жалобы жителей. Поэтому и не пресекают нарушения на начальной стадии. Еще необходимо ужесточить административные наказания за самовольные перепланировки. Сейчас штраф заплатить дешевле, чем собирать необходимые документы – они стоят значительно дороже».

В Ярославле, по оценкам экспертов, лишь половина перепланировок согласована по всем правилам. И хоть эти правила, как уверяют чиновники, просты и понятны, пройти процедуру от начала до конца самостоятельно крайне сложно. Стандартный бюрократический набор – пожарные, проектировщики, Роспотребнадзор, комиссии, управляющие компании. Специалисты уверяют: самому провести весь процесс практически нереально. Если только отпуск взять на пару месяцев и посвятить его сбору справок и стоянию в очередях. Чаще всего народ обращается к услугам фирм-посредников. Да и сам проект перепланировки обойдется недешево – цены на его изготовление стартуют от 20 тысяч рублей, а их предел не ограничен.

Если же вы хотите переделать квартиру по проекту, тогда надо самостоятельно заключить договор со специализированной проектной организацией имеющей лицензию. Разумеется, и самому оплатить эту услугу. Проект нужно составлять до того, как соберетесь в Госжилинспекцию. В проекте оговорить, что перепланировка согласовывается с жилищной инспекцией. Авторский надзор за работами проводит разработавшая проект организация.
Спустя сорок пять дней после подачи заявки в «одно окно» Госжилинспекции хозяину квартиры здесь же выдадут документ под названием «Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме». Если перепланировку проводить нельзя, вам вручат отказ с объяснением причин. Вообще срок оформления 45 дней – это по нормативам. На практике время выдачи разрешения жилищной инспекции – одна-две недели.

«Все отклонения от проектных решений, возникшие в процессе работ, требуют дополнительного согласования и внесения коррективов в разрешительный документ, иначе несанкционированные изменения будут впоследствии отмечены красными линиями, – рассказывает начальник государственной жилищной инспекции – главный государственный жилищный инспектор Ярославской области Денис Мещеряков. – Если перепланировка все же была проведена без согласования, то основной санкцией будет штраф. Размер штрафа за несогласованное переустройство и перепланировку различный. В частности, несогласованная перепланировка влечет наложение административного штрафа в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда. И в случае аварии в доме по причине несогласованной перепланировки или переустройства ответственность также ложится на собственника. Кроме штрафа нарушитель будет обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы в установленном порядке. Для оформления разрешения или проведения ремонта установлен срок в два-три месяца. В случае невыполнения штраф налагается повторно».

Если же в установленный срок этого сделано не будет, то по решению суда помещение может быть продано с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения и возложением на нового собственника обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

При продаже квартир с неузаконенной перепланировкой больше всего проблем возникает с квартирами, где хозяева присоединили лоджии и балконы к жилой площади, подвели туда отопление или изменили местоположение кухни, ванной комнаты.

«Когда вы берете кредит на квартиру, осмотреть ваше будущее жилье придет оценщик, – объясняет руководитель отдела продаж агентства недвижимости Ирина Молева. – В отчете он обязательно укажет, что в квартире была сделана неузаконенная перепланировка. И что это снижает ее стоимость – на цену оформления. Отчет оценщик предоставит страховой компании, которая берет на себя риски по вашей ипотеке. В итоге из-за перепланировки в квартире, которую вы покупаете, вам могут вообще не дать денег или уменьшить сумму кредита. Или увеличатся затраты по страхованию».

Помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии по решению суда, но только если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Кстати, если незаконная перепланировка приведет к трагедии, то владелец помещения не избежит уголовной ответственности.