Ипотека в самоизоляции: что будет со ставками и ценами на жилье после кризиса

Падение цен на нефть, обвал национальной валюты и самоизоляция сказались на рынке жилья и ипотеки. Что с ним происходит и можно ли брать ипотеку сейчас — разбираемся вместе с экспертами N1.RU

.

Что происходит с ипотечным рынком?

В середине марта, до объявления «выходных» дней, экономисты зафиксировали, что россияне стали чаще оформлять ипотеку. За январь и февраль банки одолжили деньги на квартиры рекордным для России 170 тысячам человек — это на 15 тысяч больше, чем в прошлом году. Ажиотаж связан, с одной стороны, с самыми низкими процентными ставками в истории, а с другой ― с нарастающими темпами инфляции. Проще говоря, пока условия банков были максимально комфортными, люди массово вкладывали отложенные деньги в недвижимость, чтобы уберечь рублевые сбережения от последующего обесценивания.

Однако во время второй недели карантина количество сделок по ипотеке резко сократилось. Из-за того что людей призывают не выходить из дома без уважительных причин, практически невозможно элементарно посмотреть квартиру или прийти в банк для открытия счета.

— Часть организаций прекратила даже принимать заявки: решила переждать каникулы. Другая ― заявления принимает, но не выходит на сделки. Для банков серьезным препятствием стало отсутствие возможности дозвониться до работодателя заемщика, потому что многие организации закрылись. Теперь нельзя спросить, числится ли у них определенный сотрудник. Кроме того, сроки согласования недвижимости увеличились вплоть до двух недель, столько же может проходить и регистрация сделки, хотя раньше она длилась всего 4 дня, ― рассказывает Иван Синеев, сооснователь Института Финансового Планирования.

При этом некоторые банки еще и повысили процентную ставку: например, в банке «Открытие» она выросла на 1,5 процентного пункта, в «Росбанке» — на один. И это, несмотря на то, что ЦБ на заседании совета директоров 20 марта не стал менять ключевую ставку: она сохранилась на уровне 6% годовых.

— У меня заявка одобрена до 24 апреля: в банке сказали, что до этого времени не будут менять процентную ставку, несмотря ни на что. Но я беспокоюсь, успею ли к этому времени всё подготовить. Процесс сильно замедлился, потому что не работает паспортный стол, остались только дежурные нотариусы. Также мне нужно выделить доли для моих детей в новой квартире, а здесь и без карантина много бюрократических сложностей. Но мы находим выходы: выписываемся онлайн, в МФЦ обращаемся по предварительной записи, — рассказывает Мария Тетерина.

А ключевую ставку могут повысить? Как это повлияет на ипотечные условия?

Как долго будут действовать старые условия кредитования, пока непонятно. Годовая процентная ставка зависит от решения ЦБ, и его председатель Эльвира Набиуллина уже заявила, что не исключает варианта с повышением. Аналитики агентства «Эксперт-РА» уверены, что большинство финансово-кредитных организаций в конечном итоге вернутся к 10% или поднимут ставку еще выше. Эксперты выделяют три сценария развития событий.

Согласно первому, Центральный банк поднимет ключевую ставку до 7,5% годовых, что уже к концу лета приведет к десятипроцентным переплатам. Из второго (более благоприятного) сценария следует, что повышать ключевую ставку ЦБ не будет, тогда переплата останется на нынешнем уровне 8,5%. Самый пессимистичный третий вариант предполагает, что ЦБ поднимет ключевую ставку до 9–10% из-за последующего падения курса и цен на нефть — тогда ипотеку начнут выдавать под 12% годовых, как в 2011 году.

— Ипотечная ставка зависит от ключевой, а ключевая ― от курса рубля. Положительно повлиять на него может только новая договоренность между Россией, странами ОПЕК и США о сокращении добычи нефти. Такой вариант, на мой взгляд, достаточно вероятен, потому что текущие цены на черное золото мало кого устраивают. Но если события будут развиваться по негативному сценарию и ЦБ всё-таки повысит ключевую ставку, то, скорее всего, будет принято решение о ее субсидировании со стороны государства, как в кризис 2014–2015 годов, — рассказывает Иван Синеев, сооснователь Института Финансового Планирования.

Что будет с ценами на жилье?

Однако на решение оформлять ипотеку влияют не только условия кредитования, но и стоимость жилья. Некоторые эксперты прогнозируют подорожание квадратного метра в новостройке. Из-за падения рубля уже повысилась стоимость стройматериалов, которые закупают в других странах, а значит, чтобы возместить ущерб, застройщикам придется повышать цены на объекты. Так или иначе, со временем ситуация стабилизируется: застройщики начнут проводить акции и давать скидки, так как им в любом случае нужны продажи.

— Девелоперы так или иначе будут вынуждены снижать цены, но это не значит, что жилье станет доступнее. Доходы населения продолжают падать, так что для застройщиков повышение цен на новостройки было бы нелогичным, ― говорит Оксана Дунина, управляющий партнер платформы для управления маркетингом и продажами в недвижимости Profitbase.

Вторичная жилплощадь в первые месяцы кризиса, по прогнозам, тоже может подешеветь. Так как многие граждане потеряют в деньгах, участится продажа недвижимости за небольшие деньги: количество предложения возрастет, поэтому стоимость снизится.

Что лучше: взять кредит под выгодный процент или подождать, пока упадут цены на недвижимость?

Единственное, на что сейчас можно повлиять, — это на будущую процентную ставку. Ее можно «заморозить» на нынешнем комфортном уровне. Для этого нужно как можно скорее подать заявку на ипотеку в банк.

— Подав заявку, вы закрепите за собой комфортные условия кредитования примерно на три месяца вперед: столько времени обычно действует одобрение банка. И это ни к чему не обязывает. Если спустя какое-то время вы поймете, что ваши доходы сохранятся и увольнение вам не грозит, можно будет уже подписывать документы. Если же уверенности не прибавится, одобрение от банка просто перестанет действовать, — делится советом Иван Синеев, сооснователь Института Финансового Планирования.

По оценке экспертов, от финансовых проблем в этом году не застрахован практически никто. Экономисты подсчитали, что даже при самом благоприятном раскладе будет рост безработицы и бедности: согласно прогнозу Международной организации труда, без работы останутся порядка 25 миллионов человек по всему миру. По сообщениям россиян, некоторые руководители уже начали сокращать или отправлять работников в неоплачиваемый отпуск. Причем со сложностями столкнутся не только сотрудники туристических организаций и ресторанов — не исключено, что пострадают даже работники бюджетных сфер.

— Меня, как и многих других, отправили домой, но с сохранением заработной платы. Я работаю заместителем заведующей детского сада и понимаю, что это не самая необходимая должность. В критической ситуации организация справится и без моего участия. А в месяц по ипотеке мне нужно будет платить примерно ¼ нынешнего дохода. Так что в любом случае я буду думать о подработках, — рассказывает Мария Тетерина.

Желающим брать ипотеку сейчас нужно максимально внимательно посчитать расходы, которые появятся во время погашения кредита. Эксперты советуют даже провести репетицию платежей: в течение нескольких месяцев откладывать сумму, равную будущей оплате, и анализировать бюджет.

• если банк рассматривает заявления на ипотеку (сейчас это делают не все), внимательно изучите условия: некоторые уже повысили процентную ставку;

• имейте в виду, что срок рассмотрения заявки во время карантина увеличился до двух недель, а собирать документы в самоизоляции гораздо сложнее: например, в паспортный стол и в МФЦ нужна предварительная регистрация;

• никто не знает, что произойдет с ипотечным рынком в ближайший год, но в случае повышения процентной ставки государство, по опыту прошлых кризисов, вероятно, начнет субсидирование;

• если новое жилье необходимо в ближайшее время, следует подать заявку на оформление ипотеки как можно раньше: так вы «заморозите» сегодняшнюю процентную ставку, которая потом может вырасти;

• при оформлении жилищного кредита знайте, что многих сотрудников ждут сокращения и урезания заработной платы. Если вам это не грозит, всё равно подсчитайте предстоящие траты и только после этого заключайте договор.

Текст: Михаил Волокитин

Этот материал подготовлен нашими коллегами с портала о недвижимости N1.RU. В своем журнале они регулярно публикуют полезные статьи о недвижимости, интерьерах, мнения экспертов и новости рынка.