Реконцепция: новая жизнь «старых» торговых центров в Ярославле

Несмотря на то, что многие ярославцы выступают против засилия торговых центров на улицах города, эти здания сегодня являются неотъемлемой частью нашей жизни. Тем не менее, вопросы внешнего облика и «начинки» современных ТЦ вызывает массу споров. Многие здания, построенные больше пяти лет назад, уже морально устарели и нуждаются в реконцепции.

«Ярославские архитекторы довольно-таки смело комбинируют современные постройки с древней застройкой и зданиями советской эпохи, – считает архитектор Елена Железнова. – Немало упреков звучит в адрес архитекторов из-за несоблюдения единого стиля города. Тем более, что Ярославль входит в список ЮНЕСКО. Что касается жилых новостроек, то здесь претензий немного. А вот ситуация с торговыми центрами более острая».

Агентство недвижимости «Метро» провело исследования и выяснило, как меняется архитектура и функциональное значение ярославских торговых центров.

«Интересным архитектурным решением является ТЦ «Петровский пассаж», который был первым в ряде многочисленных на сегодняшний день ТЦ города, – рассказывает. аналитик АН «Метро» Анна Максимова. – В 2004 году еще не искушенному ярославскому покупателю был преподнесен ТЦ «Космос 1» в Дзержинском районе, за ним последовал ТЦ «Космос 2» в том же месте и ТЦ «Космос 3» в Заволжском районе. Простые по планировке, с привычным для ярославцев павильонным расположением торговых мест «Космос» был первой ласточкой в начинающемся в нашем городе торгово-развлекательном буме. Затем ярославцев окунули в атмосферу египетского стиля в образе ТЦ «Фараон» во Фрунзенском районе города – произошло это в 2005 году. Далее количество квадратных метров торговой площади в Ярославле только увеличивалось».

Не стоит забывать и о существовании такого немалочисленного пласта торговой недвижимости, как торговые центры, образованные из старых зданий советской застройки. В таких зданиях не наблюдается строгой стратегии расположения арендаторов, и, конечно, нет сопутствующей инфраструктуры.

Новые ТЦ начинают и выигрывают

Достоинства в виде огромных супермаркетов, фудкортов, магазинов любого направления, кинотеатров по большей части принадлежат торговым центрам последних пяти лет постройки, таким как, Альтаир, Вернисаж, Рио. В данных ТЦ площадки для всех этих объектов были предусмотрены еще на стадии проектного решения. За счет наличия всех этих преимуществ, торговые центры привлекают многотысячные потоки людей – потенциальных покупателей, что разогревает спрос на аренду помещений в ТЦ.

«На фоне гигантов торговой недвижимости города (Альтаир, Рио, Вернисаж, Глобус и др.) коммерческие площади торговых центров более ранней постройки (Петровский Пассаж, Космос, Меркурий, Волга и других) выглядят более чем скромно, – поясняет Анна Максимова. – Если торговые центры, находящиеся в самом центре города, выигрывают за счет своего расположения, то недвижимость в других районах проигрывает своим большим собратьям. Пройдясь, к примеру, по ТЦ «Петровский пассаж» можно обнаружить многочисленные пустующие помещения с надписями «Наша фирма переехала в ТЦ Альтаир», даже такой раскрученный ТЦ как Фараон до недавнего времени также испытывал трудности, связанные с недостатком арендаторов».

Что делать с устаревшим ТЦ?

Для собственника пустующие площади являются источником головной боли и причиной ежемесячных убытков. И если на Западе уже давно разработаны целые методические указания по грамотному управлению всеми видами ТЦ, то в российских регионах подобные методики редко можно встретить в реальном воплощении. Но оживить интерес к торговым центрам первой волны постройки можно. Выход – реконцепция.

Реконцепция представляет собой целый комплекс мероприятий, призванных увеличить доходность уже действующего ТЦ. По словам экспертов перечень мероприятий индивидуален для каждого конкретного объекта и может включать в себя:

• реброкеридж (формирование нового пула арендаторов);

• реинжиниринг (замена инженерных сетей);

• редевелопмент (внутренняя перестройка объекта или снос здания целиком и строительство нового);

• ребрэндинг (смена имиджа ТЦ);

• ременеджмент (замена управляющей компании);

• редевелопмент перестройка внутреннего пространства существующих ТЦ под требования арендаторов.

Если ориентироваться на западный опыт, то там торговый центр живет в среднем 5-10 лет. На рынках недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга уже давно были произведены реконцепции торговых центров. В Ярославле же на сегодняшний момент такого опыта нет. Можно вспомнить лишь изменение внешнего облика универмага Ярославль, но «начинка» осталась прежней.

Разработка реконцепции позволяет:

• повысить статус объекта и его привлекательность для арендаторов и посетителей;

• продлить «жизнь» объекта с сохранением или увеличением доходности;

• организовать эффективное управление объектом;

• рационально зонировать площади объекта, повысить эффективность их использования;

• решить другие задачи, направленные на повышение конкурентоспособности объекта и сохранение им позиций на рынке и т. д.

Процесс реконцепции, как правило, производится в несколько этапов, каждый из которых прокомментировала Анна Максимова: «Первый этап – проведение комплексной диагностики объекта, когда определяются «болевые точки». Результаты, полученные в ходе диагностики, ложатся в основу второго этапа – разработки комплекса мероприятий по «возрождению» объекта коммерческой недвижимости, повышения его уровня конкурентоспособности, сохранения или повышения его доходности. На третьем этапе происходит грамотное распределение и подбор арендаторов».

Во-первых, как отмечают эксперты, проблема наполовину решена, если удается привлечь крупного арендодателя федерального значения. Также беспроигрышным вариантом на сегодняшний день остается размещение в торговом центре продуктового магазина-супермаркета. Примером тому ТЦ Фараон, который решил начинающуюся проблему, разместив у себя гипермаркет «Адмирал». Или же, как эта идея реализовалась в еще новом ТОЦ Гигант.

Во-вторых, некоторые торговые центры перепрофилируются преимущественно под офисный вариант. Как это уже сделали комплексы Плаза, Красный Маяк и другие.

В-третьих, одним из вариантов решения проблемы стала передача площадей под выставочные площадки для проведения концертов, фотовыставок, галерей, привлечение государственных заказов, выставок животных и другое.

В-четвертых, из таких торговых центров возможно создать большой специализированный центр услуг, к примеру, центр здоровья, спорта или с другой тематикой. Ведь, как правило, торговые центры «старой волны» строительства обладают меньшими площадями.