17 мая понедельник
СЕЙЧАС +26°С

Реконцепция: новая жизнь «старых» торговых центров в Ярославле

Несмотря на то, что многие ярославцы выступают против засилия торговых центров на улицах города, эти здания сегодня являются неотъемлемой частью нашей жизни. Тем не менее, вопросы внешнего облика и «начинки» современных ТЦ вызывает массу споров. Многие зд

Поделиться

Поделиться

Поделиться

Несмотря на то, что многие ярославцы выступают против засилия торговых центров на улицах города, эти здания сегодня являются неотъемлемой частью нашей жизни. Тем не менее, вопросы внешнего облика и «начинки» современных ТЦ вызывает массу споров. Многие здания, построенные больше пяти лет назад, уже морально устарели и нуждаются в реконцепции.

«Ярославские архитекторы довольно-таки смело комбинируют современные постройки с древней застройкой и зданиями советской эпохи, – считает архитектор Елена Железнова. – Немало упреков звучит в адрес архитекторов из-за несоблюдения единого стиля города. Тем более, что Ярославль входит в список ЮНЕСКО. Что касается жилых новостроек, то здесь претензий немного. А вот ситуация с торговыми центрами более острая».

Агентство недвижимости «Метро» провело исследования и выяснило, как меняется архитектура и функциональное значение ярославских торговых центров.

«Интересным архитектурным решением является ТЦ «Петровский пассаж», который был первым в ряде многочисленных на сегодняшний день ТЦ города, – рассказывает. аналитик АН «Метро» Анна Максимова. – В 2004 году еще не искушенному ярославскому покупателю был преподнесен ТЦ «Космос 1» в Дзержинском районе, за ним последовал ТЦ «Космос 2» в том же месте и ТЦ «Космос 3» в Заволжском районе. Простые по планировке, с привычным для ярославцев павильонным расположением торговых мест «Космос» был первой ласточкой в начинающемся в нашем городе торгово-развлекательном буме. Затем ярославцев окунули в атмосферу египетского стиля в образе ТЦ «Фараон» во Фрунзенском районе города – произошло это в 2005 году. Далее количество квадратных метров торговой площади в Ярославле только увеличивалось».

Не стоит забывать и о существовании такого немалочисленного пласта торговой недвижимости, как торговые центры, образованные из старых зданий советской застройки. В таких зданиях не наблюдается строгой стратегии расположения арендаторов, и, конечно, нет сопутствующей инфраструктуры.

Новые ТЦ начинают и выигрывают

Достоинства в виде огромных супермаркетов, фудкортов, магазинов любого направления, кинотеатров по большей части принадлежат торговым центрам последних пяти лет постройки, таким как, Альтаир, Вернисаж, Рио. В данных ТЦ площадки для всех этих объектов были предусмотрены еще на стадии проектного решения. За счет наличия всех этих преимуществ, торговые центры привлекают многотысячные потоки людей – потенциальных покупателей, что разогревает спрос на аренду помещений в ТЦ.

«На фоне гигантов торговой недвижимости города (Альтаир, Рио, Вернисаж, Глобус и др.) коммерческие площади торговых центров более ранней постройки (Петровский Пассаж, Космос, Меркурий, Волга и других) выглядят более чем скромно, – поясняет Анна Максимова. – Если торговые центры, находящиеся в самом центре города, выигрывают за счет своего расположения, то недвижимость в других районах проигрывает своим большим собратьям. Пройдясь, к примеру, по ТЦ «Петровский пассаж» можно обнаружить многочисленные пустующие помещения с надписями «Наша фирма переехала в ТЦ Альтаир», даже такой раскрученный ТЦ как Фараон до недавнего времени также испытывал трудности, связанные с недостатком арендаторов».

Что делать с устаревшим ТЦ?

Для собственника пустующие площади являются источником головной боли и причиной ежемесячных убытков. И если на Западе уже давно разработаны целые методические указания по грамотному управлению всеми видами ТЦ, то в российских регионах подобные методики редко можно встретить в реальном воплощении. Но оживить интерес к торговым центрам первой волны постройки можно. Выход – реконцепция.

Реконцепция представляет собой целый комплекс мероприятий, призванных увеличить доходность уже действующего ТЦ. По словам экспертов перечень мероприятий индивидуален для каждого конкретного объекта и может включать в себя:

  • реброкеридж (формирование нового пула арендаторов);
  • реинжиниринг (замена инженерных сетей);
  • редевелопмент (внутренняя перестройка объекта или снос здания целиком и строительство нового);
  • ребрэндинг (смена имиджа ТЦ);
  • ременеджмент (замена управляющей компании);
  • редевелопмент перестройка внутреннего пространства существующих ТЦ под требования арендаторов.

Если ориентироваться на западный опыт, то там торговый центр живет в среднем 5-10 лет. На рынках недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга уже давно были произведены реконцепции торговых центров. В Ярославле же на сегодняшний момент такого опыта нет. Можно вспомнить лишь изменение внешнего облика универмага Ярославль, но «начинка» осталась прежней.

Разработка реконцепции позволяет:

  • повысить статус объекта и его привлекательность для арендаторов и посетителей;
  • продлить «жизнь» объекта с сохранением или увеличением доходности;
  • организовать эффективное управление объектом;
  • рационально зонировать площади объекта, повысить эффективность их использования;
  • решить другие задачи, направленные на повышение конкурентоспособности объекта и сохранение им позиций на рынке и т. д.

Процесс реконцепции, как правило, производится в несколько этапов, каждый из которых прокомментировала Анна Максимова: «Первый этап – проведение комплексной диагностики объекта, когда определяются «болевые точки». Результаты, полученные в ходе диагностики, ложатся в основу второго этапа – разработки комплекса мероприятий по «возрождению» объекта коммерческой недвижимости, повышения его уровня конкурентоспособности, сохранения или повышения его доходности. На третьем этапе происходит грамотное распределение и подбор арендаторов».

Во-первых, как отмечают эксперты, проблема наполовину решена, если удается привлечь крупного арендодателя федерального значения. Также беспроигрышным вариантом на сегодняшний день остается размещение в торговом центре продуктового магазина-супермаркета. Примером тому ТЦ Фараон, который решил начинающуюся проблему, разместив у себя гипермаркет «Адмирал». Или же, как эта идея реализовалась в еще новом ТОЦ Гигант.

Во-вторых, некоторые торговые центры перепрофилируются преимущественно под офисный вариант. Как это уже сделали комплексы Плаза, Красный Маяк и другие.

В-третьих, одним из вариантов решения проблемы стала передача площадей под выставочные площадки для проведения концертов, фотовыставок, галерей, привлечение государственных заказов, выставок животных и другое.

В-четвертых, из таких торговых центров возможно создать большой специализированный центр услуг, к примеру, центр здоровья, спорта или с другой тематикой. Ведь, как правило, торговые центры «старой волны» строительства обладают меньшими площадями.

Автор

оцените материал

  • ЛАЙК0
  • СМЕХ0
  • УДИВЛЕНИЕ0
  • ГНЕВ0
  • ПЕЧАЛЬ0

Поделиться

Поделиться

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Хочешь быть в курсе событий, которые происходят в Ярославле? Подпишись на нашу почтовую рассылку

Пока нет ни одного комментария. Добавьте комментарий первым!

Загрузка...
Загрузка...